原告周a，男，××××年×月×日出生，××省××市人，现住××市××路××号×号楼×××室。

委托代理人牛a，北京A律师事务所上海分所律师。

委托代理人孙a，北京A律师事务所上海分所律师。

被告缪a，女，××××年×月×日出生，汉族，户籍地××省××市××镇××路××幢×××室，现住××市××区××路××弄××号×××室。

委托代理人张a，男，住××省××市××镇××村。

原告周a与被告缪a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月29日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2010年3月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人牛a、孙a，被告缪a及其委托代理人张a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周a诉称，2006年6月21日，原告与被告的委托代理人签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将位于××市××路××城××号楼×××室出租给原告，租期5年，自2006年8月7日至2011年8月6日，月租金为人民币（以下币种相同）1,800元，每六个月付一次租金，押金为1,800元，同时约定出租方同意承租方可以因使用而根据自己的设计进行装修，亦约定若被告提前解除合同或租给他人，视为被告违约，负责赔偿违约金为原告对该房屋进行固定装修的一切费用及未到租赁期满时间段的总租金的2/3作为违约金。原告如约支付了至2009年8月6日的租金。合同履行至2009年5月某日，被告在原告不知晓的情形下，突然强行进入该房屋内，并将门锁换掉,目前该房屋内还存有原告的财产。原告认为被告以实际行为提前解除了合同,侵害了原告的利益,依法应向原告返还所有的财产,并承担相应的违约责任。为此,原告诉至法院，请求1、判令被告返还房屋租赁押金、已支付但未能履行租赁期期间的房租及其利息7,423元（暂计至2009年12月6日）;2、判令被告赔偿装修损失35,000元；3、判令被告支付违约金102,400元。

被告缪a辩称，合同的解除时间为2009年8月，除返还押金外，原告的其它诉讼请求均不同意。当初签租赁合同时是允许原告可以转租，但不是群租，原告将房屋用于群租并受到闵行房管局的限期整改，是原告违约在先，其没有违约，被告换门锁是为了防止原告继续群租。

经审理查明，2006年6月21日，被告缪a（出租方，签约甲方）的委托代理人金苏蕉受被告的委托与原告周a（承租方，签约乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：甲方将位于××市××区××路××城××号楼×××室，建筑面积为112平方米的房屋出租给乙方，租期五年，即自2006年8月7日起至2011年8月6日止，租金为每月1,800元，乙方每六个月缴纳一次租金，合同签订当日乙方支付相当于一个月的租金作为押金，若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。甲方同意乙方在不影响房屋承重结构和擅自改变房屋结构的情况下，可因其使用需要进行装修，如乙方不再使用甲方的房屋，应以当时的使用现况交还于甲方。甲方还同意乙方在租赁期间对租赁房屋进行转租。

同时，合同还约定，若甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，违约金为乙方对该房屋进行固定装修的一切费用及未到租赁期满时间段的总租金的三分之二。此外，双方对其它事项分别进行了约定。

签约后，被告按约向原告交付了租赁房屋。原告向被告支付了租房押金1,800元及至2009年8月6日的租金，并对上述房屋进行了分隔装修，用于群租。原告认为，原、被告签订租赁合同时，政府部门没有相关的规定对群租进行限制。

2009年4月15日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向被告发出《闵行区居住房屋群租行为限期改正通知书》，内容如下：“你户将不分门进出的客厅或者厨房间、卫生间改为卧室，对外出租，属于群租行为，现限你在收到本通知之日起七日内改正上述违法行为，逾期未改正，将依法实施行政处罚。”同月24日，上述单位的莘庄房管办事处又下发了群租整治告知书，要求立即拆除违章分隔物，如仍不拆除的，政府将组织联合执法实施强制拆除。2009年5月中旬，被告在房屋管理局等多方的协助下对出租房屋客厅的分隔物予以拆除。在拆除分隔物当日，原告的租客符a还居住在厨房，被告为阻止原告的群租行为，代原告垫付租房押金和房租共计2,850元给符a，让其搬离。同日，被告更换了房屋的门锁。

2009年12月21日，原告通过被告将租赁屋内的空调、冰箱等家电搬走，但还剩下两张床及三个柜子。庭审中，原告表示会在指定的时间内将承租房屋内所剩的床和柜子搬离，逾期不搬，视为放弃。

庭审中，被告对2009年9月份以后的房屋使用费和代为垫付的租房押金和房租2,850元等损失，表示另案主张。

上述事实，由原告与被告签订的房屋租赁合同，房屋交接书，付款凭证，原告的家庭装饰合同及收据，被告出具的授权委托书，闵行区住房保障和房屋管理局出具的整改通知二份，现场照片，原告与符a的租赁合同，被告退还符a租房押金和房租的收据及当事人的陈述等证据所证实。上述证据经庭审质证属实，具有证据效力。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面、切实按约履行。本案中，原告签约后擅自将房屋分隔装修成多间出租给他人，尽管当时政府部门没有相关的规定对群租进行禁止，但之后不久，上海市房屋土地资源管理局即出台了相关规定，对于群租予以禁止，虽然政府的规定在后，对先前原告的群租行为无溯及力，但自政府的规定出台后，原告应及时对群租行为予以改正。原告在房屋管理局限期改正通知书和整治告知书下达后仍不予改正，并继续群租，其行为客观上对公共秩序造成潜在危害，并对相邻业主造成影响。原告的行为违反了房屋土地管理局的相关规定，同时违反了双方合同的约定。

关于原告提出的赔偿装修损失的问题，原告是为群租而对房屋予以分隔装修，这与正常使用房屋而进行装修不同，且造成合同解除的责任在原告。据此，装修残值损失由原告自行承担。

关于被告换锁一节，被告在得知房屋管理部门下达整改通知后，以换锁的方式制止群租，其行为并无不当，原告在被告锁门后应及时与被告联系，以解决善后事宜，而其直至2009年12月21日才与被告联系，此后果也应由原告自负。

综上所述，原告要求返还已支付但未能履行租赁期期间的房租及利息、赔偿装修损失及支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

关于被告不同意返还租金的抗辩意见成立，本院予以采信，鉴于双方已实际解除了合同，被告对先前收取的押金应予返还。

关于2009年9月份以后因原告未及时搬离承租房屋内物品而造成的损失，基于被告要求另案主张，本院不作处理。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，判决如下：

一、被告缪a于本判决生效之日起十日内向原告周a返还押金1,800元；

二、驳回原告周a的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,196.46元，由原告周a负担3,146.46元，被告缪a负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长蒋鸣良

审判员沈杰

代理审判员邓红霞

书记员李岳