原告某房地产开发有限公司，住所地某市X路某号某楼。

法定代表人李某。

委托代理人马某，某律师事务所律师。

转委托代理人康某，某律师事务所工作。

被告某物业管理有限公司，住所地某市X路某号某室。

法定代表人周某。

委托代理人葛某，该公司员工。

第三人某市某区某业主委员会，住所地某市X路某弄某号某室。

负责人洪某。

委托代理人刘某，某律师事务所律师。

原告某房地产开发有限公司（以下简称某公司）诉被告某物业管理有限公司（以下简称某公司）物业服务合同纠纷一案，于2006年4月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员毛金林独任审理，后转为普通程序。2006年10月8日本案报请延长审限6个月。2006年11月10日，因某市某区某业主大会对本案原告某公司请求的标的另行提起诉讼主张权利未了结，本案中止诉讼。后第三人某市某区某业主委员会（以下简称某业委会）以有独立请求权的第三人于2007年9月4日向本院申请参加本案诉讼，本院予以准许。嗣后，本案依法恢复审理。2008年1月23日，因三方当事人申请，本院委托审计。2009年8月31日，三方当事人均向本院表示不要求审计，本案继续审理。2009年9月4日本案报请延长审限3个月。本案依法公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人马某、被告某公司的委托代理人周某（原代理人后撤销）、许某（原代理人后撤销）、葛某，第三人某业委会的委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉称：要求被告支付地下车库使用费人民币694,400元。事实与理由为，原告系某市X路某人防地下车库的投资者，该人防地下车库为非公用民防工程。2000年12月，原告将某及人防地下车库委托被告管理，但被告至今未将人防地下车库的使用费交付原告，故涉讼。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，主张地下车库车位出租费用为299,056.85元，具体计算方式为(400元/月×21.5个月（2004年4月至2006年1月15日）×49个车位-22,657.53元（税金）)×75%=299,056.85元

被告某公司辩称：同意交付原告地下车库使用费130,885.48元。事实与理由为，被告出租上述地下车库自2004年4月至2006年1月实际收取租金人民币218,913.36元，扣除应缴纳的税金、修理费及25％的管理费后余额为130,885.48元。诉讼过程中，被告认可2005年5月的地下车库车位的出租数按照49只计算，不以实际票据计算。

第三人某业委会述称：被告应将地下车库出租费376,456.85元、地面车位出租费437,621.53元支付给第三人。地下车库车位出租费376,456.85元的具体计算方式为(400元/月×21.5个月（2004年4月至2006年1月15日）×61个车位-22,657.53元（税金）)×75%=376,456.85元。事实与理由为，原告作为开发商，投资建造了系争地下车库，但原告至今未取得系争地下车库所有权，故系争地下车库的使用收益应属于某所有业主所有。

经审理查明，原告曾与被告签订《某》和《某》前期物业管理服务合同，其中有如下内容“……第十五条其他委托事项1、甲（某公司）乙（某公司）双方友好协商《某》和《某》物业管理前期接管费用，确定为30万元整。由于甲方委托之物业《某》和《某》分二期开发和交付使用，故经双方商定：（1）《某》筹备期由2000年11月1日至2000年12月30日。在此期间内的前期接管费用为壹拾万元正，由甲方在2000年11月1日前支付至乙方指定的帐号内。（2）《某》筹备期由2002年11月1日至2002年12月30日，在此期间内的前期接管费用为_拾万元正，由甲方在2002年11月1日前支付至乙方指定的账号内。……第三章委托管理期限第十六条委托管理期限为_年。自2000年12月30日起至2002年12月30日止。如管理期满业主委员会尚未成立，本合同自动延续至业主委员会成立后三个月内。……”。

2003年8月22日，家宝公司向时利公司出具《关于某地下车库投运前有关问题情况的汇报》，主要内容为“……某地下车库于2003年8月14日由贵司会同有关单位（部门）及物业对地下车库的启用及部份（分）设备、设施的修复进行了研究商讨，并定于2003年8月25日修复工作结束后正式投入使用。目前，各单位（各部门）对会议上确定的工作内容已全面展开，为保证地下车库的正常启用和安全使用，近期物业对地下车库的进出口进行了试行驶发现由于坡度较大，无减速装置，虽在施工时已涂上防滑漆，但实际使用时仍无起到防滑作用。因此在正式投入使用后必定会造成不安全隐患。鉴于上述情况，现紧急向贵司汇报，望请在投运前急需解决上述不安全因素确保地下车库能正常安全使用。……”。

2004年4月6日，某市某区某建筑装饰修缮服务部向某公司出具金额为15,241.87元、摘要为工程款的发票。4月7日，某建筑装饰有限公司作为施工单位编制某地下汽车库修缮工程的结算书，该结算书中的建设单位为某公司，总造价为15,241.87元。11月19日，某机电设备有限公司向某公司出具金额为6,500元的电动道闸的发票。

2005年5月22日，某公司向第三人出具某地面、地下车位租用情况，主要内容为“……现将某小区配套交通设施车位租用情况汇报如下：小区配套拥有地面、地下车位总数248只，其中地面车位187只，目前已全部租用。地下车库车位62只，实际可使用61只。自2004年5月份开始启用至今，已租用49只，12只车位尚未出租。”

2008年8月18日，本院立案受理某业委会与某公司、某公司所有权确认纠纷案，案号为（××）×民三（民）初字第××号。该案经审理查明，某市X路某弄某小区（某二、三期）系由某公司开发建设，2002年该小区相继竣工验收，并取得住宅交付使用许可证。2002年3月27日，某市某区城市规划管理局就该小区地下车库及公建用房等部分建设工程核发竣工规划验收合格证明，其中包括地下车库和公建用房各一处。小区竣工后，某公司委托某公司进行前期物业管理。2005年4月7日某业主大会及业主委员会依法成立，2006年1月15日某业委会聘请新的物业公司对小区进行管理，某公司遂退出该小区。系争地下车库系有关政府职能审批配建的非公用结建民防工程，该建设工程竣工验收备案表中载明的工程造价为350万元，在面积测绘时未作为该小区的公用面积进行分摊，但尚未办理初始登记。此外，时利公司制作的某二期商品房价格构成表中，载明销售成本包括土地出让金、市政公建配套设施费等项目。2009年5月15日，本院以系争地下车库系非公用结建民防工程，某公司作为该工程的投资建设者，依法取得系争地下车库所有权；该工程竣工后并未作为该小区的公用面积进行分摊，某业委会亦无证据证明某公司曾以出售、赠与等方式将系争地下车库产权予以处分，因此，系争地下车库目前虽未办理初始登记，但产权仍归某公司所有等为由驳回了某业委会要求确认地下车库归小区全体业主公有等诉讼请求。一审判决后，某业委会不服提起上诉，因未按规定预缴上诉费，某市第某中级人民法院于2009年7月21日裁定按撤诉处理。

2009年10月13日，某市某区房地产登记处将某市X路某弄地下某层人防车库的产权人登记为某公司。

本案审理中，原、被告及第三人一致确认，本案系争的地下车库即（××）×民三（民）初字第××号案件中确认权属的地下车库；对原告已缴付税金金额22,657.53元、2004年4月至2006年1月15日期间记账联记载的地下车库的出租费金额共计218,913.36元无异议并予确认；租费的计算期间为2004年4月至2006年1月15日；原告与第三人均同意将系争地下车库的出租费扣除税金后按照75%的费用结算给权利人。

上述事实，除原、被告及第三人陈述自认外，另有前期物业管理服务合同、关于某地下车库投运前有关问题情况的汇报、某地面地下车位租用情况、电动道闸发票、工程结算书、工程款发票、记账联及税收通用缴款书等证据为凭。

本案因原告不同意调解致调解不能。

本院认为，本案双方就地下车库车位出租收益总额、系争地下车库修缮费及道闸费用可否自前述出租收益中抵销、上述出租收益归属等事项存在争议，分述裁量如下：

关于地下车库车位出租收益总额的争议。本院注意到：依被告2005年5月向第三人出具的情况说明中“自2004年5月份开始启动至今已租用49只”的文意，至2005年5月应有49只车位出租；被告对此予以认可，并同意该月可按照49只车位计算租费；然据被告提供的的车位出租票据汇总，2005年5月合计仅有26只车位的出租单据；故被告显然并未按照实际情况出具票据。鉴于被告于2005年5月的实际出票率仅为53%的事实，故仅依被告单方掌控的车位票据推导系争车位实际出租情况的逻辑方法，其结论的事实概然性明显偏低；被告据此认为应依现有单据确定系争租费总额的抗辩，悖于生活经验，本院不予采信；系争收益数额本院将综合系争车库为居住用房的配套设施、2005年5月地下车位53%的出票率、系争车库实际可出租车位限额为61只等案件事实，结合居住用房车位出租率多呈相对稳定状况、系争车库从出租初期到出租车位达49只需一定时间周某等日常生活经验酌定，故本院确认系争地下车库租费收入总额以300,000元计算为宜。

关于系争地下车库修缮费及道闸费用可否于上述出租收益中抵销的争议。本院注意到：分析相关物业管理合同内容可知，双方并未在合同中约定实施系争地下车库修缮等行为，亦未于物业管理前期接管费用的用途中约及上述费用；故被告认为相关开办费用等用途并不包含上述款项在内的抗辩意见，无悖法律规定，且得到第三人认可，本院予以采纳。现相关地下车库的道闸在实际使用中，具体设置过程及费用支出可由发票等证据予以充分反映，故被告关于相关道闸设置及相应费用额的事实主张，具备事实依据，本院予以采信；被告据此要求抵销相关费用的主张，具备法律依据，本院予以采纳。至于地下车库修缮费，因被告提供发票的出票单位与施工单位并不一致，在被告未进一步提供其他证据予以补强的前提下，相关费用的具体金额本院尚无法确定；鉴于抵销该费用的法定条件尚未成就，被告据此要求在本案中予以抵销的主张，本院不予采纳，被告可另案寻求救济。

鉴于某业委会系以本案第三人身份参与诉讼，故其抗辩应受本案原、被告既有的讼争拘束，现相关地面车位收益争议已超出了本案既有讼争范围，故本院依法不将其列入本案处理范围，第三人相关主张可另案谋求救济。

综上，被告应交付的地下车库租费应为（300,000元-22,657.53元（税金）-6,500元（道闸费））×75%=203,131.85元。

据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款、第九条第一款第三项、第四项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告某物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告某房地产开发有限公司地下车库租费人民币203,131.85元；

二、驳回某房地产开发有限公司的其余诉讼请求；

三、驳回第三人某市某区某业主委员会的诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币5,785.85元，由原告某房地产开发有限公司负担1,855.86元,被告某物业管理有限公司负担3,929.99元。

案件受理费人民币11,940.78元，因第三人某市某区某业主委员会独立提出请求，本院合并审理，故减半收取，计人民币5,970.39元，由某市某区某业主委员会负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长卫晓蓓

审判员陈芸

代理审判员顾正恺

书记员石晓峰