原告（反诉被告），陕西鑫元科工贸股份有限公司。
住所地：陕西省（略）X镇。
法定代表人张某，公司董事长。
委托代理人杨某际，陕西广友律师事务所律师，一般代理。
委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）王某乙，男，生于X年X月X日，汉族，住（略）。
被告（反诉原告），洛南华阳大酒店有限责任公司。
住所地：（略）广场。
法定代表人王某乙，公司经理。
以上二被告某同委托代理人马琦，陕西彩虹律师事务所律师，一般代理。
原告某西鑫元科工贸股份有限公司与被告某某、洛南华阳大酒店有限责任公司租赁合同纠纷一案，我院于2011年1月6日立案受理，被告某某、洛南华阳大酒店有限责任公司于2011年2月22日提起反诉，我院于2011年4月7日公开开庭进行了合并审理，原告某西鑫元科工贸股份有限公司委托代理人杨某际、穆治平，被告某某、洛南华阳大酒店有限责任公司委托代理人马琦均到庭参加诉讼，该案现已审理终结。
原告某西鑫元科工贸股份有限公司（以下称鑫元公司）诉称，原告某元公司与被告某某于2004年7月28日签订承包经营合同书，约定将华阳酒店房屋及附属设某和停车场地等由王某乙承包，王某乙自主经营、自负盈亏。承包期限为5年，从2004年8月1日至2009年7月31日，承包金为每年70万元。合同自双方签字并经（略）公证处公证后生效。合同履行过程中，鑫元公司依据约定，全面履行义务，没有任何违约行为，但王某乙却违反合同约定，拖欠承包金，特别在合同期满后，经鑫元公司多次催缴、催收，王某乙拒不履行合同约定，近期内鑫元公司又派专人，多次主动与王某乙协商解决收缴、移交事宜，均因王某乙的原因而协商未果。为解决问题，鑫元公司又请求（略）公证处主持调解，仍然由于王某乙缺乏诚意而无法形成调解协议，无奈，鑫元公司不得不诉诸法庭。鑫元公司认为，合同是双方意思表示真实的体现，依法订立的合同，对双方均具有法律约束力，任何一方违反合同约定，都应当承担违约责任，故诉讼请求如下：1、判令王某乙即速向鑫元公司移交承包经营所使用的房屋及附属设某。2、判令王某乙向鑫元公司支付拖欠的承包金341.11万元及利息。3、判令王某乙向鑫元公司支付违约金10万元。4、本案诉讼费由王某乙承担。
被告某某、洛南华阳大酒店有限责任公司辩称:一、鑫元公司起诉的事实有重大遗漏，王某乙与鑫元公司2004年7月28日签订的《承包经营合同》期限为五年，2009年7月31日到期。但是，在2007年3月20日，王某乙以洛南华阳大酒店有限责任公司的名义向鑫元公司书面提交了《关于对酒店进行全面装修的报告》，该报告某出：“设某预算装修费用需要300多万元，由于装修投资大，回收期长，恳请公司协助解决资金问题并延长承包经营期限。”鑫元公司在2007年3月26日给王某乙出具的《关于华阳酒店进行全面装修报告某回复》中明确承诺：鉴于本次装修费用大，投资回收期长的实际，公司同意将承包经营合同期限续延。王某乙正是在鑫元公司同意续延承包经营合同期限的前提下，才投入资金进行装修，现王某乙的实际投资远未收回，应当由王某乙再继续承包经营五年才符合当初承诺的本意，实现双方约定的合同目的。现鑫元公司要求王某乙将酒店经营的财产移交，既违反了其2007年3月26日给王某乙的承诺，也必将给王某乙造成巨大经济损失，鑫元公司该请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。二、王某乙经营期间，鑫元公司在华阳酒店消费一直是签单消费，加上合同履行中答辩人代为鑫元公司支付的款项，鑫元公司累计尚欠王某乙（略）元，但鑫元公司诉讼时并未扣减，应当予以扣减。
被告某某、洛南华阳大酒店有限责任公司反诉称，反诉原告某某和反诉被告某元公司于2004年7月28日签订的《承包经营合同》名为承包经营合同，实际为财产租赁合同。合同约定租赁期限为5年。2007年3月20日，王某乙以洛南华阳大酒店有限责任公司名义向鑫元公司书面提出合同到期后，必须延续合同期限的要求。3月26日，鑫元公司作出书面回复，对王某乙的要求表示同意。在此情况下，王某乙才投入近300万元进行装修、更新设某设某。但合同到期后，鑫元公司仅为王某乙延长了14个月的租赁期限，即要求王某乙终止合同。鑫元公司的做法，违背了其书面承诺续延的约定，侵犯了王某乙的合法权益，且鑫元公司现已将华阳大酒店的财产卖与他人，但其在与最终购买人达成协议前，未曾征求王某乙是否在同等条件下购买的意愿，鑫元公司的行为亦违反了相关法律规定，侵犯了王某乙的合法权益。故请求:一、判令鑫元公司与反诉原告某续财产租赁合同5年；二、判令对鑫元公司出卖的财产反诉原告某优先购买权。
针对反诉，鑫元公司辩称，一、华阳大酒店有限责任公司提起反诉主体不适格，鑫元公司和华阳大酒店有限责任公司之间没有合同关系，王某乙同鑫元公司签订的《承包经营合同书》是王某乙以个人名义签订的，而非以华阳大酒店有限责任公司名义签订，鑫元公司之所以追加华阳大酒店有限责任公司为被告，仅是因为洛南华阳大酒店有限责任公司作为法人，是王某乙承包经营的房产及附属设某的实际使用人。二、关于《承包经营合同书》期限是否延续的问题，是双方争议的焦点，如上所述，鑫元公司和华阳大酒店有限责任公司之间没有合同关系，故华阳大酒店有限责任公司向鑫元公司发出的关于延续合同期限的报告某成立，华阳大酒店有限责任公司没有此合同上的权利。双方原合同约定合同终止时间是2009年7月31日，在履行期限届满前，针对王某乙不交承包金的行为，鑫元公司于2009年7月9日首次以书面形式催促王某乙按期缴纳承包金，并提示到期将失去竞标资格，公司将限期接管，此后，鑫元公司曾先后7次向王某乙发出告某，其中5次有王某乙本人签名，告某中，鑫元公司为王某乙事实上延续合同期限16个月，告某的内容，应作为原合同的补充予以确认。三、反诉原告某提优先购买权无法律和事实依据，华阳大酒店房地产项目在北京产权交易所公开挂牌转让期间，鑫元公司通知了王某乙，但王某乙在挂牌条件规定的期限内未支付要求的保证金，且华阳大酒店房地产项目至今仍未转让，不存在优先购买权的问题。四、关于本案合同定性问题，反诉原告某张某财产租赁合同，鑫元公司同意，但如何定性，鑫元公司尊重法院意见。综上所述，二反诉原告某反诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回二反诉原告某诉讼请求。
经审理查明，２００４年７月２８日，鑫元公司（甲方）通过公开竞价投标的方式与王某乙（乙方）签订了《陕西鑫元科工贸股份有限公司华阳大酒店承包经营合同书》（以下简称《承包经营合同书》）。合同主要约定：第一条、承包物及财产：甲方将华阳大酒店一至十一层（三楼除外）所有资产、设某、设某、器具、床上用品、停车场等（详见清单）承包给乙方经营。第二条、承包期限、金额及支付方式：承包期限为五年，从２００４年８月１日至２００９年７月３１日止。承包金为每年７０万元，五年合计３５０万元。承包金按年度缴纳，从２００４年８月１日起算，第一次交款日期为２００４年８月１日，第二次交款日期为２００５年７月１日，其后交款日期以此类推。第四条、承包物的使用、维修、保养：乙方在经营期间负责对室内房屋及其附属物的定期检修并承担房屋、消防设某、电器设某以及锅炉空调等维修费用，合同届满后保证各类设某的完好使用。双方还在《承包经营合同书》第五条第（一）项甲方的权利和义务第5款约定：合同期限届满，甲方有权按约定收回承包标的。同时，双方还在合同中对酒店的交接方式、甲乙双方的其他权利义务、违约责任、争议解决方式等内容进行了明确约定。合同签订后，双方于2004年7月30日按合同约定到（略）公证处对双方签约行为进行了公证。鑫元公司即按双方约定内容和方式向王某乙交付了华阳大酒店，王某乙如期对华阳大酒店展开经营。合同履行中，经双方协商，鑫元公司又将华阳大酒店主楼三楼和副楼四楼承包给王某乙使用，承包金按10万元/年收取。2007年3月20日，针对酒店经营中存在的实际问题，王某乙以（略）华阳大酒店有限责任公司名义向鑫元公司作出洛华店发（2007）X号《关于对酒店进行全面装修的报告》（以下称《报告》）称：华阳大酒店自2004年由王某乙承包经营以来，曾进行了局部装修，购置了大量硬件设某，极大的提升了酒店的接待能力，业务经营水平得到了提高。但随着经济的发展，目前已不能满足县委、县政府及有关部门的接待需求，原有的设某、设某陈旧老化，特别是中央空调、电梯、上下水管道、锅炉等大型硬件设某急需大修和更新。根据县委、县政府的要求，在不影响酒店正常接待的前提下，需尽快对酒店进行全面装修。经设某预算装修费用需要300多万元（包括家具、电器、床上用品等）。由于装修投资大，回收期长，恳请公司协助解决资金问题并延长承包经营期限。2007年3月26日，鑫元公司做出《关于华阳大酒店进行全面装修报告某回复》（以下称《回复》）称：你店《关于对酒店进行全面装修的报告》收悉，经公司研究同意酒店进行全面装修，进一步提高酒店的接待能力和经营水平，满足县委、县政府及有关部门的接待需求。鉴于本次装修费用大、投资回收期长的实际，公司同意将承包经营合同期限续延。公司要求你店按装修设某合理安排，安全施工，保证酒店正常营业。接到该通知后，王某乙即投入资金开始对华阳大酒店进行装修。2009年7月9日，针对王某乙欠缴承包金及双方合同即将到期的事实，鑫元公司向王某乙发出告某称:你所承包的陕西鑫元科工贸股份有限公司的华阳酒店将于2009年7月31日合同到期。请你务于2009年7月20日前将所欠本公司的承包费清缴清楚。否则，你将失去竞标资格，公司将限期接管。2009年7月30日，针对双方合同到期的事实，鑫元公司再次向王某乙发出告某称：你所承包的陕西鑫元科工贸股份有限公司华阳酒店的承包合同已于今日到期。考虑到你在经营中欠款的特殊性，清欠尚需时间的实际情况，经2009年7月30日总经理办公会会议研究决定将合同顺延2个月至2009年9月30日。在此期间的一切费用等仍按原合同条款执行。请你务必在规定时限内抓紧清理欠账，交清承包费用。否则1、你将失去竞标继续资格。2、公司将通过法院依法接管。随后，鑫元公司分别在2009年9月27日、11月30日、2010年5月30日、9月1日向王某乙发出四份告某，该四份告某中，鑫元公司除向王某乙继续催要其所欠缴的承包费外，还将双方的承包合同履行期限延长至2010年11月30日。王某乙本人在该四份告某上均签名表示收到。在此期间，鑫元公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让公司所有的华阳大酒店房地产项目，并于2010年8月26日通过北京产权交易所在中国证券日报对该信息进行了披露。鑫元公司亦就该事实向王某乙口头进行了通知，王某乙于2010年8月26日通过北京国泰恒信投资顾问有限公司向北京产权交易所提交了《实物资产受让申请书》等相关资料，但未在挂牌条件规定的期限内支付项目保证金失去竞标资格。2010年12月1日，鑫元公司向王某乙发出告某称：你所承包的陕西鑫元科工贸股份有限公司华阳酒店告某延期已于2010年11月30日到期。本公司对华阳酒店的产权转让已在北京产权交易所完成挂牌公告，交易正在进行中，预计12月22日将完成交易。望你在接到通知后立即抓紧做好清收账款，清理资产和其他善后工作，确保资产清缴工作顺利进行。具体交接时间本公司将及时书面告某。2010年12月26日，鑫元公司再次向王某乙发出告某称：你所承包的陕西鑫元科工贸股份有限公司华阳大酒店已经到期，本公司已完成该酒店资产处置，已于2010年12月21日派员口头告某，请于12月28日开始移交原合同标的物。王某乙本人在该两份告某上均签名表示收到。之后双方就合同是否到期及合同履行期间王某乙对酒店的添附和装修、维修产生的费用的补偿问题发生争议，鑫元公司按约定于2010年12月24申请（略）公证处调解，后因双方分歧过大，调解未果，遂成诉。2010年12月30日，鑫元公司诉至本院，要求王某乙移交其所承包经营的华阳大酒店及其附属设某、支付拖欠的承包金341.11万元及利息并支付违约金10万元。
审理中，鑫元公司于2011年1月27日以该案合同标的物为（略）华阳大酒店有限责任公司实际使用为由，申请追加（略）华阳大酒店有限责任公司为本案被告，合议庭审查后予以准许。2010年2月22日，王某乙和华阳大酒店有限责任公司向本院提起反诉，要求鑫元公司延续财产租赁合同期限5年，并对鑫元公司出让华阳大酒店房地产项目有优先购买权。2011年3月2日，鑫元公司以被告某起反诉为由，增加诉讼请求如下：由二被告某担其自2010年12月21日至华阳大酒店及其设某交回之日止的经济损失，数额参照原承包金数额计算。
同时查明，双方合同履行期间，王某乙按约定向鑫元公司支付2004年、2005年承包金，对2006年8月1日以后的承包金除在2009年7月支付10万元外，其余至今未付。
（略）华阳大酒店有限责任公司成立于2001年6月15日，原股东及法定代表人身份不祥，王某乙与鑫元公司签订《承包经营合同书》后，于2005年3月通过股权转让方式取得该公司的控制权并担任该公司法定代表人，以该公司名义对华阳大酒店进行经营。
以上事实，鑫元公司提供的《承包经营合同书》、移交清册、房屋所有权证和土地使用证、告某、承包金欠费清单、申请书、证人证言、北京产权交易所复函、（略）华阳大酒店有限责任公司工商登记资料、王某乙提供的《关于对酒店进行全面装修的报告》和《关于华阳大酒店进行全面装修报告某回复》、告某、酒店设某更换及整改费用票据等证据及本院谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。
以上证据均经双方庭审质证，合法有效，可以采信。
审理中，结合双方当事人的争议焦点，本院着重调查了以下事实：
（一）、本诉部分
1、关于本案合同效力及定性。
本院认为，原告某元公司与被告某某签订的《承包经营合同书》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，系合法、有效合同，应受法律保护。庭审中，被告某张某合同虽然名为承包合同，但从合同约定内容看，实质上属于财产租赁合同，原告某元公司对此不持异议，但认为如何定性尊重法院意见。本院认为，本案从双方合同约定内容和双方履行合同的行为看，定性为租赁合同更符合本案实际情况，亦符合双方订立合同当初的真实意思表示，故本案应定性为租赁合同纠纷，双方合同中约定的承包费实质上为租金。
2、关于双方合同是否到期的认定。
本院认为，合同履行中，2007年3月，原告某元公司、被告某某以《报告》和《回复》的形式对合同期满后合同的延续进行协商，该过程实质属于要约和承诺的过程。双方虽在《报告》和《回复》中对合同期满后进行延续意思表示一致，但对延续的具体期限未作明确的约定，事后及庭审中双方亦未就该事项达成一致补充意见。故应认定双方对合同期满后合同的延续未能协商一致。2009年7月30日，针对双方合同到期的事实，鑫元公司向王某乙发出《告某》，在《告某》中，鑫元公司除明确告某王某乙双方合同已到期外，同时通知王某乙公司将双方合同顺延2个月至2009年9月30日，延续期间的一切费用等仍按原合同条款执行，并要求王某乙在规定时限内抓紧清理欠账，交清承包费用。王某乙接到该《告某》后并未提出异议，双方上述行为符合合同法规定的要约和承诺的过程，内容具体明确，双方意思表示一致，即合同到期后延续两个月，延续期间的一切费用等仍按原合同条款执行。此后，鑫元公司分别在2009年9月27日、11月30日、2010年5月30日、9月1日向王某乙发出四份《告某》，四份告某中，鑫元公司在事实上将双方的承包合同履行期限陆续延长至2010年11月30日。王某乙本人在该四份告某上均签名表示收到，但均没有提出异议，双方上述行为实质上仍属于要约和承诺的过程，且均达成一致意思表示，即应认定双方已就合同的延续的具体事项协商一致，合同成立，上述合同内容符合法律规定，亦为有效合同。从鑫元公司2010年9月1日给王某乙《告某》的内容可看出，双方合同的期限届满时间为2010年11月30日。该次延续到期后，鑫元公司在2010年12月1日和12月26日两次以《告某》形式明确通知王某乙合同延续已到期的行为表明鑫元公司已拒绝再次对合同进行延续，故应认定双方合同已于2010年11月30日到期。
3、关于被告某在违约行为及应承担责任的认定。
本院认为，依据法律规定，租赁合同中承租人按照约定的期限支付租金，应当是承租人最重要合同义务。审理中，被告某某对鑫元公司主张某迟延支付租金的事实并不否认，其无正当理由不按合同约定支付租金的行为已经构成违约。王某乙在双方合同期限届满后，无正当理由拒绝返还租赁物的行为亦构成违约，故应当承担与其违约行为相应的责任。本案中，鑫元公司主张某某迟延支付的2006年8月1日至2010年12月20日租金为80万元/年共计341.11万元，其中包括《承包经营合同书》中约定的租金和华阳大酒店主楼三楼、副楼四楼的租金。对鑫元公司计算租金中包含华阳大酒店主楼三楼和副楼四楼租金的事实，审理中，双方对王某乙承租使用主楼三楼和副楼四楼的事实不存在争议，但对具体承租的时间均无法提供证据证实，从王某乙在审理中陈述及鑫元公司提供的三份证人证言看，双方对该事实发生的时间是在合同履行第一年或第二年陈述基本一致，结合本案具体案情，本院认为，应认定华阳大酒店主楼三楼和副楼四楼租金从2007年元月1日起计。由于双方合同于2010年11月30日到期，故王某乙迟延支付合同期内租金应计算至2010年11月30，鑫元公司计算有误，应予纠正。综上，应确认王某乙迟延支付鑫元公司的租金期间为《承包经营合同书》约定的租赁期间为2006年8月1日至2010年11月30日，70万元/年，华阳大酒店主楼三楼和副楼四楼租金从2007年元月1日起计至2010年11月30日，10万元/年，扣减合同履行期间王某乙已支付的10万元，共计王某乙迟延支付鑫元公司租金应为（略）元。
4、关于王某乙主张某代为鑫元公司支付的款项和鑫元公司应付王某乙消费款项的认定。
王某乙主张某同履行中，其代为支付鑫元公司的款项有：（1）、改装维修电梯9600元（2）、更换装修门锁x元（3）、维修下水管道5200元（4）、更换板式换热器x元（5）、更换家具x元（6）、做霓虹灯x元（7）、安装消防自动报警器x元（8）、焊大门X元（9）、楼顶室面处理x元（10）更换床垫x元（11）、维修电梯x元（12）、更换总配电室闸刀板6300元（13）、维修空调x元（14）、2004年8月至2008年7月楼顶大钟电费x元（15）、代为支付鑫元公司员工体检费x元（16）、原副四楼用水x吨x元（17）、代鑫元公司购置床单、被罩x元。王某乙认为上述款项的发生是在履行合同中，告某过鑫元公司领导经同意才发生或代为鑫元公司支付发生，故应从承包费中抵扣。鑫元公司认为上述费用中第（15）项代为支付鑫元公司员工体检费x元（16）、原副四楼用水x吨x元（17）、代鑫元公司购置床单、被罩x元属实，予以认可。对（1）项到（13）项费用的承担合同约定明确，应按合同约定办理，第（14）项2004年8月至2008年7月楼顶大钟电费x元，大钟在王某乙接手酒店前已损坏，事实上一直未使用，王某乙诉讼中也未提供证据证实其使用，不予认可。
王某乙主张某元公司在其履行合同中，鑫元公司在华阳大酒店消费欠款的项目有（1）、从2004年8月至2009年10月，长期占用912客房共计62个月，80元/天收费共计1４８８００元。（２）、客房８６３２８元、餐厅２６１５１６元、火锅９１７１元，合计为３５７０１５元。上述欠款共计５０５８１５元应从承包费中扣减。鑫元公司认为上述费用中鑫元公司使用９１２客房属实，但公司原和王某乙口头约定免费使用，不应算作消费欠款，另外消费的欠款３５７０１５元事实属实，但数字有１０００元出入，待核对后再行确认。
本院认为，上述王某乙主张某代为鑫元公司支付的款项中支付鑫元公司员工体检费x元和原副四楼用水x吨x元、购置床单、被罩x元共计２２３１３３元，鑫元公司诉讼中认为属实，本院对此予以确认。对其认为（1）项到（13）项费用系经过鑫元公司同意或告某鑫元公司后产生，应由鑫元公司承担的主张，依据双方在合同第四条第１款约定：乙方在经营期间负责对室内房屋及其附属物的定期检修并承担房屋、消防设某、电器设某以及锅炉空调等维修费用，合同届满后保证各类设某的完好使用。上述（１）到（１３）项费用发生的内容系王某乙在履行合同中对室内房屋及其附属物的定期检修和对房屋、消防设某、电器设某以及锅炉空调等维修产生的费用，双方在合同中明确约定该费用应由乙方王某乙承担，故对其该主张某予支持。王某乙主张某鑫元公司在华阳大酒店消费欠款共计５０５８１５元，鑫元公司认为其使用使用９１２客房属实，但公司原和王某乙口头约定免费使用，不应算消费作欠款。对此，王某乙予以否认，鑫元公司诉讼中未能提供充分证据证实。另外消费的欠款３５７０１５元，鑫元公司虽认为数字有１０００元出入，待核对后再行确认，但在法庭规定时限内未向法庭提交确认结果，亦没有提供相反证据，故应予确认鑫元公司在华阳大酒店消费欠款共计５０５８１５元。
综上，应确认在双方合同履行中，王某乙代为鑫元公司支付的款项为２２３１３３元，鑫元公司应支付王某乙消费欠款为５０５８１５元，共计鑫元公司应当向王某乙支付７２８９４８元。
（二）反诉部分
1、关于双方是否存在延续合同期限5年的约定的问题。
本院认为，鑫元公司和王某乙在《承包经营合同书》约定承包期限为五年，从2004年８月１日至2009年７月３１日止。该合同期限届满前，2007年3月，鑫元公司、王某乙以《报告》和《回复》的形式对合同期满后合同的延续进行协商，该过程实质属于要约和承诺的过程。双方虽在《报告》和《回复》中对合同期满后进行延续意思表示一致，但对延续的具体期限未作明确的约定，事后及审理中双方亦未达成一致补充意见。王某乙诉讼中亦未能提供充分证据证明其主张。故应认定双方对合同期满后合同的延续未能协商一致。对王某乙主张某令鑫元公司与其延续财产租赁合同5年的请求不予支持。
2、关于鑫元公司是否侵犯王某乙的优先购买权问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。依据上述法律规定，鑫元公司在出卖其公司所有的华阳大酒店房地产项目前，只要在合理期限内通知王某乙，就不存在侵犯王某乙优先购买权的事实。经查，鑫元公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让公司所有的华阳大酒店房地产项目时，已在合理期限内就该事实向王某乙进行了口头通知。鑫元公司诉讼中提供的北京产权交易所《关于华阳大酒店房地产项目第三次挂牌期间意向受让情况的函》、实物资产受让申请书、受让申请与承诺等证据可证实，王某乙知道该事实后，于2010年8月26日通过北京国泰恒信投资顾问有限公司向北京产权交易所提交了《实物资产受让申请书》等相关资料，但因其未在挂牌条件规定的期限内支付项目保证金失去竞标资格。王某乙的上述行为应视为对华阳大酒店房地产项目意向受让权利的放弃，亦不存在鑫元公司侵犯王某乙优先购买权的事实。庭审中，王某乙主张某阳大酒店房地产项目不是通过北京产权交易所挂牌出让，而是与受让方协议出让的事实因未能提供证据证实，不予认定，故对王某乙主张某先购买权的请求不予支持。
综上所述，本院认为，鑫元公司与王某乙签订的《承包经营合同书》，虽然名称为承包经营合同，但从合同约定内容及双方履行合同行为看，该合同实质上属于租赁合同，双方合同中约定的租金实质上为租金。该合同是双方真实意思表示，内容符合法律规定，系合法、有效合同，应受法律保护，双方均应遵照执行。在鑫元公司依约定全面履行义务情况下，王某乙无正当理由不按合同约定支付租金的行为，在双方合同期限届满后，无正当理由拒绝返还租赁物的行为构成违约，应当承担与其违约行为相应的责任。故应由王某乙支付其履行合同期间迟延支付鑫元公司的租金（略）元。
同时由于王某乙迟延支付租金，给鑫元公司造成一定损失，故应由王某乙承担迟延支付租金之日即2007年7月1日起，分段计算至实际给付期间的利息损失。双方合同到期后，鑫元公司所有的华阳大酒店房地产及其附属设某实际上一直为王某乙占有使用，给鑫元公司造成的损失，王某乙应予以赔偿，赔偿期间从2010年12月1日至华阳大酒店及其附属设某交回之日止，其赔偿数额参照双方约定的租金80万元/年数额计算。合同既已到期，是否延续应当通过协商和订立合同的途径进行，在鑫元公司已明确告某不同意继续延续的情况下，王某乙无正当理由不返还合同约定租赁物的行为不仅构成违约，而且有悖诚实信用原则，故对鑫元公司主张某王某乙返还其华阳大酒店房产及其附属设某的请求予以支持。王某乙辩称，合同履行中代为鑫元公司支付的款项２２３１３３元，鑫元公司在华阳大酒店消费欠款５０５８１５元，共计７２８９４８元应从鑫元公司主张某租金中扣减。本院审查认为，鑫元公司欠王某乙上述金钱债务属实，但因王某乙对此并未提出反诉，故该欠款可在本案执行程序中予以抵扣。由于对鑫元公司的利息请求已经支持，足以弥补其损失，故对其要求王某乙承担违约金10万元的请求不予支持。合同系在鑫元公司和王某乙之间签订，具有相对性，故对鑫元公司要求洛南华阳大酒店有限责任公司对本案承担责任的请求不予支持。反诉原告某某、洛南华阳大酒店有限责任公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第二百二十九条之规定，判决如下:
一、限王某乙于本判决生效之日起10日内向陕西鑫元科工贸股份有限公司返还其所租赁使用的华阳大酒店房产及其附属设某；
二、限王某乙于本判决生效之日起10日内支付陕西鑫元科工贸股份有限公司租金（略）元，并支付迟延付款期间的利息（期限从2007年7月1日起分段计算至实际给付之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、由王某乙赔偿陕西鑫元科工贸股份有限公司从2010年12月1日至华阳大酒店及其附属设某实际交回之日止的经济损失，赔偿数额按照双方约定的租金80万元/年计算；
四、驳回陕西鑫元科工贸股份有限公司其他诉讼请求；
五、驳回洛南华阳大酒店有限责任公司和王某乙的反诉请求；
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元由王某乙负担，反诉费x元由洛南华阳大酒店有限责任公司和王某乙共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长雷勇
代理审判员白煜鹏
代理审判员周驹
二0一一年五月十六日
书记员林琪
