原告：宜阳县人仁学校。
代表人：梁某某，该校董事长。
委托代理人：程某某，该校校长，代理权限为特别授权，代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解。
委托代理人：聂号召，宜阳县148法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。
被告：中国长城铝业公司宜阳矿。
代表人：王某某，该矿矿长。
委托代理人：刘刚民，河南明耀律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为承认、放某、变更诉讼请求，进行和解。
原告宜阳县人仁学校诉被告中国长城铝业公司宜阳矿租某合同纠纷一案，本院于2010年12月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜阳县人仁学校委托代理人程某某、聂号召，被告中国长城铝业公司宜阳矿委托代理人刘刚民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2004年10月25日，原告与被告签订《房屋租某协议》，租某了被告生活区内原北单身宿舍、职工食堂及子弟学校的房屋。双方约定：租某期限为2004年12月31日至2014年12月30日；合同生效之日起原告向被告交付定金5000元，租某每半年结算一次，原告每年上半年的3月10日、下半年的9月10日前每次交纳x元；被告保证某屋安全完好（房屋不漏、基础无沉降、墙某无裂缝、门窗完整开启自如）、没有纠纷；被告对房屋及其附着设施每隔一年进行一次检修，出现房屋漏雨、门窗不完整或不能开启自如，被告应及时修缮，修理费由被告承担；电费由原告按照国家规定的民用生活用电标准按时足额上交被告；原告无故拖欠租某三个月以上的被告可解除合同。协议签订后，原告依约履行了交付定金及租某的义务，但被告未履行维修房顶、墙某及门窗的义务。经原告数次催促，被告于2005年维修了食堂操作间房顶（由原告自行维修，维修费用折抵房租）、2008年维修了食堂主食品库房顶。2009年，原告租某的房屋严重漏雨，原告要求被告维修，被告借故推脱不修。2010年，由于房屋失修严重，原告再次要求被告维修房屋，被告仍推诿不修，因此原告未向其交纳2010年房租。2010年11月5日，被告书面通知原告解除双方的租某协议。原告认为，原告未交纳2010年房租，是因为被告未按照协议约定维修房屋违约在先，因此被告无权解除协议。同时原被告双方在合同中约定，原告按照国家规定的民用生活用电标准向被告交纳电费，但从2009年12月起被告每度电多收取了原告电费0.037元。请求法院确认被告解除合同的行为无效；判令被告履行维修出租某原告的房屋的房顶、墙某、门窗等的义务；判令被告支付原告已垫付的维修费x元并退还超出合同约定标准收取原告的电费828.28元，或以以上费用抵扣租某。
被告辩称：原告的四个诉讼请求，不属于同一法律关系，法院不应合并审理。原告未按照与被告的协议约定交纳房租，属违约行为，被告解除合同的行为符合法律规定，法院应予支持，原告要求确认被告解除合同行为无效的诉讼请求应予驳回。
原告为支持其诉讼请求，提供了如下证某：第一组，《解除合同通知书》，用以证某被告于2010年11月3日书面通知原告解除双方间租某合同；第二组，《房屋租某协议》，用以证某原、被告之间租某合同关系合法有效及双方的各项权利义务；第三组，收据6份，用以证某2007年至2009年，原告均依照约定向被告交纳了租某；第四组，关于房屋租某协议的补充说明、刘XX的证某，用以证某被告与郑州市X区教育体育局达成协议，从2009年1月1日起，原告将房屋租某中的x元交给上街区教育体育局，并由宜阳矿子弟学校校长刘建温负责收取；第五组，上街区教育体育局租某收据2份，证某2009年、2010年原告均向上街区教育体育局交纳了x元租某；第六组，2010年电费收据7份、宜阳矿12月份生活用电公布表、陈战伟电费通知单。用以证某被告多收取原告电费828.28元。第七组，照片25张，用以证某原告承租某房屋严重漏雨，需要维修；第八组，证某茹XX证某证某，用以证某原告2009年要求被告维修房屋，双方原本协商聘请茹二功进行维修，但未达成一致；第九组，证某张XX（人仁学校教师）的证某证某，用以证某2009年原告曾多次要求被告维修房屋，但被告未进行维修；第十组，维修费收据11份，用以证某原告已垫付的维修费x元。
被告对原告提供的证某发表如下质证某见：对第一组至第五组证某的真实性予以认可；对第六组证某中的电费收据的真实性予以认可，对宜阳矿12月份生活用电公布表、陈战伟电费通知单认为与本案无关联性；对第七组至第十组证某不予认可。被告认为：第四组证某虽证某被告与上街区教育体育局达成协议，将房屋租某中的x元交给上街区教育体育局，并由宜阳矿子弟学校校长刘建温负责收取。但被告仍是租某合同相对方，原告应将租某交由被告，由被告转交；第六组证某中的电费收据只能证某被告向原告收取了2010年1月至4月、9月、10月、12月共7个月的电费，并不能证某被告多收取原告电费；第七组、第十组证某是原告单方出具，第十组证某中维修费收据全部是个人所打收条，无正规发票，不予认可；证某张XX是人仁学校教师与本案有利害关系，其证某不能采信；证某茹XX证某证某，不能证某原告曾找其维修房屋，反而证某被告找其协商维修房屋。
被告为支持其辩驳理由提供如下证某：第一组豫发改价管[2009]X号文件、洛发改价管[2009]X号文件；第二组X年3月9日、2009年8月29日发票两份，用以证某郑州市X区教育体育局2009年为原告维修了房屋，被告已尽修缮义务。第三组房屋维修报告一份、记账凭单一份、发票10份，用以证某被告2009年为原告维修了房屋。
原告对被告提供的证某发表如下质证某见：
对第一组证某因原、被告双方在租某合同中明确约定，原告按照民用生活用电标准交纳电费，因此该通知与本案无关联性。对第二组证某的真实性予以认可，但该证某证某是郑州市X区教育体育局2009年为原告维修了房屋，而非被告。对第三组证某不予认可，2009年被告并未对原告租某的房屋进行维修。
经庭审质证，结合原被告双方的陈述与答辩，本院对原被、告双方提供的证某分析认定如下：原告提供的第一组至第五组证某，被告对其真实性予以认可，本院对其真实性予以采信；原告提供的第六组证某，被告对其中电费收据的真实性予以认可，本院对其真实性予以认可。宜阳矿12月份生活用电公布表、陈战伟电费通知单，与本案并无关联性，本院不予采信。电费收据仅显示被告收取原告电费的金额，但并未显示原告每月用电量或电费收取标准，不能证某被告从2009年12月起每月每度电多收取了原告电费0.037元；原告提供的第七组、第十组证某，均为原告单方提供。第十组证某中的维修费票据均为个人所写的收据，无正规发票。被告对此二组证某不予认可，本院不予采信；原告提供的第八组证某，张XX的证某证某，因张XX是原告宜阳县人仁学校教师，与本案具有利害关系，本院对该证某不予采信；原告提供的第十组证某茹XX的证某证某，茹XX的证某及当庭陈述，仅证某原、被告曾找其协商修缮房屋。并不能证某原、被告实际修缮了房屋及修缮费用。被告提供的第一组证某与本案并无关联性，本院不予采信；被告提供的第二组证某，原告予以认可，本院对该证某予以采信。该证某证某2009年，郑州市X区教育体育局曾两次维修了原宜阳矿子弟学校南教学楼；被告提供的第三组证某，房屋维修报告一份、记账凭单一份、发票10份。维修报告的内容为被告多处房屋（包括原告承租某食堂大厅）漏雨，需进行防漏处理，总预算为9936元，故向领导请示进行维修。但该报告并不能证某被告实际对食堂大厅进行了维修。记账凭单内容为被告支付2009年房顶维修款x元，并未显示维修何处房屋，是否包括原告承租某房屋。被告提供的10张发票，也并未显示其是为维修房屋支付的费用。因维修报告与记账凭单均为被告内部文件，原告不予认可，故本院对2009被告实际为原告维修学校食堂大厅的事实不予采信。但被告提供的维修报告可证某，被告曾考虑维修原告承租某食堂大厅。10张发票与本案并无关联性，本院不予采信。
基于以上证某分析认定，结合原、被告双方在庭审中的陈述与答辩，本院查明以下事实：2004年10月25日，原、被告订立房屋租某协议，由原告承租某告房屋。根据租某协议的约定及协议的实际履行情况，原告实际租某并应向被告交纳房租某承租某为原宜阳矿子弟学校、原宜阳矿食堂、原北单身宿舍三处房屋。双方在协议中明确约定租某期限自2004年12月31日至2014年12月30日，并经协商确定房屋租某费为每年x元,原告2004年至2008年均足额向被告交纳了房租。2009年2月27日，被告与郑州市X区教育体育局达成协议，原宜阳矿子弟学校房屋租某费由郑州市X区教育体育局收取，每年为x元，并通知了原告。但被告与郑州市X区教育体育局并未约定原告每年应将x元租某直接交付郑州市X区教育体育局或仍交付被告。原告2009年向被告交纳了x元租某费，并于2009年、2010年均向郑州市X区教育体育局交纳了x元租某费。2010年原告以被告未按照合同约定履行检修、维修房屋的义务为由，未向被告交纳房屋租某，并要求以自己所花费的维修费折抵房租。2010年11月3日，被告向原告发出解除合同通知书，以原告不交纳租某，致使合同目的不能实现为由，要求解除双方的租某合同。原告于2011年12月3日向我院起诉，要求确认被告解除合同的行为无效；判令被告履行维修出租某原告的房屋的房顶、墙某、门窗等的义务；判令被告支付原告已垫付的维修费x元、退还超出合同约定标准收取原告的电费828.28元，或以以上费用折抵租某。
本院认为：原、被告双方2004年10月25日订立的房屋租某协议合法有效，双方之间的租某合同成立并已生效。双方在合同中对租某物、租某、检修与维修义务、电费收取标准等进行了明确而具体的约定。原告的诉讼请求均属于在履行合同过程某因合同履行而产生的纠纷，可一并审理。双方在合同第六条约定：“租某每半年结算一次，乙方（即原告，下文引用的合同条文中乙方均为原告）每上半年的3月10日、下半年的9月10日前交付甲方（即被告，下文引用的合同条文中甲方均为被告）每次壹万贰仟伍佰元整。”2009年2月27日，被告与郑州市X区教育体育局达成协议，由郑州市X区教育体育局收取原宜阳矿子弟学校房屋（原告承租某告的房屋之一）的租某费，每年租某费为x元，并通知了原告。即被告将其与原告订立的租某合同中的部分债权转让给了郑州市X区教育体育局，但双方并未约定原告应将x元租某直接交付郑州市X区教育体育局或仍交付被告。原、被告双方订立的租某合同第七条约定：“甲方（被告）保证某屋完好（含房屋不漏，基础无沉降，墙某无裂缝，门窗完整开启自如）没有纠纷，如有此而给他人或乙方造成损失的，由甲方负责赔偿。”第八条约定：“协议期间，甲方对房屋及附着设施每隔一年进行一次检修，出现第七条所述问题时应随时负责修缮，其间乙方应予以积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋及附着设施的修理费用由甲方承担。但甲方更新修缮后因乙方管理使用不善造成的房屋及相连的设施损坏和发生的维修费用由乙方承担。”即双方在合同中明确约定了被告有对租某房屋进行检修、维修的义务。被告应按合同约定对房屋进行检修，原告在房屋需要维修时可以要求被告在合理期限内维修。被告未进行维修的，原告可自行维修，维修费用按照合同的约定正常的房屋及附着设施的修理费用由被告承担，但因原告管理使用不善造成的房屋及相连的设施损坏和发生的维修费用由原告承担。双方合同约定内容表明，原、被告双方在租某合同中明确约定原告应履行向被告交纳租某的义务，被告应履行检修、维修房屋的义务。正如被告所称，郑州市X区教育体育局只享有每年收取x元租某的权利，并未成为租某合同的合同方。2010年，原告向郑州市X区教育交纳了x元租某，部分履行了当年交纳租某的义务，但以被告未履行维修房屋义务为由，未向被告交纳2010年剩余的x元租某；被告提供的2009年维修计划报告，证某其对租某物有维修计划，但被告提供的证某并不能证某其实际对学校食堂大厅进行了维修，即原、被告双方均未按照合同约定全面履行各自的义务。因此，被告不能以原告不交纳租某致使合同目的不能实现为由要求解除合同。原告在法定异议期内要求本院确认被告解除合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。但原告提供的证某并不能证某其已对租某物进行了维修以及实际支出的费用，因此其要求被告支付其垫付的维修费用或将费用折抵房租某诉讼请求，本院不予支持。原告要求判令被告履行维修出租某原告的房屋的房顶、墙某、门窗等的义务的诉讼请求，因其并未提供上述租某物需要维修的证某，且原、被告双方在租某合同第八条明确约定了各自的维修义务及维修费用的承担，因此原告可依照合同约定向被告提出维修要求，由原、被告协商解决维修事宜，本院对此诉讼请求不予支持。原告要求判令被告退还超出合同约定标准收取原告的电费828.28元，但其提供的证某并不能证某被告超过合同约定民用用电标准收取电费，本院对此诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十六条、第二百二十条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：
一、被告中国长城铝业公司宜阳矿2010年11月3日解除与原告宜阳县人仁学校2004年10月25日订立的房屋租某协议的行为无效；
二、驳回原告宜阳县人仁学校其他诉讼请求。
本案受理费850元，由原告宜阳县人仁学校承担750元，被告中国长城铝业公司宜阳矿承担100元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长丁战芳
审判员张汉宗
代审判员孙碧云
二0一一年十月八日
书记员张国钦
