上诉人（原审被告）梁某某，女，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）天津市海燕置业有限公司，住所地天津开发区西区X街X号。
法定代表人李某某，董事长。
被上诉人（原审被告）刘某，男，X年X月X日出生。
上诉人梁某某因租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2010年12月20日作出的（2010）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年2月14日受理后，依法组成合议庭于2011年4月2日公开开庭审理了本案。上诉人梁某某的委托代理人刘某平，被上诉人天津市海燕置业有限公司的委托代理人李某雨、张大志，被上诉人刘某的委托代理人宋亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，天津市海燕置业有限公司（以下简称海燕公司）系天津经济技术开发区西区X街X号蓝领公寓（海燕公寓）的建设方，至2008年12月12日尚未办理所有权登记手续。
2006年9月，原告海燕公司就海燕公寓服务中心楼进行了商业招标，本案诉争G-X室房屋属于招租房屋。2007年3月1日，原告（出租人、甲方）与被告梁某某、刘某（承租人、乙方）订立底商租赁合同，约定甲方将海燕公寓底商房屋一间（G-X室）出租给乙方使用，房屋建筑面积共计735平方米；房屋用途为超市、娱乐、美容等，乙方不得任意改变房屋结构与用途；房屋使用期间，前三年的租金标准为1.2元/平方米/天，自第四年开始按上年租金的15%逐年递增；合同租赁期五年，自2007年3月1日至2012年2月28日，实际计租日期与合同约定不一致的，以甲方书面通知乙方的实际计租日期为准，该书面通知作为租赁合同的附件，与本合同具有同等法律效力；租金为上交租，按季度结算，乙方在每季度末前五个工作日内一次性交清下一季度租金；租赁期间产生的水电费、煤气费、供暖费等由乙方自行承担，租赁期限届满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。原告在甲方处签字盖章，被告梁某某、刘某在乙方处签字。
关于租赁物交付一节，各方未办理书面交接手续。庭审中，原告出示了诉争房屋相关的平面图，并据此主张图纸中的实线区域421.35平方米及虚线区域南面301.04平方米，共计722平方米左右的面积即为交付两被告的使用区域。被告梁某某对实线区域内由其使用不持异议，但主张应扣除消防通道占用的面积，对南面虚线区域由其使用不予认可，理由为原告在南面通道处上置门锁，被告对其不享有控制权。被告刘某对图纸不予认可，理由为原告海燕公司与被告梁某某的争议与其无关。
审理中，经原审合议庭组织现场勘验，当事人诉争的海燕公寓底商G二层房屋为开放式区域，商户经营面积系通过隔断间开的独立区域；与上述图纸实线部分对应的商户依次为：服装超市（12×7.5）平方米、强鑫超市（12×5.7）平方米、家佳价超市（12.3×7）平方米、滨鑫超市（12.3×6.85）平方米与真情超市（10.9×7.6）平方米，五家超市实际占用的经营面积共计411.595平方米，该部分面积包括双方认可的佳加价超市中存在的消防通道（9.96×1.38）平方米、滨鑫超市中存在的消防通道（11.4×1.3）平方米与双方就是否为消防通道尚存异议的真情超市中（7.6×1.1）平方米的区域，而真情超市该区域内1.1米处连接滨鑫超市的消防通道，该超市正门处有一个2米开间的门，7.6米处的尽头没有出口；与上述图纸虚线区域南面对应的实际空间有15.55×7.2，共计111.96平方米的区域，堆放了前述超市及被告认可其承租的G-X室自2007年开始装修过程中产生的废弃物。被告刘某未参加上述勘验过程，其对勘验笔录与勘验图纸的真实性不持异议，仍然主张原告海燕公司与被告梁某某之间的争议与其无关。
另查，2008年5月被告梁某某向原告支付了租金18万元，原告于5月29日开具了相应的发票，发票上未注明18万元租金对应的租赁期间。原告主张该部分款项系支付2007年5月1日开始的部分租金，被告强调其收到原告口头通知后依据双方约定支付了2008年6月1日至2009年5月31日期间的租金，按计租面积388平方米、一年365天、每天每平米1.2元标准核算x元，被告同意增加至18万元。原告对被告的陈述内容均不认可，被告梁某某就此节始终未能出示相关证据。
原审庭审中，原告主张被告曾给付1万元，该款项可冲抵相应租金，被告梁某某对此不持异议。关于房屋计租始期一节，原告主张其给予被告两个月的装修免租期，即自2007年5月开始计租，被告对此不予认可，坚持应当从收到原告的书面计租通知之日开始计租，原告未能出示证据证实双方就两个月免租期达成合意的过程。
原审期间，原合议庭曾于2009年6月3日至诉争房屋处了解商户入驻的具体时间，并制作了相关询问笔录，其中，三家商户表示自2007年6月开始经营，一家表示2008年11月开始经营，一家表示至2009年6月其已实际经营了一年多的时间。重审期间，被告梁某某亦明确陈述“二楼的房屋直到2007年5、6月份开始陆续出租”。庭审中，原被告均认可合同订立之时，开发区西区的配套设施尚不完备，涉案租赁合同存在免租期。
关于被告刘某辩称其仅系介绍人而非承租人一节，其出示了与被告梁某某之间的协议书。该协议约定，鉴于甲方（梁某某）、乙方（刘某）曾与海燕公司订立2007年3月1日的底商租赁合同，甲乙双方又与贾兰萍订立了相关的租赁合同，而乙方并未实际参与上述底商的租赁活动，甲方系实际承租人，应由甲方承担租赁合同项下的权利义务。至于被告刘某提及与贾兰萍订立租赁合同一节，该合同的出租人为梁某某与刘某，承租人为贾兰萍，租赁物为海燕公寓底商二楼，租赁期间2007年3月1日至2012年2月28日。被告梁某某、刘某均在出租人处签字捺印。
2010年3月，海燕公司向原审提起诉讼，要求梁某某、刘某给付2008年12月至2010年2月的房屋使用费x元，梁某某、刘某在该案中的抗辩内容与本案基本一致。经查，该案尚在审理中，案号为（2010）开民初字第X号。原审曾组织当事人进行了调解，但因双方差距较大而调解未果。原被告申请了庭外和解期限20天，未果。故原告诉请判令：1、解除双方于2007年3月1日订立的房屋租赁合同；2、两被告共同支付截至2008年11月止的租金x元；3、诉讼费由两被告承担。
原审法院认为，一、计租始期确定。本案中，原、被告签订的租赁合同，系各方真意表达，内容于法无悖，其效力应予确认。租赁合同为要式合同，通常书面合同载明的期限即为租赁物计租的租赁期间，而本案各方明确约定“实际计租日期与合同约定不一致的，以甲方书面通知乙方的实际计租日期为准”，考虑到合同订立的背景，适当的免租期系双方达成合意的共识。至于免租期如何确定一节，原告主张按两个月标准自2007年5月1日计租，被告则强调应以收到原告的书面通知开始计租，而原告所称的“两个月”免租期并未得到被告的认可，以此确定租赁期限的始期，缺乏合同依据，原审不予采信。具体到“书面通知”一节，被告梁某某虽反复强调“书面通知”之重要性，但其庭审主张2008年5月20日收到原告口头通知即交付了2008年6月1日开始的租金，原告对口头通知一节不予认可，坚持其每月均已向被告送达了“租金催费通知单”。
经查，2007年6月开始，本案诉争房屋即有商户陆续入住，而商户使用房屋系征得了被告梁某某的同意，原告对此亦未表示异议，基此，即使原告从未向被告发放过所言的“书面计租通知”，被告也应自2007年6月1日始向原告交付租金，因为2007年6月开始本案诉争房屋不仅符合了使用条件，而且具备了获取收益的现实可能。
二、计租面积确定。双方在合同中约定房屋（G-X室）的建筑面积为735平方米，经现场勘验可知，原告向被告交付的房屋系相对开放的空间，商户经营使用部分系通过隔断间开的相互独立区域，而租赁物交付环节各方并未办理书面交接手续。即使按照原告所述的图纸区域计算，其拟交付被告的面积仅为722平方米，被告实际占用的经营范围与图纸区域大致相当，但经测量后的具体面积亦与图纸存在差异，故宜通过具体履行内容确定合同的计租面积。
原告海燕公司与被告梁某某对诉争房屋实际使用面积由五家超市及南面部分区域构成不持异议，而经勘验后双方认可五家超市的经营面积为411.595平方米、南面区域面积111.96平方米，共计523.555平方米。其争议焦点在于：一、五家超市中涉及的消防通道面积是否应予扣除；二、南面区域堆放物品是否应当按同等条件计租。关于消防通道问题，双方勘验确认的消防通道面积为28.5648平方米，尚存争议的是真情超市8.36平方米的区域是否为消防通道。结合现场勘验图纸可知，真情超市内8.36平方米区域并不符合通常意义上消防通道的特定用途，被告之相关抗辩主张，原审不予采信。然，对于双方无争议的28.5648平方米消防通道而言，该部分区域之用途既已特定化，就应保障通道畅通以防患于未然，将此列入计租面积，不仅有违合同目的，而且不符合基本的消防安全所需，故扣除28.5648平方米后，五家超市的实际计租面积应确定为383平方米。关于南面区域计租问题，经勘验确认该部分区域内堆放了被告梁某某承租一楼G-X室房屋自2007年装修过程中产生的废弃物以及经营超市的商户摆放的生活物品，占用面积约为111.96平方米。作为承租人，被告梁某某实际使用了该部分区域，而其使用行为并非无偿，其应就此向原告支付相应对价，考虑到双方书面合同约定的租赁物用途为开设超市等，合同订立初期，由于开发区西区配套设施尚不完善，租赁物尚不能物尽其用，该部分区域的计租标准自2007年6月至2008年11月期间，酌情按67平方米的计租标准计算被告应向原告支付的租金。因此2007年6月至2008年11月期间，作为承租人，被告梁某某应当按照450平方米的计租面积支付相应租金。
三、租金计算标准。如前所述，作为承租人，被告梁某某应当按照450平方米的标准向原告海燕公司支付2007年6月至2008年11月期间的租金。原告提出按每平方米每天1.2元、每月30天计租，该标准符合合同约定，据此，2007年6月至2008年11月间被告梁某某应支付的租金额为x元。
关于18万元租金对应的租赁期间一节，原告主张系自2007年5月1日开始的部分租金，被告梁某某强调为2008年6月至2009年5月期间的年租金，而原告出具的发票中未记载具体的租赁期间。作为付款人，被告梁某某陈述“按计租面积388平方米、一年365天、每天每平米1.2元，核算2008年6月1日至2009年5月31日期间的租金额x元，在此基础上增加至18万元”，然，就其主张被告始终未能出示证据。结合合同载明“租金为上交租，按季度结算”的相关约定，承租人交付租金应为季租，其无需支付年租，亦无需在所称经原告同意的基础上多支付x元的租金，而且被告自2007年6月就将租赁房屋投入使用，作为完全民事行为能力人，应当知道2007年6月开始支付租金，故，18万元的租金应冲抵2007年6月开始的相应租金。鉴于原告海燕公司与被告梁某某均同意将被告已付的1万元冲抵租金，原审予以确认。因此2007年6月至2008年11月期间，被告梁某某尚需向原告海燕公司支付的租金数额为x元，原告超出部分诉讼请求，原审不予支持。
四、其它问题。关于被告刘某的责任范围一节，原告主张被告刘某与被告梁某某承担共同责任，并就其主张出示了2007年3月1日的租赁合同以及被告梁某某、刘某与案外人贾兰萍订立的租赁合同，被告刘某对相关合同上签字的真实性不持异议，但始终坚持其仅系介绍人。原审认为，租赁合同订立之时，被告刘某作为完全民事行为能力人，其应当知道在承租人处签字的现实意义与法律后果，而且在与贾兰萍订立的与本案诉争租赁合同相关的合同文本中，其又与被告梁某某作为共同出租人签字，上述过程均可证实被告刘某确系本案诉争房屋的承租人。尽管刘某与被告梁某某订立协议，确定梁某某系实际承租人，刘某不参与租赁活动，但此仅系两被告之间的内部约定，其约定内容不足以对抗合同之外的第三人，原告海燕公司的合理信赖利益应予保护，被告刘某应对被告梁某某的前述付款义务承担共同责任。
关于合同解除权一节，本案诉争租赁期间至2008年11月，被告使用租赁物期间实付租金19万元，欠付租金x元，而被告未足额付租的原因在于双方对计租始期与计租面积始终存在争议。回溯合同背景可知，原告确曾承诺给予被告适当的免租期，而就合同约定计租面积的四至划分，双方亦未曾达成书面合意，租赁期间与租金标准是影响租赁合同履行的核心要素，在上述内容尚不确定的前提下，仅以被告客观上欠付部分租金而解除一份长达五年期的租赁合同，且原告主张解除之时的2008年11月，该合同的履行期限刚足完整租赁期间的三分之一。原审认为，从维护合同稳定并促进交易的原则出发，原告主张合同解除，依据稍显不足，至于2008年12月1日之后，原告解除合同的条件是否成就，宜在另案中予以解决，在此不作评判。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：被告梁某某、刘某共同给付原告天津市海燕置业有限公司2007年6月至2008年11月间的剩余租金x元；驳回原告天津市海燕置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5991元，由原告负担4045元，两被告共同负担1946元。
判决后，梁某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定上诉人梁某某应当自2007年6月开始向被上诉人支付租金，没有事实和法律依据，应当以合同约定的被上诉人书面通知我方为计租时间开始；2、一审认定上诉人应当按照450平方米支付房屋租金，没有事实和事实法律依据。3、上诉人2008年5月缴纳的18万元租金是对应哪段期间的费用，原审认定缴纳的是2007年6月开始的租金是错误的，因为双方约定是上缴租，应当从缴纳当月开始计租。因此请求二审法院依法审理并公正判决。
被上诉人海燕公司当庭答辩，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一审事实清楚、适用法律正确。我方已经在原审提交了2007年5月的缴租书面通知，但原审按照上诉人实际获得利益的时间2007年6月份计租，被上诉人表示理解。
被上诉人刘某当庭答辩，虽然表示同意原审判决，但实际上并不认同原判，只是考虑到诉讼成本就没有上诉。因为本案诉争标的并未实际交付我方，刘某只是海燕公司的原员工，在本案租赁合同中是只是介绍人，介绍双方认识，所以对该房的交付时间、计租起始时间、适用情况等均不清楚，不应该承担本案的租赁费用。
二审审理查明，海燕公司至二审诉讼期间仍未取得诉争房屋的产权证。在二审开庭时，上诉人当庭表示放弃对诉争房屋计租面积的上诉请求及理由，认可计租面积为原审认定的450平方米。对此，本院予以确认，不再审查。
二审查明的其他事实与原审查明一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人梁某某与被上诉人海燕公司之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规，应为合法有效。在合同履行中，双方均应本着诚实信用原则认真履行各自的权利义务，但是，由于约定和履行中的不严谨不规范，产生了诉讼。围绕上诉请求和争议焦点，阐述如下：
关于缴纳租金的起始时间问题。租赁合同中约定租赁期间为2007年3月1日至2012年2月28日，“实际计租日期与合同约定不一致的，以甲方（被上诉人）书面通知乙方（上诉人）的实际计租日期为准”。而实际计租日期双方一直未明确，虽然有被上诉人的催费通知单，但不足以证明在2007年5月已通知上诉人作为计租日期开始计租。因此结合实际情况，上诉人认可从2007年6月开始陆续使用该房屋，同时双方均认可存在一定的免租期，至于免租期的长短，原审酌定三个月属于合理期间，并无不妥，本院予以确认。因此从2007年6月计租开始符合租赁使用常情，也符合本案免租期的客观事实。
关于18万租金充抵哪部分欠租的问题。上诉人于2008年5月29日缴纳18万元租金，双方均未明确缴纳的是哪个时间段的租金。上诉人认为应从2008年5月开始向后计租，被上诉人认为缴纳的是以前的欠租。在双方均不能证实缴纳的对应时间段的情况下，从应缴租金总额中减除该部分租金是公平合理的计算方式。因此从2007年6月至2008年11月间实际欠租x元中，减除已缴纳的18万元以及双方认可已缴纳的另外1万元租金外，尚欠x元租金，并无不妥。原审对此处理正确，应予维持。
关于被上诉人刘某的法律责任问题。刘某在上诉人与被上诉人的租赁合同中，以承租人的身份与上诉人一起签字署名，已经表达出其真实意思，完全符合租赁合同成立的条件。虽然其辩称自己仅是介绍人，不参与经营和管理，也不知道何时交付房屋和缴租等事实，但是，其作为成年人在具有法律意义的文书上签字，已经表明合同法上的地位和身份，因此，被上诉人刘某具有承租人的地位，且其在本案中，也不能提供证据证明存在欺诈、胁迫、乘人之危或者重大误解、显失公平等的情形下，应当承担一定的法律责任。同时，对于被上诉人海燕公司也存在一定合理信赖利益，因此，原审对此处理正确，应予维持。
综上，原审判决事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4759元，由上诉人梁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长丁津翠
代理审判员刘某
代理审判员李某梅
二零一一年四月十五日
书记员王娟
