上诉人（原审被告）长沙xx学校，住所地长沙市。
法定代表人盛某某，校长。
委托代理人夏某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人（原审被告）盛某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人彭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）xx党校，住所地长沙市天心区X路X号。
法定代表人刘某某，校长。
委托代理人伍某某，湖南xx人（略）事务所（略）。
委托代理人曾某某，湖南xx（略）事务所（略）。
上诉人长沙xx学校（以下简称xx学校）、盛某某因与xx党校租赁合同纠纷一案，不服天心区法院（2010）天民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。
原审查明：盛某某系xx学校的法定代表人。
2008年9月24日，xx党校与xx学校订立《联合办学协议书》，双方在该协议书中约定，xx党校将其校内的三号学员楼的一、二楼及二号学员楼提供给xx学校办学；xx学校使用的房屋及用具的维修由xx学校自理；合作期限为二年，自2008年7月1日起至2010年7月30日止；xx学校每年向xx党校交纳联合办学经费x元（水电费除外），并于每年的7月20日前交70％，每年的3月15日前交清余下的30%；任何一方违约，违约方应支付违约金x元。
双方订立该合同后，即开始履行。xx党校将其校内的三号学员楼的一、二楼及二号学员楼交付给xx学校办学。
因xx学校拖欠xx党校的租金，2010年5月21日，xx党校与xx学校订立《债务清偿协议》，双方在该协议中约定，“甲、乙双方就乙方（即xx学校、盛某某）租用甲方（即xx党校）住房所欠租金一事，经多次协商，现就有关事项达成如下协议：1、根据原签订的《联合办学协议》，至2010年7月30日止，乙方仍欠甲方租金65万元，按下条约定的时间还清。另根据双方当时的口头协议，三号楼使用期一年，两层租金x元。因双方关于三号楼租金存在分歧，约定2010年9月30日续签合同时再谈；2、乙方自愿将名下房产一套173×1800元＝30.6万元（沅房权证琼字第x号）及岳父杨某某名下房产一套约60万元（昆房权证周市字第x号）的房产证留置在甲方，承诺于2010年9月20日前将所欠租金还清，否则，该二套房产依法启动抵押清债程序，xx学校无条件搬出党校”。xx学校在该协议的乙方栏中加盖公章，盛某某在该协议的乙方栏中同时签字。
双方订立《债务清偿协议》后，盛某某将所有权人为“盛某某”的沅房权证琼字第x号房产证、署名为“杨某某”的昆房权证周市字第x号房产证交付给xx党校。
后xx学校向xx党校交纳租金x元。xx学校至今尚欠xx党校租金x元（x元－x元）。
原审认为，本案有以下三个争议的焦点，第一个焦点，关于《债务清偿协议》中“乙方”是否包含盛某某；第二个焦点，截至2010年7月30日止，xx学校拖欠xx党校租金的总额是x元还是x元；第三个焦点，如何确定xx学校和盛某某的责任。下面分别阐述之：
关于第一个焦点，原审认为，《债务清偿协议》中“乙方”包含盛某某。其理由为：1、该《债务清偿协议》第2条为“乙方自愿将名下房产一套173×1800元＝30.6万元（沅房权证琼字第x号）及岳父杨某某名下房产一套约60万元（昆房权证周市字第x号）的房产证留置在甲方，……”，而沅房权证琼字第x号房产的所有人为盛某某，故此乙方应为盛某某；2、只有自然人才会有岳父，法人不可能有岳父。只有盛某某才有可能有岳父，xx学校不可能有岳父。在该条中，乙方还将自己及岳父的房产证留置在xx党校，故该乙方亦应是指作为自然人的盛某某；3、盛某某在该《债务清偿协议》中乙方栏中签了名，该签名系盛某某作为个人的签名。
关于第二个焦点，原审认为，截至2010年7月30日止，xx学校拖欠xx党校租金的总额为x元。其理由如下：1、双方在该协议第1条已确认“至2010年7月30日止，乙方仍欠甲方租金65万元”；2、xx党校主张“xx学校拖欠其租金的总额为x元”，即在x元之外，还应加上三号楼两层的租金x元。本院认为，由于在双方在《联合办学协议书》中已明确约定了xx学校租赁xx党校的房屋为二号楼及三号楼的一、二楼，总租金为x元。就三号楼的租金存在分歧，双方约定在2010年9月30日续签合同时再谈。由于双方并未在2010年9月30日续签合同，故双方并未就三号楼的租金达成一致，故本院对xx党校“xx学校拖欠其租金的总额为x元”的主张，不予采信。
关于第三个焦点，原审认为，xx党校与xx学校订立的《联合办学协议书》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。该《联合办学协议书》名为联合办学合同，实为租赁合同。此点在双方订立的《债务清偿协议》亦可得到印证，双方在该《债务清偿协议》中明确了xx学校系租用xx党校住房办学，即xx学校与xx党校系租赁合同关系。《债务清偿协议》系xx党校、xx学校、盛某某的真实意思表示，且于法不悖，xx学校在该协议上加盖了公章，盛某某个人也在该协议上签了名，故亦为有效合同。当事人违反合同约定的，应承担继续履行、赔偿损失、给付违约金的违约责任。xx学校、盛某某违反合同约定，故应承担违约责任。
一、关于xx学校应承担的责任：
1、xx学校在与xx党校的租赁合同于2010年7月30日期满后，仍然占用原租赁xx党校的三号学员楼的一、二楼及二号学员楼，已无合同依据，故本院对xx党校请求判令xx学校立即腾退所租赁的房屋与场地并赔偿xx党校损失x元【从2010年8月1日起计算至2010年11月15日；从2010年11月16日起至xx学校腾退原租赁xx党校的二号楼及三号楼的一、二楼之日止，按每日1643.84元（x元÷365天）的标准，另行计算】的诉讼请求，予以支持；2、xx学校未按《债务清偿协议》的约定付清所欠xx党校的租金x元，故xx学校应承担继续履行给付xx党校租金x元的违约责任；3、由于xx党校与xx学校在《联合办学协议书》中约定了“任何一方违约，违约方应支付违约金x元”，现xx学校未按约给付xx党校租金，故xx学校应给付xx党校x元违约金。
二、关于盛某某应承担的责任：
1、由于盛某某仅在《债务清偿协议》中对xx学校所欠xx党校的租金进行担保，故对xx学校在《联合办学协议书》中对xx党校应承担的给付违约金、对xx学校租赁合同到期后占用xx党校的场地所而应赔偿的损失的民事责任，盛某某不应承担连带责任。故本院对xx党校的第5项诉讼请求中请求判令盛某某对xx学校的第3、4项债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。2、首先，盛某某在《债务清偿协议》中承诺以其自己认可价值x元的房产作为xx学校向xx党校偿还租金进行抵押，故该抵押已生效。由于盛某某未到房地产登记机关对抵押物进行抵押登记，故该抵押未成立，盛某某应对xx党校承担赔偿损失的违约责任，盛某某应在x元的范围内，对xx学校所欠xx党校租金x元承担赔偿责任；其次，盛某某在《债务清偿协议》中承诺以其自己认可价值x元的、其岳父的房产作为xx学校向xx党校偿还租金进行抵押，由于盛某某的岳父未在该《债务清偿协议》上签字，故该抵押条款无效。盛某某擅自承诺以他人房产进行抵押，导致抵押条款无效，故盛某某应承担赔偿责任。xx党校未核实该房产证的真伪，并未要求杨某某签字认可，即同意接受盛某某以杨某某的房产进行担保，导致抵押条款无效，故xx党校亦应承担责任。关于双方承担责任的比例，原审认为，由于导致抵押条款无效，盛某某与xx党校均有过错，故各应承担50％的责任。故盛某某应在x元（x元×50％）的范围内对xx学校所欠xx党校的租金x元承担赔偿责任。结合以上两点，故盛某某应在x元（x元x元）的范围内对xx学校所欠xx党校的租金承担赔偿责任，由于xx学校所欠xx党校的租金只有x元，故盛某某应对xx学校所欠xx党校租金x元承担赔偿责任，故本院对xx党校的第5项诉讼请求中请求判令盛某某对xx学校的第2项债务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条之规定，判决：一、xx学校于于本判决生效后十日内腾退所租赁xx党校的三号学员楼的一、二楼及二号学员楼；二、xx学校给付xx党校租金x元，此款于本判决生效后十日内付清；三、xx学校给付xx党校违约金x元，此款于本判决生效后十日内付清；四、xx学校赔偿xx党校损失x元（从2010年8月1日起计算至2010年11月15日止）；从2010年11月16日起至xx学校腾退原租赁xx党校三号学员楼的一、二楼及二号学员楼之日止的损失，按每日1643.84元（x元÷365天）的标准，另行计算。以上款项于本判决生效后十日内付清；五、盛某某对xx学校的本判决第二项给付义务承担连带责任；六、驳回xx党校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元、财产保全费5000元，共x元，由xx学校、盛某某共同承担x元，由xx党校承担3984元。
上诉人xx学校不服，向本院上诉人称：一、上诉人与被上诉人之间的租金计算依据应以《联合办学协议书》为准，依约定，租金合计是90万元。上诉人已给付了x元及2万元押金。《债务清偿协议》是在被上诉人胁迫后，上诉人在违背真实意思的情况下签订的。原审依据《债务清偿协议》来计算租金错误；二、上诉人并无违约行为，上诉人交付房屋时，二、三号楼均有严重的漏水情况，上诉人多次要求整改，被上诉人不予理睬，严重影响了办学，造成损失。上诉人延付租金是行使抗辩权。原审认定5万元违约金无事实依据；三、上诉人曾改造二号楼洗手间的水电花费了20万元，该损失被上诉人应予补偿。四、原审判决要上诉人赔偿协议期限外的租金计算错误。因上诉人提供的场地不符合办学条件，导致生源减少，上诉人同意以每月3万元计算。请求改判。
上诉人盛某某不服，向本院上诉称：一、上诉人作为xx学校的法定代表人，与被上诉人签订《联合办学协议书》是履行职务的行为。民法通则规定法定代表人履行职务行为所产生的法律后果由单位承担。上诉人不应对xx学校的债务承担责任。二、上诉人是在被上诉人停电停水的情况下，被迫签订的《债务清偿协议》，该行为同样是履行职务的行为。请求撤销原审判决第五项。
被上诉人辩称：一、《债务清偿协议》是双方真实意思表示，理应作为计算租金的依据，上诉人所谓第二年租金是30万元的观点明显违反该协议的约定。《债务清偿协议》是对租金数额的确认。二、因上诉人不交纳租金、不腾退房屋，已构成违约。上诉人的观点无证据证明；三、关于花费20万元的改造费没有事实依据；四、关于合同期满后其继续占用租赁场地的赔偿金计算有误，我们认为，赔偿金应予租金数额相当，原审计算正确。请求维持原判。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为：本案当事人签订的《联合办学协议书》、《债务清偿协议》均是真实意思表示，合法有效。《债务清偿协议》是各方当事人在履行《联合办学协议书》过程中达成的新的协议，对当事各方均有约束力。两上诉人认为该协议是在受胁迫的情况下签订的，没有相关证据证实，本院不予采信。
关于上诉人盛某某是否承担责任的问题。分析《债务清偿协议》的内容，该协议包含了两个方面的内容，一是xx学校与被上诉人就债权债务问题达成的协议，二是盛某某与被上诉人达成的债务抵押担保协议。其关于职务行为的上诉理由仅适用于《联合办学协议书》、故原审判决由xx学校承担该协议书约定的全部义务正确；签订《债务清偿协议》时，盛某某既是法定代表人，又是单位债务的担保人，其以职务行为抗辩个人担保责任不能成立。原审依据协议内容，在分别认定抵押未成立、抵押条款无效的基础上，分清责任，判决盛某某对所欠租金在x元的范围内承担赔偿责任并无不当。
合同到期后xx学校仍欠付租金，且未腾退房屋，已构成违约。原审判决其承担违约责任有事实和法律依据。关于20万元的改造费，因上诉人未提供证据证实，其主张不能成立。合同期满后其继续占用租赁场地的赔偿金应参照租金标准计算，其主张场地符合办学条件，导致生源减少，没有证据证实，本院亦不予采信。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审上诉费x元，由上诉人长沙xx学校负担x元，由上诉人盛某某负担9930元。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨雅
审判员刘某
二○一一年七月二十五日
书记员谷玲
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
