上诉人（原审被告）彭某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王某某，湖南xx（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）xx地产公司，住所地长沙某区。
法定代表人何某某，董事长。
委托代理人蒋某某，湖南xx师事务所（略）。
上诉人彭某某因与xx地产公司商品房销售合同纠纷一案，不服长沙县法院（2010）长县民初字第xxxx号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，2009年7月11日，作为出卖人的xx地产公司与作为买受人的彭某某签订《长沙县商品房买卖合同》(合同编号x)和附件四：补充协议，彭某某以按揭的形式向xx地产公司购买了其位于长沙某区商品房，合同总价为x元。该《商品房买卖合同》约定：“……第六条付款方式及期限买受人（即彭某某）按下列第2种方式银行按揭按期付款：……2、银行按揭贷款或公积金贷款：首付款（含定金）x元于2009年7月11日支付。剩余房款x元采用银行按揭方式支付。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人（即xx地产公司）交付首期房款（大写）壹拾万元，余款（大写）叁拾玖万元向工商银行申请贷款。买受人应在接到出卖人通知之日起2日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。……因买受人的原因致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起15日内，以自有资金或/支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在7日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款及利息退还给买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内以自有资金或/支付。逾期，任何某方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人将已付款及利息退还给买受人。……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……”；附件四：补充协议约定：“……第十六条16.2因买受人违约致使合同解除的，除依约承担违约责任外，买受人还应承担以下责任：16.2.1承担可能发生的诉讼费和其它费用（包括但不限于受理费、保全费、（略）费、执行费、实际执行费、评估费、拍卖费等）……第十八条18.1本补充协议及附件为合同不可分割的组成部分，与合同具有同等法律效力。……”。合同和补充协议签订后，彭某某向xx地产公司支付购房首付款x元，余下x元购房款彭某某以按揭方式向工商银行申请贷款支付。2009年7月、12月，xx地产公司的工作人员、彭某某一起到办理该x元购房款的按揭贷款的中国工商银行长沙德雅路支行提交了部分申请材料，等待该银行进行贷款审批。至今，xx地产公司没有收到彭某某自行支付的购房余款或者银行的按揭贷款。为此，xx地产公司分别于2010年3月19日以邮寄特快专递的形式向彭某某发出要求彭某某支付x元购房款的知会函。知会函中告知：“……请在收到本函之日起十日内到本公司就您房屋买卖有关事宜进行磋商……”。2010年6月2日，xx地产公司又委托（略）事务所向彭某某发出《（略）函》，建议彭某某交纳余欠房款。xx地产公司要求彭某某履行合同义务，但均无果。xx地产公司遂诉至法院并提出前述诉讼请求。在本案审理过程中的2010年12月7日，彭某某申请对xx地产公司向其送达商品房买卖事宜知会函的韵达快递回执上的“彭某某”签名笔迹进行鉴定，在原审法院司法技术室的主持下，xx地产公司、彭某某双方协商选择了湖南大学司法鉴定中心作为鉴定机构，2011年1月7日，司法技术室向彭某某送达了《司法技术鉴定、审计、评估、拍卖收费通知书》，通知彭某某在2011年1月15日前未将鉴定费交至湖南大学司法鉴定中心。逾期，该室将终止对外委托鉴定，由彭某某对鉴定所涉事实承担举证不能的法律后果。彭某某未在通知规定的期限内支付鉴定费。2011年1月19日，司法技术室向承办业务庭发出《工作联系函》，载明：因鉴定申请人未按规定缴纳鉴定费，根据《司法鉴定程序通则》第二十七条第一款（八）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，鉴定无法进行。
原审另查明，1、2010年11月23日，原审对办理彭某某x元购房按揭贷款受理、审批业务的中国工商银行长沙德雅路支行（以下简称德雅路支行）个金业务部职员涂某某依法进行了调查。主要内容为：（1）2009年7月，彭某某到德雅路支行申请x元的房屋贷款，其按要求办了一个牡丹灵通卡的存折，并开通了网上银行，两次存入了4800元，这是受理贷款申请的先决条件，不能证明通过了贷款审批，更不能证明发放了贷款；（2）德雅路支行依据工商银行内部规定、《个人信贷管理手则》规定的操作规程，对于申请贷款的个人（含配偶、共同借款申请人），要求查询其过往信用记录，参照其配偶的信贷记录，若其配偶有不良信贷记录，有选择贷与不贷的权利；（3）彭某某的配偶孟某某2006年曾经贷款4万元且至2010年4月2日前还有逾期贷款x元未还。德雅路支行2010年3月30日查询得知：孟某某的《个人客户信用报告》最近24个月所有贷款还款记录的最差状态：7（次），且有连续4次逾期未还款的不良记录。结合《个人信用信息基础数据库和特别关注客户信息系统》中“禁入”类客户的标准：“个人消费贷款当前违约次数≥6”的规定，彭某某之配偶孟某某的此类情况则属于“禁入”类客户标准。在德雅路支行的催告下，彭某某于2009年12月3日补交了“个人基本情况调查”（收入证明）资料，该收入证明与房贷要求有差距，且一直未提供孟某某原贷款银行关于孟某某多次逾期还款属于非恶意性欠款的证明。直到2010年4-5月份，彭某某提供了配偶孟某某原贷款4万元的凭证复印件。雅路支行综合考虑认为，彭某某一直未按规定时间和进度来配合雅路支行，其于x元购房按揭贷款的贷款申请不够审批条件，不能新增贷款；（5）根据中国工商银行《关于印发个人信用基础数据库应用管理办法和操作规程通知》（工银办发[2006]X号答复）的精神，彭某某一直未提供孟某某原贷款银行关于多次逾期还款属于非恶意性欠款的证明，属于借款申请人信用属“正常”类，配偶为“禁入”类的情况，综合考虑，不能通过彭某某的贷款审批，不能发放贷款。显然，不能审批通过彭某某的贷款申请，不能为彭某某办理贷款是彭某某配偶孟某某有多次逾期还款等不良记录，且一直未提供配偶孟某某原贷款银行关于多次逾期还款属于非恶意性欠款的证明等自身原因造成的；（6）彭某某的房贷不能通过审批，德雅路支行告知了彭某某、东业地产公司售楼部的范某某等人。2009年12月份、2010年的3、7、10月份国家对房贷的利率、首付的比例一直在调整、变化。其补充的房贷资料有：其配偶孟某某贷款4万元的银信部门提供的其非恶意性透支的证明；还要多交总房价49万元的一成（即4.9万元）；因彭某某现为外地户口，需提供其在长沙的收入和纳税证明，若未提供，则只能视为外地客户，还要提供三成首付（49万元X30%），且利率要上浮10%。2、人民银行信贷业务操作规程规定：（1）个人住房贷款产品二、贷款条件基本条件……③、具有良好的信用记录和还款意愿；……⑨我行规定的其他条件。……（2）“个人贷款申请审批操作流程”中“贷款的调查”：①资料接收。调查人接收受理人移交的贷款资料。②系统查询。调查人要查询人民银行个人征信系统、我行特别关注客户信息系统及其他相关系统，了解借款申请人（含配偶、共同借款申请人）和自然人担保人信用状况，并打印查询记录。……（3）个人信用信息基础数据库和特别关注客户信息系统依据个人信用信息数据报告的客户分类根据个人信用信息基础数据库信用报告中的信息，按照风险大小将客户分为“禁入”、“关注”、和“正常”三类。①“禁入”类客户的标准个人消费贷款当前违约次数≥6；……3、2010年8月10日，xx地产公司（甲方）与湖南潇湘（略）事务所（乙方）签订《委托代理合同》，委托湖南潇湘（略）事务所（略）作为代理人参加本案诉讼，该合同约定：“……六、本案按照湖南省（略）收费标准及乙方收费标准，（略）费为x元，……七、甲方向承办（略）支付市内交通、通讯等办公费用3000元整，此外，（略）不得再在合同外另行收取办案费用。……”，xx地产公司提供了2010年11月23日的x号长沙市服务业、娱乐业税控专用发票一张，拟证明向该所支付了代理费x元。4、原审法院于2010年8月31日向彭某某送达了起诉状副本等诉讼材料。
原审认为，xx地产公司、彭某某争议的焦点是:一、xx地产公司与彭某某签订了《商品房买卖合同》及附件四：补充协议的效力问题；二、xx地产公司是否可解除与彭某某签订的《长沙县商品房买卖合同》的问题；三、彭某某是否应向xx地产公司支付违约金、（略）费用等经济损失的问题。一、2009年7月11日，xx地产公司与彭某某签订了《长沙县商品房买卖合同》及附件四：补充协议，是合同双方在平等自愿的基础上，经协商达成的协议，是双方真实意思的表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方应依诚实信用原则全面履行自己的义务。二、xx地产公司是否可解除与彭某某签订的《长沙县商品房买卖合同》。1、彭某某的x元房屋按揭贷款申请不能通过审批，亦不能办理贷款，是因彭某某配偶孟某某有多次逾期还款等不良记录，且彭某某一直未提供配偶孟某某原贷款银行关于多次逾期还款属于非恶意性欠款的证明等原因造成的；2、xx地产公司于2010年3月19日以邮寄特快专递的形式向彭某某发出要求彭某某支付x元购房款的知会函，同月21日，彭某某签收，应视为xx地产公司向彭某某进行催告；知会函所告知的2010年3月31日应视为xx地产公司催告彭某某的应付款之日，自2010年5月31日，彭某某逾期付款超过60日，至xx地产公司起诉彭某某之日的同年8月19日已过三个月，但彭某某经催告后在三个月的合理期限内仍未履行付款义务。根据xx地产公司、彭某某双方签订的《长沙县商品房买卖合同》：“……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。……”的约定，以及《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款：“根据〈合同法〉第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持……”的规定，综上，因彭某某违约、违反法律规定，导致双方的合同目的无法实现，故xx地产公司请求解除该合同的诉讼请求成立，予以支持。因原审于2010年将xx地产公司起诉状副本送达给彭某某，故2010年8月31日视为xx地产公司、彭某某所签《长沙县商品房买卖合同》解除之日。三、彭某某是否应向xx地产公司支付违约金、（略）费用等经济损失的问题。xx地产公司、彭某某在《长沙县商品房买卖合同》中约定：“……（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。……”，故彭某某因违约应向xx地产公司支付违约金为x元（x元×10％=x元）；xx地产公司、彭某某双方于附件四：补充协议约定：“……因买受人违约致使合同解除的，除依约承担违约责任外，买受人还应承担以下责任：16.2.1承担可能发生的诉讼费和其它费用（包括但不限于受理费、保全费、（略）费、执行费、实际执行费、评估费、拍卖费等）……”。彭某某违反xx地产公司、彭某某签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件四：补充协议的规定，构成违约，应依法承担违约责任。xx地产公司提供了其与与湖南潇湘（略）事务所签订的《委托代理合同》，支付代理费x元的发票，予以采信。对xx地产公司向承办（略）支付市内交通、通讯等办公费用3000元一节，未提供税务发票等充分的证据证实已实际支付，不予认定。综上，xx地产公司要求彭某某向其支付违约金x元及（略）费用x元等经济损失的诉请理由成立，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：一、xx地产公司于2010年8月31日起解除与彭某某于2009年7月11日签订的《长沙县商品房买卖合同》(合同编号x)；二、彭某某于本判决生效十日内向xx地产公司xx地产公司一次性赔偿违约金、（略）费用等经济损失人民币x元；三、驳回xx地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1680元，由彭某某负担。
上诉人彭某某不服，向本院提出上诉称：一、原审认定上诉人收到知会函之日就是被上诉人催告上诉人应付款之日错误。催告函只告知上诉人应付款x元和要求上诉人磋商，并未告知上诉人有不良信用记录而不能办理贷款。二、原审证据认定不当，对上诉人不公平。原审在认定（略）函送达、上诉人未配合贷款、采纳涂某某的证词等方面不公平，证据不能证明（略）函已送达，上诉人不存在不配合贷款的问题、涂某某负责按揭工作存在失误。三、上诉人愿意继续履行合同，原审仍判决解除合同，有违合同法的立法宗旨。请求二审改判。
被上诉人xx地产公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。函是被上诉人根据合同的约定，在上诉人没有及时履行办理按揭贷款义务之后向其发出的要求履行义务的通知，内容明确详细，但上诉人未履行相关义务，导致不能按时发放贷款，造成被上诉人的目的不能实现。
本院查明的事实与原审基本一致。二审中，上诉人提供了xx信用社的证明一份、证明上诉人配偶孟某某逾期还款是因外出经商的客观原因，非恶意拖欠。一份上诉人在一审后与涂某某通话的录音，证明被上诉人与银行就资料丢失问题互相推诿，其履行了义务。贷款未办下来的原因并非其未履行义务。
被上诉人质证认为，xx信用社的证明，一审中上诉人一直没提交，银行是按照当时的情况决定是否放贷的；电话录音是二审期间录的，资料是否丢失并未搞清楚。但反映了银行很配合。本院认证认为，虽然证明在一审未提交，但能够证明上诉人妻子逾期还贷并非恶意的事实。
本院认为，本案争议的焦点是导致银行不能放贷是否全部归责于彭某某。从查明的事实看，其违约的原因并非因其没有履行提交相关资料的义务，而是因其妻子逾期还贷，有不良信用记录。根据二审上诉人提供的新证据，能够证明逾期还贷原因并非恶意拖欠。同时，由于催告函并未告知上诉人有不良信用记录而不能办理贷款，彭某某对是否能够办理贷款的情况不知情。后又因政策原因导致不能办理贷款。因此，导致贷款不能办理不能全部归责于彭某某一方。合同解除后，作为买方的彭某某不能实现买房的目的，而作为开发商的xx地产公司仍能够通过出卖该房屋获利，且因房价上涨存在获取更高利益的可能。根据公平原则，结合贷款不能办理实际情况，原审判决彭某某承担违约金及（略）费欠妥，应予纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款三项之规定，判决如下：
一、维持长沙县法院（2010）长县民初字第xxxx号民事判决第一、三项；
二、撤销长沙县法院（2010）长县民初字第xxxx号民事
判决第二项。
本案一审诉讼费1680元，二审受理费1680元，合计3360
元，由彭某某负担1680元，由xx地产公司负担1680元。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨雅
审判员刘英
二○一一年八月十日
书记员谷玲
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
审判长杨雅
审判员瞿武贵
审判员刘英
二○一一年八月十日
书记员谷玲
