原告申某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人胡某某，湖南某某（略）事务所（略）。

被告长沙某某交易中心有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区X乡X村。

法定代表人李某，董事长。

委托代理人任某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人苏某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原告申某某（以下简称原告）诉被告长沙某某交易中心有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨华独任某判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡某某，被告的委托代理人任某某、苏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2004年11月24日签订商铺经营使用权转让合同。被告将位于长沙市雨花区政府旁的长沙某某交易中心第一层某区ｘ号商铺经营使用权出让给原告，商铺建筑面积32.67平方米，经营期限自2005年4月19日至2015年4月18日，计10年，价款x元（按合同分次缴清）。商铺用途为，纸质出版物经营。被告承诺对进场经营者提供会展、版权交易、商务配套等综合服务措施。因配套措施等原因，原、被告双方于2005年11月4日签订补充协议，被告同意将合同的期限延长12个月，即将合同变更为2005年9月28日至2016年9月27日，延长的12个月为免责期（此期限内被告免收商铺经营权使用费）。2009年春节后，被告未经原告同意，对交易中心内外开始进行大规模的更新改造，使整个市场无法正常经营，并且被告未经原告同意，将原告租赁的商铺拆除。原告按照合同约定开业经营至2009年3月27日，实际使用商铺时间为31个月，原告同意支付被告物业管理费3727元。为维护原告的合法权益，起诉至法院请求判决：1、解除合同；2、被告退还原告门面租金及利息x.5元、图书损失x.4元、书架桌椅损失7280元；3、被告支付原告违约损害赔偿x元；4、被告承担诉讼费用。

被告辩称，1、被告不同意解除合同，要求继续履行合同；2、被告不存在违约，不同意原告的违约请求；3、原告不存在物品损失，被告不认可原告的物品损失请求；4、原告诉称的租金及物业费与事实不符；5、该案由原告引起，诉讼费应由原告承担。

经审理查明，2004年11月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《长沙某某交易中心（商铺经营使用权转让合同书）》一份，约定：甲方将位于长沙市雨花区X路X路交汇处、雨花区区委区政府旁的“长沙某某交易中心”第一层某区ｘ号商铺经营使用权出让给乙方；商铺用途为纸质出版物经营，使用期限自2005年4月19日起至2015年4月18日止，共计10年；商铺经营使用权计量建筑面积为32.67平方米，使用转让标准单价为每平方米x元，根据中心公示的优惠条款，商铺折后使用权转让实际单价为每平方米4860元；乙方应于合同签订时一并支付本商铺10年经营使用权价款，总金额为x元；甲方应于2005年1月18日前将本商铺交付给乙方使用；甲乙双方约定2005年1月18日至2005年4月18日共计三个月为双方免责期。合同还约定了双方的权利、义务及违约责任。

合同签订后，原告付清了商铺使用权价款x元。2005年11月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方同意将原合同交付日期变更为2005年9月28日，甲方同意将合同约定免责期延长至12个月，即使用年限自2005年9月28日至2016年9月27日。免责期内，甲方免收乙方商铺经营使用权费用（物业管理费用按建筑面积照实收取）；乙方必须保证在2005年11月15日前完成开张营业的准备工作，每天按甲方要求的时间保证正常营业，如出现未经甲方允许中断营业的情况，则甲方有权对本协议中所约定的优惠条款予以取消；在免责期内，甲方将于2005年9月28日至2005年11月28日免收乙方两个月物业管理费，其余月份乙方于每月10日前，按每月300元缴纳物业管理费，甲方将邀请经营户代表与甲方共同对物业管理费用进行调整，按每平方米4.6元收取。原告于2005年9月28日进场经营，店名为“某某图书”。因被告对“长沙某某交易中心”进行整体重新装修，要求各经营户停业并签订中止合同。原告于2009年3月27日退场，但未与被告签订中止合同及搬迁店内物品，被告于2010年6月拆除了原告经营的商铺。原告于2010年11月15日诉至本院，请求判如所诉。

本案在审理过程中，被告向法庭出示了在拆除商铺过程中替原告保管的图书及物品清单，原告没有异议，并且明确表示放弃图书损失x.4元、书架桌椅损失7280元的诉讼请求。

本案经本院主持调解，双方不能达成协议。

以上事实，有《长沙某某交易中心（商铺经营使用权转让合同书）》、《补充协议》、收据、照片、物品清单，以及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点为：

一、合同是否予以解除。原告与被告签订的《长沙某某交易中心（商铺经营使用权转让合同书）》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。被告在合同履行过程中未与原告达成一致意见，即拆除了原告租赁经营的商铺，致使双方合同约定的租赁物灭失，双方签订的租赁合同及补充协议已实际解除的事实，本院予以确认。

二、租金的计算起止时间及被告应退还租金的数额。原告于2005年9月28日进场经营，2009年3月27日退场，依照补充协议的约定，合同的交付日期变更为从2005年9月28日开始，免责期延长12个月，即使用年限为2005年9月28日至2016年9月27日，免责期内免收经营使用权费，故原告支付被告租赁费的时间应从2005年9月28日计算至2009年3月27日，共42个月；又因双方约定了免租期，原告实际经营42个月，按照10年租赁期免1年租赁费的约定，原告可免租赁费5557.2元（x.6元X42个月/120个月）。综上，原告应支付被告租赁费x.4元（x.6元X42个月/12个月-5557.2元=x.4元）；因原告已支付被告租赁费x元，故被告还应退还原告租赁费x.6元，并参照人民银行同期同类贷款利率支付从2009年3月28日至判决生效之日止的利息。

三、违约损失赔偿。由于被告在未与原告协商一致的情形下拆除了原告租赁的商铺，构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告要求被告支付违约损失赔偿x元，双方在合同中对违约损失没有约定，原告亦未向本院提交所造成损失的相应证据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

四、被告应退还原告租赁场地内的物品。本案在庭审过程中，被告向法庭出示了在拆除商铺过程中替原告保管的图书及其他物品清单，原告没有异议，并明确表示放弃图书损失x.4元、书架桌椅损失7280元的诉讼请求，故被告应向原告退还租赁场地内的图书及其他物品。

五、物业费是否应扣除。虽然被告在本案中未提反诉主张物业费，但原告同意支付被告物业费3727元（3.68元/平方米X32.67平方米X31个月），系对其权利的处分，本院予以确认。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告长沙某某交易中心有限公司于本判决生效后5日内退还原告申某某租金x.6元（x.6元-3727元）及利息（参照人民银行同期同类贷款利率从2009年3月28日计算至本判决生效之日止）；

二、被告长沙某某交易中心有限公司于本判决生效后5日内退还替原告申某某保管的图书及其他物品（详见清单）；

三、驳回原告申某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4035元，因适用简易程序减半收取2018元，由被告长沙某某交易中心有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员杨华

二○一一年二月十五日

书记员王洪