原告某某物业公司

被告某某房产公司

第三人某物业公司

原告某某物业公司诉被告某某房产公司、第三人某物业公司物业管理纠纷一案，本院于2010年9月20日受理后，依法适用简易程序进行审理，因双方争议较大，决定转为适用普通程序，由审判员熊运蛟担任审判长，与人民陪审员雷禹、人民陪审员何凡组成合议庭，于2010年1月4日、4月12日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人李开俊、刘盈，被告某某房产公司的委托代理人彭某丽、饶思云到庭参加诉讼。第三人某物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称，自己于2008年1月1日与重庆市X区业主委员会签订了物业服务合同，约定为该小区业主提供物业管理服务，并按每平方米1.2元收取物管费。被告某某房产公司系该小区车库的业主。截止2010年9月已拖欠物管费x元。审理中，原告某某物业公司变更诉讼请求为，请求判令被告某某房产公司支付自2008年9月起至付清物管费日止按每平方米1.2元计算的物管费及每日3‰计算的滞纳金，并承担本案诉讼费。

被告某某房产公司辩称，自己与原告某某物业公司系承包经营合同关系，而非物业服务合同关系；原告某某物业公司未履行告之义务且未提供物业服务；无收费许可证且超过收费标准每平方米0.55元计算物管费。请求驳回原告某某房产公司的诉讼请求。

第三人某物业公司未提交答辩状，亦未到庭参加诉讼。

经审理查明，被告某某房产公司系重庆市X区停车库的业主，车库建筑面积为1925.84平方米，68个车位。被告某某房产公司于2005年1月18日在第三人某物业公司为该小区提供物业服务期间，与第三人某物业公司签订了《停车库承包经营合同》1份，约定该车库由第三人某物业公司承包经营，所获利润双方按7：3比例分配，每月结算；承包期内，该车库的物管费由第三人某物业公司自己承担，不计入成本核算。

原告某某物业物业公司于2004年12月4日取得物业管理企业资质证书。2008年1月1日，原告某某物业公司在接替第三人某物业公司对该车库所在小区X区业主委员会签订了《物业服务合同》1份，并根据该业主委员会出具的《委托书》授权，自2008年1月1日起至今，为该小区提供物业服务。双方在该合同中约定，物业服务收费实行包干制，住宅为每平方米0.50元,车库为每平方米1.20元(车库产权人也可以将车库的经营管理委托给原告某某物业公司负责,具体由双方另行商定)，业主于每月前15日内交纳物管费；业主向原告某某物业公司按约定的标准交纳物业服务费，原告某某物业公司按合同约定的服务内容和标准提供服务；若原告某某物业公司违反合同约定，致使用管理服务不能达到合同约定的物业服务质量标准，应当进行整改并赔偿造成的损失；若业主未按时如数交纳物管费，应当按每日3‰的标准支付违约金；该合同效力及于小区全体业主和物业使用人。

原告某某物业公司2008年1月1日接替第三人某物业公司后，在为该小区提供物业服务的同时，按照第三人某物业公司与被告某某房产公司签订的《停车库承包经营合同》所约定的内容，承包经营该车库至2008年9月19日，其间相继8次向被告某某房产公司交纳了承包经营所获停车费和税费。2008年9月9日被告某某房产公司致函原告某某物业公司，要求其对该停车库提供设施维修、清扫保洁、车场管理等物业服务，否则将拒绝支付物管费。原告某某物业公司未予以回复。此后，原告某某物业公司不再承包经营该车库，也未提供为该车库内外清扫保洁、保安巡逻等物业服务；被告某某房产自己经营管理该车库，至今未交纳此日后的物管费。

上述事实，有《停车库承包经营合同》、《物业服务合同》、《委托书》、《车库产权档案查询单》、车库承包经营款项《进账单》及其《收据》、《要求提供物业服务的函》等证据为证，经当庭质证，查证属实，足以认定。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张48v由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，双方对原告某某物业公司是否就该车库提供了物业服务发生争议，据此应当由原告某某物业公司就其提供了设施维修、清扫保洁等物业服务承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。审理中，原告某某物业公司未举示任何证据证明自己已依照物业服务合同的约定提供了物业服务，也未举示自己曾经向被告某某房产公司提示或催收过物管费，故应当认定原告某某物业公司自2008年9月20日至今未对该车库提供物业服务，也未提示或催收过物管费。

本院认为，第三人某物业公司与被告某某房产公司签订的《停车库承包经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。因原告某某物业公司接替第三人某物业公司后，与被告某某房产公司继续享受该承包经营合同的权利并履行该承包经营合同的义务，且历时9个月，故应当认定为三方共同达成了该承包经营合同的转让协议,即原告某某物业公司受让了该承包经营合同的权利义务并取得了被告某某房产公司的事实上的认可。该承包经营合同转让协议，符合《中华人民共和国合同法》第八十九条“关于权利和义务一并转让”的相关规定，合法有效。原告某某物业公司与被告某某房产公司各自履行该承包经营合同义务9个月后，未再继续履行，且至今已逾2年,故应当认定为双方已经终止该承包经营合同的权利义务。至于该承包经营合同终止后是否应当清算，不属于本案的审理范围，均与本案无关。原告某某物业公司与重庆市X区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，且对原告某某物业公司、该小区X区内的业主包括被告某某房产公司均有约束力。重庆市物价局《关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]X号）第八条规定“对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。”据此，物管企业需对业主拥有产权的停车位提供清扫保洁等服务后才能收取物管费。同理，被告某某房产公司对该车库拥有产权，原告某某物业公司需对该车库提供公共设备设施维修养护、车库车位的清扫保洁和车场管理服务后，才能收取物业服务费。2008年9月,双方终止承包经营合同后,原告某某物业公司未进行过提示或催收，也未提供设施维修、清扫保洁等物业服务，应当认定为其未履行该物业服务合同，已先违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此之故，被告某某房产公司享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费；原告某某物业公司要求被告某某房产公司支付物管费及违约金，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。根据合同相对性原理，第三人某物业公司依法转让该《车库承包经营合同》后，与原告某某物业公司和被告某某房产公司均无该承包经营合同约定的权利义务，故与本案的处理结果已无法律上的利害关系，与本案无关。其经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百二十条、第一百二十八条、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告某某物业公司的诉讼请求。

本案受理费1106元，由原告某某物业公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长熊运蛟

人民陪审员何凡

人民陪审员雷禹

二0一一年九月八日

书记员何津