重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2011）渝一中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：许××。

被上诉人（原审被告）：孟××。

被上诉人（原审被告）：王××。

上诉人许××与被上诉人孟××、王××房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2011年3月29日作出（2011）江法民初字第X号民事判决，许××对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年7月11日对本案进行了询问，许××及其委托代理人吕××、赵××，孟××、王××的委托代理人景××均到庭参加了询问。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：孟昭×、孟××系孟广×的子女，孟昭×与孟××系姐弟关系。许××与孟昭×系夫妻。孟××和王××系夫妻。

红江村X-X号系孟××分得的房屋。孟××于1994年8月购买了该房屋的部份产权，1998年8月购买了该房屋的完全产权，并于2000年8月28日取得了房屋的《所有权证》，此后又取得了《国有土地使用权证》。

1998年孟××、王××搬出红江村X-X号，由许××一家居住至今。1998年9月14日，重庆市公安局颁发的红江村X-X号户口薄户主是孟昭×，家庭人员有孟××。2003年1月9日，许××、许×迁入该户。2007年6月5日孟××迁出该户。

另查明，红江村X-X号房屋的《房地产权证》于2010年12月6日进行了补办，产权证上载明的诉争房屋的权利人为孟××、王××。许××有诉争房屋原《所有权证》、《国有土地使用权证》（下称两证）以及房屋的收款收据（购房收据）。孟昭×患有精神疾病。

许××称1998年经孟广×的协调，其与孟××、王××口头协商以1万元购买诉争房屋，后将1万元给了孟××。孟××将诉争房屋的相关证照、收据等交给了他。2006年6月28日，其与孟××在大哥孟×铎的见证下补签了合同，为此其举示了《房屋付款凭证》。《房屋付款凭证》由许××所写，载明的内容是：孟××（舅子）于1996年6月28日以1万元将红江村X-X号X层2间（建筑面积41.59平方米）卖给许××（姐夫）居住。特立字据为凭，以此为证据。有收款人孟××签名；付款人许××签名；中间人孟×铎签名。付款时间为1996年6月28日。被告称此证据不能证明买卖关系，只能证明将房屋卖给许××居住，认可孟××收到了1万元，认为是房屋租金。凭证载明的时间是1996年，而非许××诉称的1998年。王××对孟××收钱等行为均不知情。

另，许××举示了由其书写的《红江村X-X号房屋买卖经办人证明》、《更正房屋买卖交付款签字时间证明》等材料。《红江村X-X号房屋买卖经办人证明》的内容与其诉称基本相同。证明有“经过属实，孟广×2010年12月2日”的记载。《更正房屋买卖交付款签字时间证明》的主要内容为：“我证明孟××、许××系亲姐夫关系。于98年9月将郭家沱红江村X-X号原住房以1万元的现金买卖成立。双方未立交付款证据”。2006年6月26日许××在父亲家喝酒时，向孟××提出补签手续。孟××同意。双方补签了手续。由于事隔多年，当时都认为交付款收据重要，未经回忆便写成了1996年6月28日，而实际应为1998年9月付款。此证明有“属实，孟昭铎”的记载。孟××、王××对前述证明均不予认可，称证人应出庭作证。

许××在一审中诉称：孟××、王××系夫妻。其妻孟昭×系孟××的姐姐。1998年其从岳父孟广×处得知孟××、王××搬到南坪了，要将重庆市江北区X村X-X号（下称红江村X-X号）房屋以1万元卖给王××的同事（住堰塘湾）。因其住家拥挤，经济困难，孟昭×有精神病，孟广×叫王××从同事处将他们家的户口本和购房发票交给其。同年9月，孟××、王××同意以1万元将红江村X-X号卖给其，其支付了购房款。由于双方系姐弟关系，未签订协议，家里人都知道。其与家人从1998年开始居住前述房屋，孟××将两证交给其持有。2006年，其与孟××在孟广×家补签了《房屋付款凭证》。其多次要求孟××、王××协助办理房屋产权登记过户手续，二人拒绝协助。根据相关法律依据，请求法院判令孟××、王××协助其办理红江村X-X号房屋的权属登记过户手续，本案诉讼费由孟××、王××承担。

孟××、王××在一审中辩称：红江村X-X号房屋是其二人的，双方无买卖房屋合同。房屋是其二人借给许××使用。1996年，其二人对房屋只有使用权。孟××无权一人处分房屋，其写《房屋付款凭证》系酒后所为。

一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。财产所有权的取得，不得违反法律规定。孟××于1994年8月因合同关系而取得红江村X-X号房屋部份产权，又于1998年8月因合同关系取得前述房屋的完全产权。

许××诉称1998年与孟××、王××口头协商以1万元购买诉争房屋，孟××、王××不予认可。许××举示的由孟×铎签名“属实”的《更正房屋买卖交付款签字时间证明》，因孟×铎未出庭作证，该证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（下称《证据规定》）第五十五条的规定，该院不予采信。许××举示的由孟广×签名的《红江村X-X号房屋买卖经办人证明》，因孟广×年迈体衰，根据《证据规定》第五十六条的规定，确有困难不能出庭，证人可提交书面证言，故孟广×可提交书面证言。但该证明系许××所写，系且孤证，故该院对该证明亦不予采信。

许××举示的《房屋付款凭证》表明孟××将诉争房屋于1996年6月28日以1万元卖给许××居住。付款时间为1996年6月28日。有许××、孟××及孟昭铎的签名。前述凭证所反映的，孟××以1万元将房屋卖给许××居住的合同关系是许××和孟××的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。已查明，1996年6月28日孟××处分诉争房屋时只是部份产权人，不能对该房屋的所有权进行处分。根据《房屋付款凭证》载明的以1万元卖给许××居住的约定，结合1998年孟××、王××搬出诉争房屋，后许××及家人入住等事实。按照前述法律规定，应认定孟××是将诉争房屋中的使用权出让与了许××，而非将所有权出卖给了许××。故许××根据与孟××达成的协议要求孟××、王××协助办理诉争房屋的权属登记过户手续没有合同依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回许××的诉讼请求。一审案件受理费80元减半收取40元，由许××负担。

许××不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1、一审庭审时，孟××、王××未亲自到庭参加诉讼，其一般授权的委托代理人在庭审前擅自将委托权限改为特别授权，并经一审法院同意进行审理，严重违反诉讼程序。2、一审判决认定《房屋付款凭证》表明孟××将诉争房屋于1996年6月28日以1万元卖给许××居住，是孟××将诉争房屋的使用权出让与许××，与事实不符。孟××、王××有出卖房屋的意思表示，其也向二人足额支付了相应的购房款，二人在2000年以后取得两证后将该两证交给其持有，因此孟××、王××转让的是房屋所有权。孟××的父亲孟广×及大哥孟昭铎的书面证言可证实上述事实。3、一审判决认定《房屋付款凭证》中付款时间为1996年6月28日，孟××当时处分讼争房屋时只是部分产权人，不能对该房屋的所有权进行处分，属于认定事实不清。4、其在举证期限内提交了申请法院向本案关键证人孟广×、孟×铎进行调查核实证人证言真实性的申请，一审法院未予以采纳，错误地认定其提交的书面证言中孟昭铎的证人证言不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第55条的规定，孟广×的书面证言系孤证。

孟××、王××辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回许××的上诉请求。孟××、王××委托代理人，在一审中有特别授权；同时，一审法院认定证人证言正确。

二审中，许××举示孟广×和孟×铎的书面证言及孟广×视听资料，以证明孟××卖的是房屋所有权而非房屋使用权。上述证据经交孟××、王××质证，二人认为上述证据均不属于二审新证据；书面证言与其一审时提交的书面证言基本一致，且证人未出庭作证，无法核实其真实性；视听资料中证人所述与事实不符。本院认为，由于上述证据均不属于二审新证据，故本院对上述证据不予采信。

本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。

本院认为，本案争议的焦点是许××是否购买了讼争房屋的所有权。

许××举示的《房屋付款凭证》载明“孟××于1996年6月28日以1万元将红江村X-X号X层2间（建筑面积41.59平方米）卖给许××居住。”再结合许××持有讼争房屋的两证、购房收据的事实，以及一审中孟广×的证人证言，本院确认孟××、王××于1996年6月28日将讼争房屋的所有权出让给许××。但由于孟××、王××在此时并未取得讼争房屋的所有权，故该房屋买卖合同属效力待定合同。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”1998年8月，孟××购买了讼争房屋的所有权，并于2000年8月28日取得了讼争房屋的《所有权证》，孟××、王××即取得了该房屋的所有权，其二人即享有对该房屋的处分权。由于孟××、王××在订立房屋买卖合同后取得了讼争房屋的处分权，根据前述法律规定，该房屋买卖合同有效。

由于孟××、王××将讼争房屋所有权出让给许××，许××亦按照约定向其二人支付了购房款1万元，其二人应协助许××办理讼争房屋的过户手续。

许××上诉认为其购房讼争房屋的时间为1998年，但其举示的证人证言不足以反驳书证（即《房屋付款凭证》）载明的时间，故其购买讼争房屋的时间应为1996年6月28日。许××上诉还认为一审庭审时，孟××、王××未亲自到庭参加诉讼，其一般授权的委托代理人在庭审前擅自将委托权限改为特别授权，并经一审法院同意进行审理，严重违反诉讼程序。经审查，一审卷宗中孟××、王××出具的委托书并无涂改痕迹，因此许××该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。

孟××、王××抗辩认为其二人因许××家庭困难，将讼争房屋长期出租给许××使用，因此收取租金1万元。本院认为，首先，若该1万元是租金，收款事由应写作租金，而非《房屋付款凭证》载明的“卖”；其次，如果是孟××是将租金误写为“卖”，其应申请撤销该凭证或者要求许××予以纠正，但孟××未举示证据证明其曾就此提出过主张；第三，按照生活经验法则，租赁关系中承租人在租赁期限内往往定期缴纳租金，一次性收取租金属于特殊的方式，当事人往往会以书面方式将租赁关系予以固定，因此其二人该项抗辩理由与事实不符，亦不符合常理，本院对其二人该项抗辩理由不予支持。其二人还认为许××持有两证系该两证放在讼争房屋内，许××自己拿走两证，其二人该项陈述缺乏事实依据，本院不予采信。

综上，许××上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市江北区人民法院（2011）江法民初字第X号民事判决；

二、孟××、王××于本判决生效之日起十五日内协助许××办理重庆市江北区X村X-X号房屋的权属登记过户手续。

一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元由被上诉人孟××、王××负担。

本判决为终审判决。

审判长潘晨

审判员陈瑜

代理审判员谭振亚

二○一一年八月十五日

书记员李薇渝