上诉人（原审被告）刘某某，男，57岁。

被上诉人（原审原告）天津市天房物业管理有限公司，住所地天津市河西区平山道X号增X号。

法定代表人张某某，董事长。

上诉人刘某某与被上诉人天津市天房物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，天津市河西区人民法院2010年12月7日作出（2010）西民四初字第X号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院2011年1月12日受理后，依法组成合议庭于2011年2月17日公开开庭审理了本案，上诉人刘某某，被上诉人的委托代理人柴利国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，坐落于天津市河西区X路瑞江花园梅苑13－3－X单元系被告所有的私产房，房屋建筑面积为92.5平方米，被告购买该房屋并于2002年9月13日办理入住手续，权属登记日期为2004年5月28日。原告于2004年12月23日与业主委员会签订了《天津市物业管理服务合同》，合同约定：“住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元交纳”物业费（原告实际按每月每平方米0.52元收取），物业管理服务期限为三年，自2005年1月1日起至2007年12月31日止。合同到期后，该小区业主委员会正处于换届期间，至今未成立，故原告一直延续为该小区提供物业服务。被告自2003年7月1日至2009年12月31日期间共欠缴物业费3744元。原告分别于2005年6月13日、2007年5月18日、2009年5月15日以张贴催款通知单的形式向被告催要过物业费。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告以原告诉讼请求部分超过诉讼时效、未与业主会签订物业合同及原告物业服务不到位为由拒绝给付物业费。

原审认为，当事人的合法民事权益应予保护。本案中，天津市瑞江花园前一届业主会与原告签订的《天津市物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容符合相关法律规定，就其法律效力依法予以确认。该合同虽已过期，但原告一直延续为该小区进行物业服务，已构成事实上的服务关系，在新一届业主会成立之前，小区全体业主及原告应受原物业合同的约束。故该《天津市物业管理服务合同》的效力及于被告。现原告已提供物业服务，被告生活、居住在该小区已实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，被告应按时向原告交纳物业服务费用。被告主张的诉讼时效问题，原告以催款单的形式向被告主张过权利，故诉讼时效应以其主张之日重新计算，故对被告此项抗辩理由不予支持。本市河西区X路瑞江花园自原告提供物业服务以来，始终按每月每平方米0.52元收取物业费，其收费标准与其提供的物业服务相匹配，故被告以原告服务达不到标准，不同意缴纳物业费的抗辩理由，不予支持。被告的其他抗辩理由，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第八条第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，自本判决生效之日起3日内，被告刘某某给付原告天津市天房物业管理有限公司2003年7月1日至2009年12月31日物业费3744元。如被告刘某某未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘某某负担。

原审法院判决后，上诉人不服，向本院提起上诉。请求本院撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。理由为，一、原审认定事实不清；二、上诉人与被上诉人没有物业合同关系；三、被上诉人服务不到位；四、被上诉人的起诉已超过诉讼时效。

被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。

本院经庭审核实，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，原审法院确认被上诉人与河西区瑞江小区业主委员会签订的《天津市物业管理服务合同》真实有效，并无不妥，本院予以确认。上诉人作为该小区的业主，该合同效力及于上诉人。虽然，被上诉人与河西区瑞江小区业主委员会在合同到期后，未续签合同，但被上诉人仍对该小区进行物业服务，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人提出与被上诉人没有物业合同关系的主张，本院不予支持。按照合同约定，上诉人应给付被上诉人物业服务费。现上诉人主张被上诉人服务不到位，但上诉人没有充分的证据证明，故本院对上诉人的主张不予采信。对于上诉人主张被上诉人起诉已超过诉讼时效，不同意给付被上诉人物业费问题，因被上诉人曾以张贴催款通知单的形式向上诉人催要过物业费，应视为诉讼时效中断，故对上诉人之主张，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉受理费50元，由上诉人刘某某承担。

本判决为终审判决。

审判长索世宁

代理审判员杨宝华

代理审判员吴狄红

二零一一年三月二十八日

书记员孟夏

李晓旭