上诉人（一审原告）常某某，男。

被上诉人（一审被告）开封市银岭房地产开发有限公司。

一审第三人开封黄某河务局第一黄某河务局。

常某某因与开封银岭房地产开发有限公司（以下简称银岭公司）、开封黄某河务局第一黄某河务局（以下简称河务局）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年3月22日诉至开封市顺河回族区人民法院，请求依法判令银岭公司承担逾期交房违约金及逾期办理权属证书违约金，并履行配套设施安装义务。该院于2010年11月11日作出（2010）顺民初字第X号民事判决，常某某不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对此案进行了审理，现已审理终结。

一审法院经审理查明，2004年2月19日银岭公司与河务局签订购房合同，银岭公司为河务局职工提供84套住房，后改为80套。双方约定了明确的权利义务。2004年12月银岭公司又与常某某签订一份房屋买卖合同，将位于开封市X路X街交汇处银翰苑小区第三幢一单元一层东户的一套住房卖给常某某，双方也约定了明确的权利义务。该合同约定2005年4月30日前交房，逾期60日后按日支付已付房款万分之二的违约金。出卖人应在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。常某某于2005年1月6日向银岭公司交付了x.74元的总房款并办理了完税手续。银岭公司分别于2006年8月29日、2006年12月31日分批向河务局交付了住房钥匙。河务局提供的银翰苑工程质量监督大事记记载，河务局于2006年11月20日将X号楼的钥匙交给了购房户，2006年12月31日将X号楼的钥匙交给了购房户，2007年1月9日将X号楼的钥匙交给了购房户。后常某某多次到有关部门要求办理房屋权属证书，均被告知由于银岭公司的原因无法办理。X号楼、X号楼于2009年9月27日向开封市建设委员会办理了工程竣工验收备案手续，X号楼于2007年9月28日向开封市建设委员会办理了工程竣工验收备案手续。2010年1月常某某收到了银岭公司交来的商品房国有土地使用权分割登记及房屋确权登记证书。另查明，2004年2月19日银岭公司和河务局签订的《购房合同书》中第二条第三款约定：X号楼一层如带院只收取基本承建费；第三条约定：室内配置中档座便器、淋浴管道，配套设施有限电视安装到室内，阳台一层外窗安装防盗网等。2004年12月17日银岭公司与常某某签订的《商品房买卖合同》中第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准如达不到约定，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案第三人与银岭公司签订购房合同及对银翰苑小区工程质量进行监督的行为，是一种代理行为。双方在合同中约定，银岭公司是给第三人的职工提供住房80套。常某某与银岭公司签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人是银岭公司，买受人是常某某，双方在合同中对付款方式、交房时间、办理权属证书的时间及违约金等进行了明确约定。故常某某是本案适格的主体。双方约定2005年4月30日前交房，银岭公司于2006年8月29日、2006年12月31日分两批向河务局交付了住房钥匙。银岭公司向河务局交钥匙的行为应视为向常某某履行了交付义务，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。银岭公司存在逾期交房的事实，但权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时计算。常某某自接到房屋钥匙起应当知道银岭公司违约的事实，常某某自认2006年12月31日银岭公司交付了住房。其在案件审理过程中提供的证人均系河务局职工，与本案存在利害关系，且无其他证据与之相互印证，故关于本案诉讼时效中断的主张，法院不予采信。常某某于2010年3月22日向法院提起诉讼已超过二年的诉讼时效，故对于其要求银岭公司支付逾期交房违约金x.8元、未办理权属证书违约金6442.79元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件要求壹加壹赔偿，以及拆除院内违章建筑恢复庭院归其使用的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十八条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，根据该院审判委员会决定判决：驳回常某某的诉讼请求。案件受理费490元由常某某承担。

宣判后，常某某不服提出上诉称：1、本案不超诉讼时效。从2005年5月至2010年1月常某某多次找银岭公司主张权利，有证人证明；2、双方至今未按合同第十一条的约定交接房屋，所以不存在超过时效；3、常某某所在的银翰苑X号楼于2009年9月27日才向建委办理竣工验收备案手续，常某某多次要求有关部门办理房屋权属证书均因该房屋没有验收交工、手续不全，不予办理，且常某某于2010年1月才收到银岭公司交来的商品房国有土地使用权分割登记及房屋确权登记证书。故常某某的起诉不超过诉讼时效，请求二审法院依法改判。

银岭公司辩称：1、银岭公司签订合同的相对方是河务局，该合同是双方解决纠纷的基础。与常某某签订的合同是为了方便其办理贷款手续，常某某提供的购房发票不是真正交款的时间，房款全部是河务局交给银岭公司的，这样同时规避了二次过户费；2、对方的起诉已超过诉讼时效。常某某自认交钥匙时间是2006年，此时常某某应当知道其权益被侵害，应在法定期间内主张其权利，对方未提出质量及其他异议，应视为对房屋验收合格没有意见；3、河务局于2009年12月明确表示不让银岭公司代办权属证书相关的手续，银岭公司于2010年1月份退回了相关资料。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致。

本院认为，民事案件的原则是谁主张谁举证。常某某提供的购房发票，与河务局的转款时间相矛盾，且没有转款手续相印证，故其诉称的缴款时间本院不予确认，应以河务局付款的时间为准。常某某认可银岭公司于2006年8月29日和12月31日分两次将房屋钥匙交给河务局，之后河务局分发到住户手中。该房屋虽然在2009年9月才办理完相关的竣工验收手续，但依照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。且建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。本案中常某某收到住房钥匙并实际使用，视为交付。虽然银岭公司有逾期交房的违约事实，但至其向法院主张权利时已超过法律规定的诉讼时效期间，因此常某某要求银岭公司支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。双方签订的房屋买卖合同第十五条亦规定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”从交房之日起满30日止，常某某知道或应当知道其合法权益是否受到侵害，但其起诉的时间是2010年3月22日，此时远超过法律规定的诉讼时效期间，且其未能提供诉讼时效中止、中断的有效证据，已丧失胜诉权，银岭公司对其主张亦不认可，故对于常某某的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费490元，由常某某承担。

本判决为终审判决。

审判长谷长东

审判员李莎莎

审判员程贤辉

二Ｏ一一年八月一日

书记员孔德亮（兼）