原告X实业有限公司，住所地本市X区X镇X路X号。

法定代表人郁X，董事长。

委托代理人闫X，公司职员。

被告X商贸有限公司，住所地本市X路X号X区X号。

法定代表人张X，董事长。

委托代理人彭X，公司职员。

委托代理人陈X，上海市X律师事务所律师。

原告X实业有限公司诉被告X商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年2月10日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告X实业有限公司诉称，2008年9月30日，原、被告签订房屋转租合同，由原告将本市X路X号X楼相关房屋转租给被告，转租期五年，自2009年1月1日至2013年12月31日。租金按照年度调整。2009年11月1日起，被告未依照合同向原告支付租金至今，并拖欠2009年8月至11月水电费合计22,248.25元、2009年6月至12月门房夜间值勤费10,500元。2009年12月，被告向原告支付23,040元，用于支付门房夜间值勤费及部分水电费，至起诉之日被告仍拖欠水电费9,708.25元。原告多次与被告交涉未果，遂起诉要求：1、判令原、被告签订的房屋转租合同解除，被告将本市X路X号六楼承租房屋返还原告；2、判令被告向原告支付2009年11月1日至实际搬出之日的租金，每月按65,980元计；3、判令被告支付解除合同违约金197,940元；4、判令被告支付2009年8月至11月欠付的水电费9,708.25元。上述各项被告应支付费用，原告愿意将被告在原告处的保证金131,960元作抵充。

被告X商贸有限公司辩称，被告租赁X路X号X楼开设境界文化娱乐有限公司，经营桌球房，因原告未向消防局办理整幢大楼的消防许可证，致使被告无法办理境界文化娱乐有限公司的消防许可证和营业执照，无法正常经营。经营期间，公安、工商等部门经常来检查、勒令整改，致使被告自2009年11月起未能正常营业。被告认可原告诉称的欠费事实。被告希望继续履行合同，会想办法筹集资金尽快把拖欠的租金还清。

经审理查明，本市X路X号整幢房屋权利人为X集团华东物资供销站（以下简称华东物资供销站）。2008年9月25日，华东物资供销站与原告作为甲乙双方签订房屋租赁合同，甲方将本市X路X号第X层（以下简称租赁房屋）建筑面积619.77平方米出租给乙方作为办公使用、租赁期限为2008年10月1日至2013年12月31日。2008年9月30日，华东物资供销站致函原告，同意原告在租赁期限内自主转租租赁房屋。同日，原、被告作为甲乙双方签订房屋转租合同，原告（甲方）将系争房屋转租给被告（乙方）作办公等使用，转租期限为五年，从2009年1月1日起至2013年12月31日止，2008年11月1日前交付系争房屋，2008年11月1日至12月31日为免租期。租金按年度调整，2009年1月1日至2011年12月31日为每月人民币65,980元，2012年1月1日至2013年12月31日为每月69,750元。租金每两个月为一期支付，先付后住，每期租金应于本期第一日前15日支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租x%加付滞纳金。双方还约定，签订合同时乙方向甲方支付房屋租赁保证金131,960元；乙方逾期不支付租金超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。

转租合同签订后，被告支付押金进场装修，用于经营桌球房。2009年11月1日起，被告未按月向原告支付租金，并欠付原告2009年8月至11月的水电费达9,708.25元。原告经催讨未果遂起诉要求判如所请。

以上事实除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的产权证、房屋租赁合同、房屋转租合同、水电费发票、华东物资供销站同意转租的函等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。

审理中，原告称已于2010年1月22日向被告发函，要求即日起解除与被告签订的房屋转租合同。被告表示没有收到，不能确认。

本院认为，房屋转租合同系原、被告双方真实意思表示，内容亦无违反法律、法规的规定，系合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告欠付租金超过一个月，没有正当理由，原告按照合同约定要求解除转租合同，本院予以准许，原告起诉之日即可视为向被告书面通知之日。被告在转租期间欠付的租金及相关水电费应当支付。合同解除后被告搬出系争房屋期间，被告应当参照原租金标准向原告支付房屋使用费。原告向被告主张解除合同违约金197,940元，该请求符合转租合同的约定，违约金数额也在合理范围之内，故本院予以支持。关于在原告处的被告交付的租赁保证金，原告表示愿意退回给被告，被告并无异议。对于互负的金钱性质的债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，本院在本案中将保证金一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十九条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告X实业有限公司与被告X商贸有限公司签订的房屋转租合同于2010年1月13日解除；

二、被告X商贸有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市X路X号X楼，将上述房屋返还原告X实业有限公司；

三、被告X商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告X实业有限公司欠付的房屋租金及房屋使用费，上述款项自2009年11月1日起至实际搬出之日止按每月人民币65,980元计；

四、被告X商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告X实业有限公司2009年8月份至11月份欠付的水电费共计人民币9,708.25元；

五、被告X商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告X实业有限公司解除合同违约金人民币197,940元；

六、原告X实业有限公司于本判决生效后十日内退还被告X商贸有限公司租赁保证金人民币131,960元；

七、上述本判决第三、四、五条被告X商贸有限公司所欠的合计费用抵扣被告X商贸有限公司先前支付给原告X实业有限公司的保证金人民币131,960元后，不足部分由被告X商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告X实业有限公司。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2,290元、保全费1,620元，由被告X商贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员袁欣

书记员徐琛