上诉人（原审原告）株洲大众物业管理有限公司,住所地：株洲市X区X巷。

法定代表人王某乙，董事长。

委托代理人许某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。身份证号码：（略）。系公司法律顾问。代理权限为特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解等。

委托代理人委托代理人周某，男，X年X月X日生，汉族，住株洲市X区X路。身份证号码：（略）。系公司职员。代理权限为特别授权，即代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解等。

被上诉人（原审被告）株洲市伟大国际广场业主委员会,地址：株洲市X区伟大国际广场。

负责人汪某，主任。

委托代理人扶良胜，湖南西京律师事务所律师。代理权限为一般代理。

上诉人株洲大众物业管理有限公司因与被上诉人株洲市伟大国际广场业主委员会一般服务合同纠纷一案，不服株洲市X区人民法院（2010）株荷法民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，于2010年12月29日公开开庭审理了本案，上诉人株洲大众物业管理有限公司委托代理人许某某、周某，被上诉人株洲市伟大国际广场业主委员会委托代理人扶良胜出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明：因株洲市X区部分业主对小区的物业服务质量有异议，2010年6月底，小区业主委员会经商量和征集部分业主的书面意见，大部分委员同意更换物业服务企业。2010年7月1日，株洲市伟大国际广场业主委员会对外张贴公告，对小区的物业服务进行招标。公告期间，株洲市新伟大商业经营管理有限公司提出书面异议，认为小区业主委员会未经专有部分占建筑面积二分之一使用权的业主同意，更换物业管理企业的行为侵害的自己的权利。株洲大众物业管理有限公司见到公告后向业主委员会提交了投标书。2010年7月10日，业主委员会评标后向原告送达了中标通知书，并于2010年7月16日与原告签订了物业服务合同。合同签订后，原告欲进入小区服务，原物业服务公司株洲市建湘园物业管理有限公司拒绝撤离，以致酿成纠纷。后经有关部门调解未果，株洲大众物业管理有限公司提起诉讼。

原审认为，本案系一般服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。业主委员会作为业主大会的代表组织，可以作出与职责相适应的决定，但不能超越法定的权限和侵犯业主的合法权利作出决定。被告在没有召开业主大会和征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，与原告签订物业服务合同，违反了法律规定。因被告超越权限签订合同，故原、被告签订的合同属无效合同，依法应不予履行。对原告要求继续履行原、被告之间签订的物业服务合同的诉讼请求，不予支持。因合同无效导致原告存在损失，由于过错在被告方，被告应当予以赔偿。但庭审中原告仅提供了工资表的复印件，该证据不能充分证明原告因此聘用了工作人员和实际发放某资的数额。故对原告要求被告赔偿的诉讼请求，亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十二条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决驳回原告株洲大众物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1125元，减半收取563元，由原告株洲大众物业管理有限公司负担。

一审宣判后，株洲大众物业管理有限公司不服提起上诉，认为一审认定事实不清，适用法律错误，主要上诉理由为：1、本案的民事法律关系为合同关系，双方签订的《物业服务合同》真实有效，符合法律的规定，上诉人要求被上诉人赔偿损失的请求证据充分；2、本案被上诉人陈述的事实和理由系被上诉人内部答辩人一人（主任）诉五人（委员）的侵权案，应另案主张权利。一审以未召开业主大会或未取得二个过半数业主同意侵犯了业主权益的抗辩理由对外不能对抗第三人；3、没有证据证明多数委员会没有召开业主大会，没有证据证明二个过半数的业主不同意。据此上诉人请求撤销一审判决，判令上诉人全面继续履行合同义务，并赔偿合同违约损失4.5万元。

被上诉人株洲市伟大国际广场业主委员会答辩称：1、一审认定双方2010年7月16日签订的《物业服务合同》属无效合同完全正确，上诉人无权根据该合同要求答辩人继续履行该合同和承担违约责任；2、答辩人不应向上诉人承担任何损失，并且上诉人就损失问题未向法院提交充足证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。

二审期间上诉人株洲大众物业管理有限公司提交了株洲市伟大国际广场业主委员会的一份公开信和一份工作报告，拟证明双方《物业服务合同》符合法律规定，一审时株洲市伟大国际广场业主委员会提交的房产局会议纪要是不合法的。被上诉人株洲市伟大国际广场业主委员会质证认为：对公开信的真实性有异议，该信署名是部分业主，所盖的公章却是被上诉人公章，被上诉人从未在该公开信中盖过公章，该公开信不是客观真实的，内容也与争议的事实无关联；对工作报告真实性有异议，没有加盖公章和任何人签名，工作报告是2010年7月23日出具而会议纪要是2010年8月5日，工作报告中提到了会议纪要，可见明显虚假。本院认为上诉人二审提交的该两份材料来源和真实性均存疑，不能作为证据使用。

双方当事人对一审查明的事实和认定的证据均无异议，二审予以确认。

本院认为：根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中双方签订的《物业服务合同》虽然经过了张贴公告、公开招标等程序，但公告期间拥有（含业主授权）物业面积一半以上的株洲市新伟大商业经营管理有限公司提出了书面异议，且在2010年8月5日市X区物业管理办等主持召开的联席会议确认伟大国际广场业主委员会更换物业公司的决定程序不合法，不产生决议效果。因此该《物业服务合同》不具备法律效力，一方不能履行。该合同不能履行的过错在于伟大国际广场业主委员会，但上诉人株洲大众物业管理有限公司提请赔偿损失的请求缺乏由此已造成损失结果的事实依据，亦不获支持。一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，应予维持。上诉人上诉理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1125元，由上诉人株洲大众物业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。

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审判长杜波

审判员刘蕾

代理审判员颜松喜

二○一一年二月十九日

书记员邹春华