上诉人（原审被告）刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族。原系宁强县城关粮食加工厂厂长。
上诉人（原审被告）韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），原系宁强县汉源第三粮站职工。
上诉人（原审被告）赵某乙，女，1947年9月出生，汉族，住（略）。原系宁强县城关第一粮站退休职工。
上诉人（原审被告）李某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），原系宁强县汉源第三粮站职工。
上诉人（原审被告）李某丁，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），原系宁强县汉源第二粮站职工。
上诉人（原审被告）王某戊，男，X年X月X日出生，汉族，住址、职业同上。
上诉人（原审被告）周某某，男，1965年11月出生，汉族，住（略），原系宁强县汉源第三粮站职工。
诉讼代表人刘某甲、韩某某。
七上诉人委托代理人李某厚，陕西汉钟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁强县国有资产经营公司。
法定代表人王某己，系该公司经理。
委托代理人赵某庚，系该公司会计。
被上诉人（原审原告）宁强县粮食局。
法定代表人刘某辛，系该局局长。
委托代理人马某某，系该局纪检组长。
委托代理人王某，系陕西三泉律师事务所律师。
刘某甲、韩某某等七人与宁强县国有资产经营公司、宁强县粮食局房产转让合同纠纷一案，因不服宁强县人民法院作出的（2007）宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人诉讼代表人刘某甲、韩某某及其委托代理人李某厚，被上诉人宁强县国有资产经营公司的委托代理人赵某庚，被上诉人宁强县粮食局的委托代理人马某某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2004年3月5日，宁强县西门片区拆迁改造建设方案评审领导小组专题会议研究通过了县城西门片区拆迁改造建设方案。同年5月3日，宁建发(2004)X号文件对《宁强县城西门景观桥配套建设工程房屋拆迁安置办法》予以批复，该批复中确定“城关粮站按规划拆迁重建，拆迁不予补偿”，5月26日县城建局向社会发布拆迁公告，该公告对拆迁范围、期限作了明确规定，该片区的拆迁工作分阶段实施。2004年9月20日汉中市人民政府作出汉政函[2004]X号关于宁强县城总体规划的批复，该批复同意宁强县城(2003-2020)总体规划。2007年2月，二原告在处理粮食企业改制遗留问题过程中，依据县人民政府有关粮食企业改制文件精神，以粮改办、国有资产经营公司的名义制定“粮食企业职工家属房有偿转让办法”，并向粮改企业各住户发出“通知”，该办法及通知对转让范围、认购对象、价格依据、交款方式等均作了明确规定。2007年3月7日至l2日，居住在汉源第三粮站综合楼家属房的14户(含七被告)分别向原告国资经营公司指定帐户交付了各自认购的房价款，其中七被告共交付了x元。2007年4月17日，县城建局再次发布了拆迁公告，将城关粮站、粮食加工厂综合楼(汉源第三粮站)纳入拆迁范围，确定拆迁期限为2007年4月29日至2008年4月29日。4月23日，县政府召开专题会议，决定西大街拓宽改造为该县重点建设项目之一，产权属单位所有的房屋无偿予以拆除。据此，二原告书面通知已交购房款住户，明确所转让房屋系国有资产涉及拆迁不得销售转让给个人。2007年7月18日县X街拆迁领导小组、粮改办、县国资经营公司联合制定“关于对第三粮站职工家属住房进行搬迁的实施办法”，明确退还购房款，限期搬迁，以奖代补。后原告与原第三粮站14户协商，其中五户已领回购房款及补偿费用，腾交了住房。
另查明，七被告系县粮食局下属企业职工，在2006年粮食企业改制过程中，除1人(赵某乙)办理企业职工退休手续外，其他六人均已与原企业解除劳动关系。汉源第三粮站于2007年10月17日依法注销，现企业资产由其主管机关粮食局代管。家属住房与原第三粮站办公经营综合楼融为一体，属国有企业资产。县粮改办系县政府成立的县粮食企业改制过程中的临时机构，不具备法人资格，该办公室与县粮食局合署办公。
原审法院认为：原被告之间的房产转让合同不具有法律效力，其转让行为无效。二原告在处理粮改企业遗留问题过程中，依据县政府关于处置改制企业资产有关规定，制定“粮食企业职工家属房有偿转让办法”并“通知”住户限期购买，七被告如期交付了购房款，双方已形成了房产转让合同成立的基本要件。但双方并未签订书面转让合同，也未办理批准、登记等手续。故该转让合同不具备合同生效的条件，不具有法律效力。二原告所制定的“转让办法’’和“通知”违反了合同法和房地产管理法的强制性规定，涉诉房产属国有资产，其土地属国有划拨范围，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应报有批准权的人民政府审批，二原告并未报请相关人民政府审批，即以“转让办法”和“通知’’的方式，转让房产，其行为无效。且本案诉争房产所处片区在2004年5月已被县人民政府纳入城市规划，属旧城改造拆迁范围，在宁建发(2004)X号文件对《宁强县城西门景观桥配套建设工程房屋拆迁安置办法》批复中，确定“城关粮站按规划拆迁重建，拆迁不予补偿’’并向社会公告。原告转让该处房产时没有向城建规划部门申报。客观上使该房产转让合同无法实际履行和办理相关房屋产权转让的过户手续。二原告主张确认房产转让合同无效，返还购房款，符合法律规定，予以支持。七被告依照“转让办法\"和“通知’’，如期交纳购房款，其行为是善意的，无过错。由于原告的过错行为致房产转让合同无效，二原告应承担缔约过错责任，适当赔偿七被告的经济损失。纠纷发生后，二原告以“关于对汉源镇第三粮站职工家属住房进行搬迁的实施办法’’通知住户退房退款并给予等额补偿和一次性搬家费各1000元，其行为不违背相关法律规定，足以弥补七被告实际损失，予以确认。因县粮改办不具备法人资格，故应由原第三粮站的上级主管机关县粮食局承担责任。遂作出以下判决：1、宁强县国有资产经营公司、县粮改办与刘某甲、韩某某、赵某乙、李某丙、李某丁、王某戊、周某耀七人房屋转让合同无效。2、由宁强县国有资产经营公司、县粮食局返还刘某甲、韩某某、赵某乙、李某丙、李某丁、王某戊、周某耀购房款x元。并按购房款等额赔偿七被告经济损失x元及补偿搬家费7000元。共计x元，限判决生效后一个月内付清。3、刘某甲、韩某某、赵某乙、李某丙、李某丁、王某戊、周某耀七人应于判决生效后一个月内搬出原第三粮站家属住房。案件受理费2800元，由原告承担。
刘某甲等七人上诉理由和请求：1、一审法院所查明的纠纷过程事实基本清楚。唯援引汉中市人民政府对宁强县城总体规化批复和宁强县西门片区拆迁改造方案、西门景观桥配套建设工程房屋拆迁安置办法等不适用本案。因为实际上的拆迁改造就是房地产商的房产开发行为；2、上诉人与被上诉人之间的房产转让是在企业改制的特殊背景下形成的，产权置换与职工身份置换是紧密相联的，是当时企业改制的两个重要内容。对于职工居住未经房改的家属楼依照资产评估价值可优先出售给该户，这正是宁强县人民政府宁发[2004]X号文件及《改制企业资产处置办法》明确规定的政策。因而，上诉人与被上诉人之间的房产转让与完全意义上的房地产开发商品房买卖及城市私有房屋买卖是有本质区别的；3、一审判决适用法律不当。《合同法》中房屋买卖规定，是指完全意义上的商品房买卖，标的物是指作为商品进入市场流通的房屋，这与本案中企业改制资产处置转让给企业职工的住房概念不同。一审法院不顾本案实际，生搬硬套法条，认定转让行为无效似有偏颇；4、一审判决结果严重损害了上诉人的合法权益，应予纠正。今年5月份，具粮食局来人与上诉人协商，并印制了征求意见表。其中，有一条就是在原处“拆一还一，互补差价”，包括原先已搬离的5户，都同意了这个方案，谁知何故没有下文。请求依法撤销一审判决主文第一项，改判双方当事人房产转让合同成立，令其办理房产转让过户手续。如因客观原因房产转让合同无法履行，应赔偿上诉人目前市场房价可购买等同面积房屋的经济损失。
被上诉人宁强县国有资产经营公司、宁强县粮食局答辩称：1、被答辩人一方面肯定了一审法院认定案件事实基本属实，但另一方面却认为一审法院用红文头文件代替政策及否定西片区的拆迁系旧城改造，明显自相矛盾；2、被答辩人一昧强调企业改制过程中发生的房产转让行为，有别于商品房和城市私有房屋的买卖，答辩人认为这一理由不能成立；被答辩人称一审法院适用法律不当理由不能成立。原汉源第三粮站系国有性质的粮食收储经营企业，其经营场地包括职工住宅生活等设施的土地使用权是国家划拨取得的。依据《城市房地产法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府批准”。粮改办、宁强县国有资产经营公司联合发文有偿转让涉案房地产未报宁强县人民政府审批，事后也未获得县政府追认、同意。尽管双方的房屋买卖是自愿的、有偿的，但却未经政府批准，未签订书面合同及未办理登记过户手续，不具备法定生效的条件，一审法院援引《合同法》的规定是完全正确的；3、被答辩人称判决结果严重损害其合法权益，要求纠正，于法无据。答辩人除应返还已存资金帐户的购房本金外，并承担自该款存入帐户之日至结案时间同期贷款利息，还确认了等额补偿款和1000元的搬家费，最大限度的保护无过错方即被答辩人的利益，充分体现了法院化解纠纷，共建和谐社会的执法理念。至于被答辩人提出商品房涨价，要求赔偿其按目前市场房价可购买等面积房屋的经济损失，答辩人认为其责任不在我们，依法不予支持；4、在本案诉讼过程中，上诉人赵某乙与答辩人自行协商和解，已于2008年7月24日领取了退房款和补偿款，上诉人赵某乙不应再列为本案的上诉人。
经审理查明，原审判决所认定的事实，双方当事人当庭表态不持有异议，本院予以确认。另查明，原审被告赵某乙在一审审理期间于2008年7月24日与原审原告宁强县国有资产经营公司、宁强县粮食局达成口头协议，已领取了原审原告返还的购房款x元和等额补偿款x元，利息1086元，搬家费1000元。庭审中，当事人赵某乙认可协议事实和已领款属实。
本院认为：宁强县汉源第三粮站在2004年初企业改制中，负责该企业改制工作的宁强县粮改办公室（宁强县人民政府设立的负责粮食企业改制工作的临时机构）、宁强县国有资产经营公司，依据宁发[2004]X号文件《关于进一步深化粮食流通体制改革的实施意见》及《粮改企业职工家属住房有偿转让办法》，规定职工居住未经房改的家属房依照资产评估价值可优先出售给原住户，发出了房产转让通知。刘某甲等七上诉人按二被上诉人要求的时间分别将认购买房款存入指定的银行帐户。2007年4月17日宁强县城建局依据宁强县人民政府专题会议决定发布拆迁公告，确定包括汉源第三粮站综合楼在内的西大街属拆迁对象，拆迁期限为2007年4月29日至2008年4月29日。由于汉源第三粮站系国有企业，其使用的土地是国家划拨取得。依据《城市房地产法》第四十条第（一）款的规定，二被上诉人有偿转让房地产时，未报请有批准权的宁强县人民政府审批，使其与刘某甲等七上诉人无法签订房产转让合同，所转让房产也无法办理登记过户手续进行国家确认，从而导致刘某甲等七上诉人购买房屋的愿望无法实现，其缔约过错责任应由二被上诉人承担。原审判决确认双方当事人房产转让行为无效，返还已交的认购房价款，同时判决赔偿刘某甲等七上诉人经济损失并无不当。刘某甲等七上诉人坚持认为房产转让行为合法有效及“拆一还一”要求落实住房等上诉理由。经审查，本案二被上诉人作为一审原告向原审人民法院提起诉讼，其具体诉请是请求依法确认房产转让行为无效。本案经一审审理查明的事实和依照法律规定，认定被上诉人房产转让行为因违反法律规定无效，依法予以确认和作出承担责任处理是正确的。因双方当事人讼争房屋产权属国有资产，刘某甲等七上诉人无权行使产权置换拆一还一。刘某甲等七上诉人住房困难问题，可向当地人民政府申请解决。故刘某甲等七上诉人提出的上诉理由，与查明的事实不符，且与法律规定相悖，依法不予支持。上诉人赵某乙认可已和二被上诉人达成口头协议，并领取了返还的认购房价款及利息，赔偿款和搬迁补助费，应认定二被上诉人与上诉人赵某乙之间给付义务已履行清结。原审判决仍将上诉人赵某乙应得款判令二被上诉人承担给付义务不妥，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条第（五）项、第一百三十七条第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第十条、第十五条、第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十九条、第四十条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宁强县人民法院（2007）宁民初字第X号民事判决第一、三项；
二、撤销宁强县人民法院（2007）宁民初字第X号民事判决第二项；
三、限本判决生效后30日内，由被上诉人宁强县国有资产经营公司、宁强县粮食局共同返还上诉人刘某甲、韩某某、李某丙、李某丁、王某戊、周某某购房款x元。并按购房款等额赔偿上诉人刘某甲、韩某某、李某丙、李某丁、王某戊、周某某经济损失x元及补偿搬家费6000元（刘某甲x元×2+1000元、韩某某x元×2+1000元、李某丙x元×2+1000元、李某丁x元×2+1000元、王某戊x元×2+1000元、周某某x元×2+1000元）；
上诉案件受理费2800元，由上诉人刘某甲等七人负担1400元，被上诉人宁强县国有资产经营公司、宁强县粮食局共同负担1400元（两被上诉人应负担的1400元诉讼费在执行本案时直接给付七上诉人）。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长赵某林
审判员韩某军
代理审判员刘某英
二O一O年二月十日
书记员曹倩茹
