原告（反诉被告）杜某，女。

原告（反诉被告）安某，男。

被告（反诉原告）常德某某房地产开发有限公司慈利分公司。

委托代理人屈某某，湖南省某某法律援助中心律师。

原告杜某、安某与被告常德某某房地产开发有限公司某某分公司商品房预售合同某纷一案，以及被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司反诉原告杜某红、安某彪商品房买卖合同某纷一案，本院受理后，由审判员张武担任审判长，审判员方建华、张瑾组成合议庭，对两案进行了合并审理，原告杜某红、安某彪及被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司委托代理人屈国义到庭参加了诉讼，现已审理终结。

原告杜某红、安某彪诉称，2007年5月1日被告预售其开发的慈利县阳光幸福湾电梯房，两原告交付购房定金5000元，并在同某9月28日，与被告签订了《商品房买卖合同》并交纳了购房首付款x元（含定金），房号为2-3032，面积149.99平方米，合同某价款x元，同某约定出卖人应在2008年12月30日前交付及验收合格的商品房。合同某订后，被告在2008年12月30日前未能交付验收合格的商品房，直至2009年上半年才开始施工建造，被告已构成合同某约，应当向两原告支付违约金。经双方多次协某未果，遂于2010年12月1日诉至法院，要求被告继续履行合同某交付标的物，并按每日119元支付逾期交房违约金至实际交房日止。对被告提出的反诉，因被告违约其反诉理由不成立，请求本院依法驳回被告的反诉请求。

为证明自己的主张，原告提供以下证据：

第一份证据商品房买卖合同，第二份证据x元的收款收据，第三份证据结婚证复印件，两原告所提交的上述三份证据证明了原、被告双方签订了商品房买卖合同某交清了首付款，同某证明了两原告系夫妻关系。

被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定可以延期交房，被告只所以延期交房，是由于慈利县人民政府延期将土地交付。被告公司也将上述情况通知了包括原告在内的五名买售人，并给五名买售人承诺可以调换同某段、同某、同某构、彼此相邻的第X栋电梯房，其它四人均表示理解同某延期交房。2009年9月竣工前一个多月，被告曾先后多次通知原告办理按揭贷款手续，两原告以被告公司已违约为由，拒不办理，直至两原告起诉之时，两原告仍未办理按揭贷款手续，明显属于合同某约，故请求依法驳回原告的诉请，并反诉要求解除商品房买卖合同，对原告所交房款予以退回，并要求两原告按累计应付款的20%支付违约金。

被告为证明自己的主张，提供了以下证据：

第一份证据商品房买卖合同某收款收据，第二份证据银行贷款所需详细资料，第三份证据商品房预售许可证，第四份证据慈利县人民法院（2008）慈民二初字第X号民事调解书，第五份证据单位（子单位）工程质量竣工验收记录、分部（子分部）工程质量验收记录及竣工验收备案表，被告所提交的证据，证明了原、被告之间的商品房买卖关系成立，其工程之所以逾期是因为涉及该土地的其它纠纷所至而非被告的原因，同某也证明了被告所开发的楼盘竣工验收后至今两原告未到被告处办理按揭贷款手续。

对两原告提供的证据，被告均无异议，本院予以采信。对被告提供的证据，经本院审查，符合证据的要求，原告亦无异议，本院予以采信。

根据原、被告提供的证据及本院开庭查明的情况，查明事实如下：

2007年5月1日，被告预售其开发的阳光幸福湾电梯房，向被告交付购房定金5000元，同某9月28日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告交清了首付款x元（含定金），房号为2-3032，面积为149.99平方米，合同某价款x元。同某，合同某定被告应当在2008年12月30日前向原告交付经验收合格的商品房，同某原告应到被告处办理房屋按揭的相关手续。合同某订后，由于该综土地属于原慈利县财政局所有，慈利县财政局与常德市康能燃气有限公司因土地租赁合同某纠纷，至使该综土地迟迟未能交付给被告使用。2008年10月9日慈利县财政局与常德市康能燃气有限公司土地租赁纠纷，经本院调解双方达成调解协某，被告取得该土地使用权，并开始楼盘建设，直至2009年12月25日被告所开发的阳光幸福湾电梯房工程竣工验收，在此期间被告多次电话通知两原告到被告处提交资料办理按揭手续，因原、被告双方因逾期交房违约责任无法划清，违约金的计算标准无法统一。为此两原告于2010年12月1日向本院起诉，要求被告承担违约责任并按日119元至交房之日止支付违约金损失，同某被告也提出反诉，要求依法解除合同，并要求两原告因不按时向被告提交按揭手续违约，应当按累计应付款的20%支付违约金。

本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思体现，合法有效。被告应当按合同某定的时间交付住房，是被告应尽的义务，被告未在约定的时间交付住房，属于合同某约，应当承担违约责任，对两原告的诉请本院予以支持。被告以该综土地原所有权人与他人有纠纷迟迟未能按时交地为由来抗辩自己没有违约的理由，不能成立。原所有权人迟迟未能按时交地给被告因违约所造成的损失，被告有权向他人追索，其抗辩理由本院不予支持。被告提出反诉请求，本院不予支持。依照双方签订的《商品房买卖合同》违约金约定部分，按已交房款的万分之二十每日支付违约金即两原告所诉的每日119元支付至交房之日止，是双方在签订商品房买卖合同某的约定，没有违反法律规定，本院予以支持。其交房之日应定为被告竣工验收之日即2009年12月25日。对扩大的违约金损失两原告也有一定的过错，由两原告自行承担。依照《中华人民共和国合同某》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同某纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条之规定判决如下：

一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；

二、被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司向两原告支付违约金从2008年12月30日的次日起至2009年12月25日止按日119元支付；

三、两原告在本判决生效后十日内向被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司提交银行按揭相关手续并按新的银行按揭要求付清首付款，逾期按累计应付款的20%向被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司支付违约金；

四、驳回两原告的其它诉讼请求；

五、驳回被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司的全部反诉请求。

上述应履行项目，限本判决生效后十日内履行。

本案本诉案件受理费3700元，反诉案件受理费3700元，共计7400元，由原告杜某红、安某彪承担2400元，被告常德鼎城玉龙房地产开发有限公司慈利分公司承担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审判长张武

审判员张瑾

审判员方建华

二0一一年十月十九日

书记员舒立燕

附相关法律条文

《中华人民共和国合同某》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同某性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同某务或者履行合同某务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同某纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第十七条商品房买卖合同某有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十六条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。