原告：温某某，男，生于1964年，汉族。

委托代理人：鲁德国，河南怡和（略）事务所（略），代理权限为一般代理。

委托代理人：叶某，男，生于1974年，汉族，代理权限为一般代理。

被告：张某，女，生于1971年，汉族。

委托代理人：郑春君，河南梅溪（略）事务所（略），代理权限为特别授权。

原告温某某与被告张某房屋租赁纠纷一案，本院于2010年12月24日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告温某某的委托代理人鲁德国、叶某和被告张某的委托代理人郑春君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告温某某诉称：被告承租案外人党忠民位于南阳市X路X号X栋X单元X室的房屋，用于开办南阳凯利丝美容会馆。2007年3月，党忠民将该房屋出售给原告，双方在签订合同时约定被告承租该房屋的租赁费自2008年10月开始应直接支付给原告。为此党忠民还委托（略）给被告寄去（略）函，通知了房屋权属转让及债权转让的相关事宜，但被告收到后并未履行该义务。后原告委托（略）再次给被告寄发（略）函通知该事宜。要求被告除支付租赁费外，如仍租赁该房屋，应与原告重新签订租赁合同，否则应归还该房屋，但被告仍置之不理，至今已拖欠原告租赁费x元。且既不签订租赁合同也不支付租赁费。现请求被告支付租赁费x元并归还所占有的X栋X层X室的房屋。

被告张某辩称：原告所诉应支付租赁费x元被告没有异议。但应有党忠民的认可，且被告多次要求向党忠民支付房租，一直联系不上，仅有原告的通知，被告无法支付。但原告要求被告腾出六栋一单元X室缺乏法律依据，不应该得到支持。根据2007年4月12日党忠民与被告所签订的协议，X栋一单元X室留出两米宽、4.2米长的通道供被告永久无偿使用。除去公用通道及楼梯使用面积，剩余19平米，党忠民承诺长期租赁给被告使用。每平米25元租金不变。从以上约定可以看出，该争议的X室有一部分公用面积，且是被告的唯一出路。实际上X室系楼梯转台，根本不属于某一个人的财产，仅仅是党忠民购买后，因整个楼层全系其一人所有，所以党忠民才在二楼的转台处临时砌了一间房屋，房管部门在没有认真核实的情况下为原告颁发了房产证。该房屋有其特殊性，无论何人购买，也不能不给被告出路，故原告要求被告腾出该房无法律依据，双方仍应按原协议履行。另外，按照2007年4月12日党忠民与被告签订的协议，在同等条件下，被告具有优先购买权，且X室与被告人所有的X室系一个不可分割的整体，一个公共的楼梯间应当属于公用面积。即使符合条件购买，也应有被告购买，因此，原告的买卖行为无效。原告要主张权利，只有向党忠民主张，与被告无关。故原告要求被告腾房的请求应当依法驳回。

经审理查明：案外人党忠民在南阳市X路X号有一处房产。2005年11月29日，党忠民与本案被告张某订立房屋买卖合同，约定被告购买党忠民坐落于南阳市X路X号（1）、X幢一单元X室、产权面积251、57平米，产权证字第x号；（2）、X幢一单元X室，产权面积为41、81平方米，产权证字第x号；（3）、X幢一单元X室，产权面积35、52平方米、产权证字第x号。同时约定了价款及付款办法。另外还约定属于党忠民的同一个位置的一幢X搂X室被告交纳一部分定金后有优先购买权。2006年9月28日，党忠民给张某发函，主要内容为张某所购买的合同中约定的X幢一单元X室产权已过户给张某，张尚欠部分房款未支付。应立即支付，其余约定的房屋，若张某在十日内不履行交款及定金的义务，应视为放弃购买，党忠民有权将其他房产出售别人。后党忠民将张某诉至本院，经本院主持调解，党忠民与张某达成如下协议：一、张某所购党忠民X幢一单元X室，尚欠房款x元，调解生效之日张某支付给党忠民；二、合同未履行部分双方同意终止履行。

2007年4月12日，党忠民与本案被告张某又订立一份协议书，主要约定：一、张某所购党忠民的X幢一单元X室的上下出路楼梯，党忠民让张某永久无偿使用，同时，X幢一单元X室留出两米宽、4、2米长的通道供张某永久无偿使用，除去公用通道及楼梯使用面积（公用面积21平米）剩余19平米使用面积，党忠民承诺长期租赁给张某使用，每平米25元租金，不再涨价。二、X幢一单元X室若党忠民出售给第三人，同等条件下，张某优先购买。该X室若出现被银行或法院拍卖，党忠民应第一时间告知张某，并且以上约定继续有效。在此期间，党忠民与本案原告温某某订立房屋买卖合同，主要内容为：一、温某某购买党忠民包括X幢X楼X室在内的若干房产。二、党忠民前期已租赁给凯丽丝美容店除楼梯占用面积的X幢X楼X室19平米在2010年6月30日前的租金由党忠民收取，2010年6月30日后归温某某所有和支配。（该合同的两份原本，一份签订日期为2007年3月18日，一份未置日期，两份文本内容一致）。2009年12月29日，原告温某某在政府机关取得X幢一单元X室的房屋产权证。新证号为x-1。

2010年9月18日，党忠民与温某某又订立协议，其中除了约定双方买卖房屋后的其他事宜外。涉及原、被告间的条款有：因产权转移，原来党忠民与张某所签南阳市X路X号X栋一单元X室房屋租赁协议，协议人双方均同意有现产权人温某某与张某重新签订。张某自2008年以来一直未交房屋租赁费，该房租由张某向温某某清偿，并归温某某所有。在此先后的2010年9月6日、2010年11月25日，原告两次通过（略）给被告发出（略）函，其主要内容为：一、告知张某其原租赁的属于党忠民的X幢X楼X室已经于2008年4月1日转让给温某某，应将所欠房租交给温某某；二、如张某愿继续租赁该房，请与温某某重新订立合同；三、如被告不再租赁，应在2010年12月12日前腾出该房；四、被告现正在使用的楼梯，是由原告出资购买的面积改造的，要求被告应和原告协商有偿使用。但被告否认收到此函。

以上事实。由双方当事人举证并经庭审质证及双方庭审陈述均可予以证明。

本院认为：被告张某原所租的属于案外人党忠民的X幢一单元X室，后因该房出售给原告温某某，该房产已归原告所有，党忠民在和温某某的买卖房屋合同及随后的协议中，虽然对温某某何时开始收取X室的房租时间不统一（买卖合同中约定2010年6月30日后由温某某收取房租，协议中约定2008年以后张某所欠房租由温某某收取）。但张某对所欠租赁费的事实及数额不持异议。现原告请求被告支付x元房租，理由正当，本院予以支持；关于原告请求被告腾出X室，实际是解除与被告的租赁关系，虽然现该房产属原告所有，但案外人党忠民在2007年4月12日与张某所定协议中，明确约定该X室留出两米宽、4、2米长的的通道归张某永久使用。其余19平米长期租赁给张某使用。因原、被告所购的该位置房产中，原均属案外人党忠民所有，其和被告的约定应在出售给原告房屋时对此应该明示。且2010年9月18日，党忠民将X室出售给原告后。党忠民与原告约定张某与温某某应重新签订有关X室的租赁合同。这一约定也未有张某参与。因此，该X室的租赁事宜应有案外人参与解决，本案不易一并处理。原告该请求事实依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下：

一、限判决生效后十日内，被告张某支付原告温某某租赁费x元。逾期按中国人民银行同期借款利率向原告双倍支付利息；

二、驳回原告其他诉讼请求。

诉讼费100元，由被告张某负担。

如不服本判决，可在判决书送达后的第二天起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长：李青

审判员：刘雅丽

审判员：夏喜军

二0一一年九月九日

书记员：常丽