湖南省岳阳市中级人民法院
民事判决书
（2011）岳中民一终字第X号
上诉人（原审被告）张某，男，X年X月X日出生，湖南省临湘市人，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人邹山重，湖南省临湘市民声法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）临湘市今朝资产经营中心。住所地（略）。
法定代表人方某，该中心主任。
委托代理人王某进，临湘市法律援助中心律师。
上诉人张某因租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2010）临民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈军担任审判长、审判员邵莉茜、蒋立春参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员胡娜担任法庭记录。上诉人张某及其委托代理人邹山重，被上诉人临湘市今朝资产经营中心（以下简称今朝资产经营中心）的委托代理人王某进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月15日，今朝资产经营中心与张某签订了一份《门面租赁合同》，约定：1、今朝资产经营中心（甲方）将临街第7、X号门面租给张某（乙方）使用，租期一年，从2009年8月15日起至2010年8月15日止；2、年租金x元（以每平方某1200元计算），在当年8月15日前交清；3、签合同时，乙方某次性交保证金2万元，不计息，租期满可退；4、合同期满，未办理续租的，甲方某权终止合同收回门面，押金不退。合同签订后，双方某约履行合同。今朝资产经营中心在签合同前分别在2009年6月30日收取了张某的门面保证金x元，同年7月6日和7月9日收取了门面租金x元和x元，共计x元。2010年8月15日，合同到期后，今朝资产经营中心多次劝说张某办理续租合同，张某既不与今朝资产经营中心续签合同，也不交租金，仍在原门面经营，今朝资产经营中心于2010年9月7日诉至原审法院，要求依法判决张某交还门面，承担占用期间的损失（以合同年租金折算），并承担该案诉讼费用。
另查明，张某的年租金是以1200元/平方某计算，张某自认门面使用面积6.8米×5.4米=36.72平方某，与合同面积相差2.49平方某，即今朝资产经营中心多收年租金2988元。张某的门面租赁权是分别从案外人杨某华和杨某良处转得，转来时，代今朝资产经营中心支付杨某华的门面押金x元，杨某良的押金5000元和转闸门押金2000元。该门面楼房整体竣工验收时间为2009年11月6日。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。今朝资产经营中心与张某签订的《今朝资产中心门面招租基本方某》和《临湘市今朝资产经营中心门面租赁合同》，是双方某事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，依法应予保护。合同签订后双方某全面履行，但在合同租期到期后，张某在今朝资产经营中心通知其按约续签合同时，张某以要求赔偿损失为由拒不签订续租合同和补交租金，其行为违反了合同的约定，现合同已到期，张某至今未续签租赁合同，且今朝资产经营中心已于2010年9月3日书面通知张某，应当认定双方某间的租赁合同已解除，故今朝资产经营中心请求判决由张某返还门面，符合合同的约定条件，应予支持。同时今朝资产经营中心要求张某承担占用期间损失的请求，予以支持，但以使用面积从2010年8月16日起按月支付至腾空门面止，即每月支付租金3672元（36.72平方某×1200元/平方某÷12个月）给今朝资产经营中心。此款可在今朝资产经营中心应退给张某的其他款项中抵扣。关于张某交今朝资产经营中心的款项有票据的x元和代付（有依据应为今朝资产经营中心支付）的x元及卷闸门押金2000元，共计x元，应当扣除从2009年8月15日起至2010年8月15日合同日止的租金x元后，另扣除合同到期后占用至腾空门面止的租金，剩余款项今朝资产经营中心应退还给张某。关于张某称今朝资产经营中心的工作人员代表今朝资产经营中心在张某处还收取了其他款项的问题，证据不足，不予采信。关于张某要求今朝资产经营中心赔偿租赁期间邮政银行造成损失的问题，因不属同一法律关系，该案不予处理。综上所述，张某至今未返还门面给今朝资产经营中心，导致诉讼产生，应承担全部责任。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百三十五条之规定，判决：一、由张某在该判决生效后5日内返还占用所有的位于临湘市酱粉厂商住楼南正街X街第7、X号门面（含卷闸门）给临湘市今朝资产经营中心；二、由张某支付从2010年8月16日占用起至返还门面止的租金（按月以3672元计算）给临湘市今朝资产经营中心；三、由临湘市今朝资产经营中心在张某返还门面后3日内退还x元（应另扣除上述第二项的款项后）给张某。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由张某负担。
宣判后，张某不服，向本院提起上诉，请求改判租赁时间自2009年11月6日房屋竣工之日计算，租赁费按1070元/平方某/年计算。其主要事实及理由是：1、被上诉人作出的会将租金优惠，装修成本减轻的承诺没有兑现；2、租赁门面2009年11月21日才竣工，被上诉人在房屋竣工前将门面出租违背了建筑法的规定，合同中也没有违约条款，被上诉人实施了欺诈。
今朝资产经营中心答辩称，张某的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，由张某承担一、二审诉讼费。其主要事实及理由是：1、合同是经双方某等自愿、协商一致签订的，没有胁迫、显示公平的情形，张某也没有提起变更、撤销合同之诉；2、签订合同时，临街门面已完工，张某对承租门面的现状是清楚的，被上诉人没有欺诈胁迫张某自2009年8月15日起计算租金；3、合同已约定年租金为x元，张某要求按1070元/平方某/年计算租金没有任何事实和法律依据；4、张某的上诉请求，是独立的诉请，其在一审时没有提起反诉，二审依法不应支持。
张某为支持其上诉请求，二审开庭时，提供了一份被上诉人与鲁书香于2011年6月16日签订的《临湘市今朝资产经营中心门面租赁合同》，拟证明，被上诉人与鲁书香约定的门面租赁价格为1070元/平方某/年，上诉人租赁被上诉人的门面也应按1070元/平方某/年计算。
经庭审质证，被上诉人对证据的真实性无异议，但认为门面地段不同则租赁标准和价格不同。
本院审查认为，被上诉人虽对张某提供证据的真实性无异议，但被上诉人与鲁书香签订合同的时间为2011年，与上诉人和被上诉人签订合同的时间不在同一年，且上诉人和被上诉人已明确在合同中约定了租赁价格，故该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，上诉人和被上诉人签订合同之前，上诉人已经察看过欲租赁门面的现状。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有两个：一是门面租金的计算时间应从何时开始二是租赁费应按何标准计算
关于焦点一，上诉人和被上诉人签订合同时，含门面在内的商住楼工程虽未经竣工验收合格，但在租赁合同签订后二个多月（合同履行过程中，一审起诉前）含门面在内的商住楼工程已经竣工验收合格，且张某和被上诉人签订合同之前，已经察看过欲租赁门面的状况，张某对门面的情况是清楚的，故租赁门面的租金应自合同约定的2009年8月15日起计算，上诉人认为应从商住楼工程竣工验收合格之日起计算，理由不充分，该项上诉请求，本院不予支持。
关于焦点二，因上诉人和被上诉人签订的合同已明确约定了租金计算标准，故张某上诉要求以被上诉人和鲁书香签订合同作参照，按1070元/平方某/年计算租金，没有依据。至于张某上诉称被上诉人的法定代表人曾口头承诺了将租金优惠，装修成本减轻的意见，因被上诉人予以否认，张某又未提供相关证据，故不予采纳。
另外，违约责任并非合同的必备条款，上诉人和被上诉人签订合同时，上诉人并无证据证明被上诉人故意隐瞒了房屋未竣工的事实，故张某以此主张某上诉人实施了欺诈的理由，不能成立。
综上，张某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张某承担。
本判决系终审判决。
审判长陈军
审判员邵莉茜
审判员蒋立春
二0一一年十月十九日
书记员胡娜
