原告商某甲，男，X年X月X日生。

委托代理人商某乙，男，X年X月X日生。

委托代理人李敏，河南大乘律师事务所律师。

原告商某丙，女，X年X月X日生。。

原告商某丁，又名商X，女，X年X月X日生。

原告商某戊，女，X年X月X日生。

以上三原告的委托代理人牛砖营，郏县司法局王某乡法律服务所工作人员。

被告夏某某，男，X年X月X日生。

委托代理人李英伟，郏县“148”法律服务所工作人员。

被告张某某，男，X年X月X日生。

被告商某己，女，X年X月X日生。

以上二被告的委托代理人王某某，男，X年X月X日生。

原告商某甲、商某丙、商某丁、商某戊诉被告夏某某、张某某、商某己确认纠纷一案，2010年12月16日，原告之母亲杨梅花诉至本院。请求确认三被告之间所签的房产买卖协议无效，被告夏某某返还原告房屋及院落。诉讼中，2011年4月6日杨梅花死亡，本案中止诉讼。2011年6月10日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告商某甲的委托代理人商某乙、李敏，原告商某丙、商某丁、商某戊的委托代理人牛砖营，被告夏某某的委托代理人李英伟，被告张某某及张某某、商某己的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告商某甲诉称，原告之母杨梅花有平房三间和瓦房两间。2003年杨梅花二儿子商某营去世后，杨梅花一直居住在该房屋内，其生活由大儿子商某甲料理。2008年9月，杨梅花将西面二间临街平房作为门面房租给被告夏某某，租金每年900元，租期一年。2009年初杨梅花去四女儿商某己家走亲戚，被告商某己及其丈夫张某某在杨梅花不知情的情况下将杨梅花的房屋卖给夏某某。由于杨梅花已近80岁，且不识字，被告也没有告知杨梅花卖房一事，至今杨梅花也不知自己房子卖多少钱，也没有见到一分钱，由于三被告的行为严重侵害了原告的合法权益。请求确认三被告之间所签的房产买卖协议无效，被告夏某某返还原告房屋及院落。

原告商某丙、商某丁、商某戊表示在本案中不主张权利，而要求另行起诉以确认各自所继承的份额。

被告夏某某辩称，杨梅花不识字，本案诉状上的字不是其所签，指印与买卖协议上的指印也不相符，不是杨梅花起诉的，杨梅花死了，继承权属不明，应驳回起诉，房屋买卖合同合法有效。

被告张某某、商某己辩称，1、张某某、商某己和杨梅花、夏某某签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，是合法有效的，原告的起诉理由不成立，应驳回。2、当初在签订房屋买卖协议时，杨梅花是同意的，是其真实意思表示，本案杨梅花反悔说合同无效，是不是其真实意思表示提出疑问，诉讼中杨梅花去世了，对本案有什么交待，法庭应调查。

经审理查明：原告之母杨梅花有平房三间和瓦房两间。2003年杨梅花二儿子商某营去世后，杨梅花一直居住在该房屋内。2008年9月，杨梅花将西面二间临街平房作为门面房租给被告夏某某，租金每年900元，租期一年。

2009年1月6日，杨梅花与其四女儿商某己及商某己的丈夫张某某签订《赠与协议》，将该处房产赠与了商某己、张某某。2009年3月31日，张某某、商某己与被告夏某某签订《房产买卖协议》，将杨梅花的房屋卖给了夏某某。

2009年8月17日，杨梅花向本院提起诉讼，请求撤销被告张某某、商某己与杨梅花之间的赠与协议。让张某某、商某己返还该赠与房屋的土地使用证和村镇建筑许可证。本院经审理作出（2009）郏民初字第X号民事判决，判决：“一、撤销原告杨梅花与被告张某某、商某己签订的房屋赠与协议。二、被告张某某、商某己在判决生效后返还原告署名为商某营的集体建设用地使用证和城镇建筑许可证。案件受理费100元，由被告张某某、商某己承担”。宣判后，张某某、商某己不服，提起上诉，2010年6月3日，平顶山市中级人民法院经审理作出（2010）平民三终字第X号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张某某、商某己负担”。

2010年12月16日，杨梅花诉至本院：请求确认三被告之间所签的房产买卖协议无效，请求被告夏某某返还原告房屋及院落。诉讼中，2011年4月6日杨梅花死亡，本案中止诉讼。2011年6月10日，杨梅花的继承人商某甲、商某丙、商某丁、商某戊参加了诉讼。

上述事实，有（2009）郏民初字第X号民事判决和（2010）平民三终字第X号民事判决，《宅基地转让协议》等证据在卷证实，经庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案张某某、商某己与夏某某签订《房产买卖协议》，将杨梅花的房屋卖给夏某某，是基于杨梅花与商某己、张某某之间的《赠与协议》，而该《赠与协议》已被本院（2009）郏民初字第X号民事判决撤销，且经平顶山市中级人民法院（2010）平民三终字第X号民事判决“维持原判”，故原告请求确认三被告之间所签的房产买卖协议无效的理由成立，本院予以支持。但请求“被告夏某某返还原告房屋及院落”的理由，因杨梅花已死亡，而杨梅花的继承人商某甲、商某丙、商某丁、商某戊及被告商某己之间的意见又不一致，本案应待继承人确认继承份额后，才能确定如何返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告商某己、张某某与夏某某之间所签的房产买卖协议无效。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告商某己、张某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。

审判长周自平

审判员贾朋泽

代理审判员王某芬

二0一一年九月十三日

书记员王某云