原告嵇XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
委托代理人戎XX，上海XX律师事务所律师。
被告朱XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
被告朱XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
被告华XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
被告颜XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市X路。
四被告共同委托代理人姜XX，上海市XX律师事务所律师。
被告王XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，户籍浙江省温州市瓯海区。
第三人XX银行股份有限公司XX支行，住所地上海市虹口区X路。
法定代表人鲁XX，职务行长。
委托代理人刘XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人王XX，上海市XX律师事务所律师。
原告嵇XX诉被告朱XX、朱XX、华XX、颜XX所有权确认纠纷一案，本院于20XX年X月X日受理后，依法组成合议庭进行审理。因XX银行股份有限公司XX支行（以下简称XX支行）与本案有利害关系，故本院于20XX年X月X日通知其作为第三人参加诉讼。20XX年X月X日本院根据原告嵇XX的申请，依法追加王XX为本案被告。本院于20XX年X月X日公开开庭进行了审理，原告嵇XX及其委托代理人戎XX、被告朱XX、颜XX及其委托代理人姜XX、第三人XX支行的委托代理人王XX到庭参加诉讼。被告王XX经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嵇XX诉称，朱XX生前是嵇XX的老邻居兼好友，20XX年X月朱XX因急需资金做生意，与嵇XX协商一致后即通过买卖闻喜路房屋（以下简称系争房屋）获得了银行贷款X元，该贷款一直由朱XX负责逐月偿还。20XX年X月X日朱XX亲笔书写承诺书，承诺两年内还清贷款并将系争房屋产权归还于嵇XX。20XX年X月X日朱XX患病去世。20XX年X月X日朱XX的儿子朱XX向嵇XX书面承诺贷款还清后系争房屋产权属于嵇XX。综上，作为朱XX家属的五名家属有义务将系争房屋的产权归还给嵇XX，对于朱XX尚欠银行的贷款则同意筹款予以垫付。据此，请求判令：1、确认本市X路房屋的产权归嵇XX所有，被告朱XX、朱XX、华XX、颜XX、王XX协助原告嵇XX办理上址房屋的产权变更手续；2、先行垫付朱XX所欠银行的贷款。诉讼中，嵇XX表示第二条“诉讼请求”属于其诉讼意见，不作为诉讼请求要求法院处理。
被告朱XX、朱XX、华XX、颜XX辩称，1、系争房屋买卖从形式及实质上均符合了法定要件，故朱XX与嵇XX之间的房屋买卖关系应当已经成立，只不过双方有约定，即买卖完成后，房屋仍给原告居住，直到借款还清为止。2、原告提供借条的落款时间是XX年X月，原告现依此为据主张权利已经超过了诉讼时效。3、从银行抵押借款合同的约定可以看出抵押物（即系争房屋）是由朱XX及其妻子、儿子共同居住的。且夫妻关系存续期间购买的房屋应当属于夫妻共同财产，颜XX应当享有房屋产权。朱XX与颜XX离婚时已经约定“一切财产归颜XX所有”，该离婚协议书是朱XX与颜XX之间的自愿约定，并不违反法律规定，故现系争房屋的真正产权人应当是颜XX。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告王XX于书面辩称，其于20XX年X月X日与朱XX结婚，期间曾听朱XX说过系争房屋不是朱XX的，具体情况则不太清楚。婚后其与朱XX没有在系争房屋内居住过，该房屋与其没有关系。
第三人XX支行述称，同意原告的诉讼请求，银行如果收到欠付的贷款，即愿意协助办理抵押的注销手续。
经审理查明，20XX年X月X日嵇XX与朱XX签订上海市房地产买卖合同，约定嵇XX将其名下的系争房屋以X元的价格出让给朱XX，所有一切交易费用均由朱XX承担。20XX年X月X日朱XX作为借款人，颜XX作为抵押物财产共有人与XX支行签订抵押借款合同，约定朱XX向XX支行借款X元用以购买系争房屋，贷款期限为20XX年X月X日至20XX年X月X日。20XX年X月X日朱XX取得系争房屋的产权，同日，XX支行在系争房屋上设定抵押权。之后银行即将X元发放进嵇XX的银行卡内。
20XX年X月朱XX向嵇XX出具借条称：“近借嵇XXX万借期一年至20XX.X月还清。”20XX年X月X日朱XX向嵇XX出具承诺书称“我朱XX在20XX年X月因做生意急需一笔资金那时间闻喜路产权房户主嵇XX暂借给我（更改我名）向银行贷款X元正。我承诺在两年内把嵇XX产权房底押（原文如此）贷款还清，仍把产权房更改还嵇XX。”
另查明，朱XX系朱XX与颜XX的婚生子，朱XX、华XX系朱XX的父母。20XX年X月X日，颜XX与朱XX协议离婚，双方就离婚相关事项达成如下协议：“1、儿子朱x年X月X日生，离婚后，儿子归男方朱XX抚养，女方颜XX不承担任何费用。一切由男方朱XX承担。2、财产一切贵女方颜XX所有，男方放弃一切财产、房屋。3、双方无任何债务，法院无起诉。”离婚前，本市X路房屋（建筑面积X平方米）登记于颜XX名下。20XX年X月X日朱XX与王XX结婚。20XX年X月X日朱XX去世。20XX年X月X日，朱XX出具承诺书称：“我朱XX承认，我父亲遗产里闻喜路房屋的产权在贷款还清后，产权属于嵇XX。其后，买卖或更改产权，我均无异议。”
再查明，嵇XX与朱XX签订房屋买卖合同后，系争房屋一直由嵇XX及其家人居住使用。截至20XX年X月X日，朱XX尚未归还的贷款本金为X元。
以上事实，有房屋买卖合同、借款抵押合同、借条、承诺书、说明、房地产登记信息以及当事人陈述佐证。
诉讼中，原告嵇XX认为当初出让系争房屋给朱XX是帮助朱XX筹款做生意，现在朱XX去世的情况下，朱XX的家人应当将系争房屋的产权归还给嵇XX。至于朱XX所欠银行的贷款，嵇XX愿意借款先行垫付，之后再行向被告主张。被告朱XX、朱XX、华XX、颜XX则认为，颜XX是系争房屋的真正产权人，嵇XX和朱XX之间是借贷纠纷，嵇XX无权主张房屋产权。被告王XX则认为该房屋与其无关。此外，朱XX、朱XX、华XX、颜XX、王XX向本院确认朱XX的继承人为朱XX、朱XX、华XX、王XX。朱XX、华XX表示其放弃继承权。
本院认为，根据原告提供的证据以及本院查明的事实，可以认定嵇XX与朱XX签订房屋买卖合同的真实目的并非是为了“出售”系争房屋，而是为了使朱XX获取银行贷款。双方对买卖系争房屋并没有形成真正的合意，该房屋买卖合同当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。朱XX应当将系争房屋上所设定的抵押权清洁后返还产权给嵇XX。现朱XX已去世，根据房地产登记的相关要求，需由继承人办理相关手续，故即便朱XX的继承人放弃继承权，该义务仍应当由朱XX的继承人履行。关于清洁抵押权一节，因XX支行系依据公示的房地产登记信息与朱XX签订抵押贷款合同并取得抵押权，其并无过错，故可以在贷款受偿后办理抵押权注销登记手续。关于贷款清偿一节，因借款人朱XX已去世，故朱XX未放弃继承权的继承人应当在其遗产继承范围内承担还款责任。颜XX因系债务形成之时的债务共有人，在其与朱XX离婚之时又获得了当时夫妻共有的“一切财产”，故颜XX应当承担上述贷款的清偿责任。颜XX认为根据其与朱XX的离婚协议，系争房屋产权已实际归属于颜XX的主张，与颜XX多年来从未主张该房屋权利，也从未对系争房屋进行管理的事实相悖，本院不予采信。嵇XX在诉讼中表示愿意先行垫付朱XX所欠银行的贷款，并无不当，可在执行程序中予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条的规定判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告朱XX、王XX在其继承朱XX遗产范围内与被告颜XX共同归还朱XX所欠第三人XX银行股份有限公司XX支行贷款本息（具体数额根据清偿之日XX银行股份有限公司XX支行所确定的贷款本息计算）；
二、第三人XX银行股份有限公司XX支行在贷款本息获得清偿之日起十日内办理注销本市X路房屋的抵押登记手续；
三、被告朱XX、朱XX、华XX、王XX在本市X路房屋的抵押登记被注销之日起十日内协助原告嵇XX办理上述房屋的产权变更登记手续，将产权人变更登记为嵇XX（相关税费由嵇XX及朱XX、王XX各半承担）。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元由嵇XX及朱XX、王XX各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长缪为军
审判员谷晓燕
代理审判员马慧林
书记员周婷婷
