原告（反诉被告）张家界新大新置业有限公司，住所地张家界市X路X号。

法定代表人伍某某，董事长。

被告（反诉原告）罗某某，男，55岁。

原告张家界新大新置业有限公司（以下简称新大新公司）与被告罗某某商品房销售合同纠纷和反诉原告罗某某与反诉被告张家界新大新置业有限公司（以下简称新大新公司）商品房销售合同纠纷两案，本院于2011年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2011年4月15日公开开庭进行审理。原告新大新公司的委托代理人，被告罗某某及其委托代理人到庭参加诉讼。两案现已审理终结。

原告新大新公司诉称，2007年10月30日，原、被告双方在平等互利的基础上签订了一份编号212的《商品房买卖合同》。合同约定，由被告出资78万元购买原告投资开发的大庸府城AX栋X号商品房，由被告在合同签订之日付房款39万元，余款39万元由被告申请银行按揭。被告须自本合同签订之日起10个工作日内向原告提供银行按揭材料，否则，原告有权解除合同，并有权扣除被告总房款10%的违约金；如贷款银行不予办理银行按揭手续，被告在接到银行或原告通知的15日内一次补足余款。如逾期付款60日后，被告按日向原告支付逾期付款万分之五的违约金，同时交房及办证期顺延。同日，双方还签订了一份《授权委托书》和《委托租赁合同》，约定自2007年10月30日至2010年10月29日期间，委托原告将房屋对外租赁，被告每年收取租金。

但合同签订后，被告除交付首付购房款外，既不配合银行办理按揭贷款，也不向原告支付拖欠的购房款。2009年9月17日，在永定公安派出所及永定司法所协调下，双方签订了一份《调解协议书》，原告同意向被告支付x元租金并办理房产证。

以上事实表明，被告不但不配合银行办理按揭贷款手续，在贷款未成后长达两年多的时间内又拒绝支付剩余购房款，并拒绝用返租租金抵付购房款，其行为属恶意违约，应按约承担延期付款的违约责任。请求判令：1、被告立即支付拖欠的购房款39万元及逾期付款违约金22.23万元；2、被告承担本案的诉讼费用。

反诉被告新大新公司同时辩称，反诉原告的请求不能成立，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。

原告新大新公司为支持其诉讼主张和反诉辩称理由，向本院提交以下证据材料：

1、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，按合同约定由被告办理银行按揭手续，但被告没有按合同履行的事实；

2、《大庸府城委托租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告双方以房屋返租的方式代替交房，返租期间2007年10月30日至2010年10月29日的事实；

3、《调解协议书》复印件各1份，拟证明被告未按照调解协议书的约定和贷款银行的要求办理按揭贷款手续，并用返租租金抵扣房款，以及原告已按照约定支付返租租金，并为其办理了房屋产权证的事实；

4、《证明》复印件1份，拟证明被告拒绝办理银行按揭手续的事实；

5、《调查笔录》、《关于A2-103购房户张某银行按揭未能办理的咨询函》、《关于购房户张某商铺按揭贷款情况的复函》复印件各一份，拟证明被告和另案被告张某的情况一样，没有按银行要求提供按揭资料，故银行没有发放贷款的事实；

6、《关于限期交清购房款的再次通知》、《关于交清购房款的再次通知》2份，拟证明原告多次向被告催收房款的事实。

被告罗某某对以上证据材料的质证意见为：

对证据1、2、3的真实性无异议；对证据4，认为严重违背事实；对证据5，认为与本案无关；对证据6，被告表示认可。

被告罗某某辩称，1、因原告违反了合同的第六条规定，所以，被告罗某某不同意立即支付余款；2、按照《委托租赁合同》的约定，原告还欠被告罗某某租金8万元，应当减扣；3、被告不应当承担逾期付款的违约金。因此，请驳回原告的诉讼请求。

反诉原告罗某某同时反诉诉称，2007年10月30日，双方签订了编号为212的《商品房买卖合同》，合同约定，由反诉原告出资78万元购买反诉被告投资开发的大庸府城AX栋X号商品房，由反诉原告在合同签订之日付房款39万元，余款39万元由反诉原告申请银行按揭。合同第十五条同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。因反诉被告至今未能办理银行按揭、土地使用权证，反诉被告构成违约，请求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告违约金1.95万元；2、反诉费由反诉被告承担。

被告罗某某为支持其辩称理由和反诉主张，向本院提交以下证据材料：

1、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明被告罗某某已经按照合同的约定履行义务，不应当承担立即付款和违约金的事实；

2、《大庸府城委托租赁合同》复印件1份，拟证明原告未按合同的约定支付租金，原告应按合同约定向被告支付每月租金2%的滞纳金的事实。

原告新大新公司对以上证据材料的质证意见为：

对以上2份证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为被告（反诉原告）应在接到贷款银行（或原告）的通知后15日内付清余款，但被告罗某某直至现在都未付清余款，因被告没有按照约定支付房款，所以，原告有权不支付租金。

经法庭质证，对原、被告双方提交的证据材料作如下分析认定：

1、对原告提交的证据1、2、3、4、6，被告提交的证据1、2，因符合证据的“三性”特征，本院予以认定；对原告提交的证据5，因与本案没有关联性，故不予以认定。

根据上述已认定的证据，结合原、被告双方当事人的陈述，本院可以确认以下法律事实：

2007年10月30日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》（编号212）。合同约定，由被告出资78万元购买原告投资开发的大庸府城AX栋X号商品房，建筑面积70.49平方米。合同第六条约定，买受人罗某某在合同签订当日，向出卖人新大新公司支付购房款39万元，余款39万元由买受人罗某某申请银行按揭。买受人罗某某须自本合同签订之日起十个工作日内向出卖人新大新公司提供办理银行按揭手续的资料，如买受人罗某某不提供银行按揭资料或不及时办理银行手续，属买受人罗某某违约，出卖人新大新公司有权解除合同，并扣除买受人罗某某总房款10%的违约金。如买受人罗某某已按贷款银行的要求及时、如实提供银行按揭贷款资料，但贷款银行决定不予办理按揭手续的，买受人罗某某不承担违约责任，买受人罗某某在接到银行或出卖人新大新公司的通知15天内一次性补足余款。第七条约定，买受人罗某某如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人新大新公司有权解除合同。出卖人新大新公司解除合同的，买受人罗某某按累计应付款的10%向出卖人新大新公司支付违约金。买受人罗某某愿意继续履行合同的，经出卖人新大新公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人罗某某按日向出卖人新大新公司支付逾期付款万分之五的违约金，买受人罗某某逾期付款的（包括维修基金、面积差价款和其它有关税费等）除承担逾期付款责任外，出卖人新大新公司有权顺延交房和顺延协助办理房屋权属证书的日期。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。

合同签订后，被告罗某某向新大新公司交纳购房款39万元。被告罗某某向中国银行股份有限公司张家界分公司申请为其办理银行按揭贷款39万元。2009年9月17日，在张家界市公安局永定区公安分局永定派出所和张家界市永定区司法局永定司法所相关工作人员协调下，原告新大新公司与被告罗某某签订了一份《调解协议书》，该协议第二条约定：新大新公司在市房管局房产办证系统开通以后，即时电话通知罗某某等人，罗某某等人在接到通知后，3天内将办理房产证、按揭手续费用（购房总价款7%）交付给新大新公司，办理房产及按揭费用以房管局及银行实际收取为准，多退少补。新大新公司承诺在罗某某等人交清费用后，在三个月之内办理好房产证及按揭手续。2009年11月，罗某某与为其办理银行按揭贷款的中国银行股份有限公司张家界分行进行面签。后因被告罗某某未与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》，亦未办理抵押登记手续，致使贷款银行未给被告罗某某发放按揭贷款。2010年12月4日、12月22日，原告新大新公司两次向被告罗某某发出通知，要求被告罗某某交清余款。

另查明，原告新大新公司已将被告罗某某购买的大庸府城AX栋X、X号商品房进行房屋产权登记。

本院认为，原告新大新公司与被告罗某某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。综合原告新大新公司的诉求与答辩，被告罗某某的答辩与诉求，法庭审理查明的事实，本院可作以下判定：

1、因被告罗某某未与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》，亦未办理抵押登记手续，故被告罗某某与原告新大新公司以按揭贷款的方式履行合同，不能实现合同的目的。

2、由于被告罗某某已经取得了诉争商品房的所有权，该商品房买卖合同的目的已经实现。因此，在被告罗某某与原告新大新公司不能以按揭贷款的方式履行合同的情况下，双方应按照合同的其他约定继续履行，即被告罗某某应继续履行支付房款的义务，并通过直接支付的方式向原告新大新公司支付余款。故原告新大新公司要求被告支付余款的诉讼请求，予以支持。

3、原告新大新公司最后于2010年12月22日向被告罗某某发出催款通知书的行为，属于履行合同第六条约定的情形，被告罗某某应于2011年1月6日以前支付余款，因此，被告罗某某虽构成违约，但未造成原告新大新公司损失，故本院对原告新大新公司要求被告罗某某支付违约金的诉讼请求，不予支持。

4、由于反诉原告罗某某未按照约定支付余款，故反诉被告新大新公司有权依照合同第七条的约定顺延协助办理国有土地使用权证书。故对反诉原告罗某某要求反诉被告支付违约金的反诉请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：

一、被告罗某某于本判决生效之日起七日内给付原告张家界新大新置业有限公司购房款39万元；

二、驳回原告张家界新大新置业有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告罗某某的诉讼请求。

案件受理费9923元，反诉案件受理费144元，由被告罗某某负担7294元，原告张家界新大新置业有限公司负担2773元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审判长李磊

人民陪审员李滨

人民陪审员田勇进

二0一一年四月十九日

代理书记员符翠芳

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。