原告谢某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人王某超，河南省时代律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告张某丁，男，汉族，X年X月X日出生。

原告谢某为与被告张某丁房屋买卖合同纠纷一案，于2011年4月12日向本院提起诉讼,本院受理后将起诉书副本、应诉通知、举证须知等诉讼材料直接送达给被告，并依法先后于2011年5月16日、9月9日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王某超和被告张某丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告谢某诉称，2009年11月1日，原告与被告签订协议购买其位于XXX村处房屋一座，面积363，总价款三十二万元，协议约定，原告当日支付给被告现金22万元整，待被告办好房产证，权属必须是国有土地使用证，原告付全款，如被告办不好房产证，退还预付款并赔偿违约金四万元。被告答应于2010年5月1日前办好房产证，但至2011年2月11日，被告未办好房产证，经原告多次催要，被告仅还预付款19.5万元，下欠2.5万元及违约金被告拒不偿还，故诉至法院。诉讼中，被告又归还房款1万元，故请求法院判令被告归还房款1.5万元及违约金4万元。

被告张某丁没有提交书面答辩，但在庭审中辩称，原被告协议买卖的是小产权房，协议无效。原告所付的22万元被告只收到房款19.5万元，余款被中间人拿走了。同意退还原告房款本金1.5万元，另再补偿原告5000元。

经审理查明，2009年11月1日，被告张某丁（甲方）与原告谢某（乙方）签订一份房屋买卖协议，协议主要约定：甲方将位于王某舌村自建房屋一座363，规划许可证面积为233房屋卖给乙方，总价款32万元；乙方先支付22万元，余款待甲方将房产证办好、水电等安装完毕后一次付清；房产证权属必须属于国有土地使用证，甲方于2010年五一节之前办好，如办不好房产证甲方向乙方退回全部预付款22万元，另赔偿经济损失4万元等。协议签订当日，谢某将22万元交付张XX代收，张XX出具一份收据，收据写明代张某丁收到谢某建房购料款22万元。后张某丁向谢某提供了案涉房屋的村镇规划用地许可证和建设工程规划许可证复印件，两份许可证均在孟秀云名下。因该房使用的土地不能办理成国有土地使用证，谢某要求退回房款，至本次起诉前二、三个月，张某丁陆续退回房款19.5万元，下余房款经谢某催要未果，因而成讼。

另查明,谢某不是王某舌村村民；诉讼中张某丁又退还谢某房款1万元，同时称孟XX系自己的伯母。

上述事实由以下经过庭审查证属实的证据证明:1、原告提交的2009年11月1日原被告双方签订的协议书和张XX出具的代收房款的收款收据，证明双方签订买卖房屋协议及原告预付房款的事实。2、原告提交的署名孟XX的村镇规划用地许可证和建设工程许可证复印件，证明案涉房屋土地等状况。

本院认为，原告谢某与被告张某丁签订的房屋买卖协议虽是双方当事人真实意思表示，但该协议买卖的标的物系农村私有房屋并涉及宅基地使用权，宅基地的使用权不允许向集体经济组织以外的成员转让。因原告谢某不属于XXX村成员，故双方所签订的房屋买卖协议属于无效合同，协议内容对原被告双方没有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；过错的一方，应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订买卖协议之前均应当知道买卖的房屋是建设在集体土地上的房屋，签订协议时被告仍然承诺可以办成国有土地使用证，原告对被告承诺过于轻信而签订协议，因此双方均有过错，各自应承担相应的责任。原告要求被告归还剩余房款1.5万元的诉讼请求符合法律规定应予支持；至于原告的损失，根据本案房屋未能办成国有土地使用证而原告要求退款的情况，本院酌定原告损失为银行存款利息之损失，即已经归还部分从收款之日起计算到2011年3月1日止，至今未归还部分从收款之日起计算到判决确定的给付之日止。原告依据双方协议要求被告赔偿4万元经济损失的诉讼请求，数额过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

被告张某丁于判决书生效后十日内给付原告谢某房款1.5万元；同时自2009年11月1日起，按同期银行存款利率赔偿谢某经济损失，其中已经归还部分按本金20.5万元计算至2011年3月1日，尚未归还部分按本金1.5万元计算至判决确定的给付之日。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

受理费1175元，由被告张某丁负担400元，原告谢某负担775元。

如不服本判决，可在判决送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长程向辉

代审判员陈姝亭

人民陪审员宋海棠

二○一一年九月十五日

书记员王某