上诉人（原审被告、反诉原告）：张某某，女，X年X月X日出生，回族，住（略）。

委托代理人：安建业，河南长风（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人：孙东晓，河南恩达（略）事务所（略）。

上诉人张某某因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2010）源民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张某某的委托代理人安建业、被上诉人李某某及其委托代理人孙东晓，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：李某某从2001年6月6日一直在房屋所有权人为张某某，房产证号为漯河市房权证源汇区字第x号房屋内居住至今。李某某提供以下证据：（1）房屋买卖协议书一份，载明：“有张某某把自己私有房屋24.06平方，另外一间平房，一个小院，卖给李某某，经双方商量同意打成文字，于2001年6月6日立字为正，永不反悔。卖方（盖章）张某某，买方（签字）李某某，证明人（签字）张和”。张某某质证认为该协议书上不是其所签名，上面也没有张某某的指纹，该协议是无效的。（2）证人段得才、证人张抗美（又名张X）、袁爱英，均到庭作证。证明李某某购买张某某房屋的事实存在，并交付了房款x元。其中证人张和称李某某找房子是李某介绍的，自己并没有见到张某某本人。（3）证人李某华（又名李X）到庭作证，陈述为：“房子的x元钱给被告的大女儿丫头了”，“张某某的房产证和张某某的身份证是丫头给我的，钱是我给丫头的”。张某某对以上证人证言质证意见为，是女儿背着我卖房子的，女儿卖房子的行为不适用表见代理，要求反诉李某某支付房屋使用费。

原审法院认为：李某某提供的房屋买卖协议书上面虽然只有张某某的个人印章，但是买方李某某和证明人张和均在协议上签字。协议书和到庭证人段得才、证人张抗美（又名张X）、袁爱英，证人李某的证人证言能够相互印证，能够证明当时李某某2001年购得张某某的房屋一套，面积为24.06平方米，并且在交付了x元后直接搬进房屋内居住至今，法院予以认定。张某某将自己的房产证和身份证交其女儿保管，张某某年龄较大，且不在该房屋内居住，其女儿拿张某某的身份证和房产证等和别人拟定买卖协议，有足够的理由让别人相信买卖合同是有效的，而且李某某在房屋内居住长达十年的时间，张某某及其女儿没有向李某某主张过任何使用费用，对其收到的x元购房款也解释不清。现张某某称自己并不知情并不符合常理。张某某的女儿“丫头”出卖张某某房屋的行为，构成表见代理。综上法院认定李某某和张某某的房屋买卖协议有效，张某某应当协助李某某办理过户手续。李某某的诉请有法可依，法院予以支持。张某某的反诉请求没有法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第八十五条、第八十八第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一，被告张某某（反诉原告）在本判决生效后十日内协助原告李某某（反诉被告）办理房产证号为漯河市房权证源汇区字第x号房屋的过户手续。二、驳回被告张某某（反诉原告）的反诉请求。本案诉讼费100元，反诉费350元，由被告张某某（反诉原告）负担。

一审宣判后，张某某不服向本院提起上诉称：一、原审判决认定被上诉人和上诉人之间存在房屋买卖关系错误。1、上诉人从来没有委托过李某出卖房子，没有与被上诉人签订过“房屋买卖协议”，更没有收过被上诉人的钱。2、出庭证人没有证明上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系。3、上诉人对女儿卖房的行为不知情。二、被上诉人与李某签订的“房屋买卖协议”对上诉人无任何效力。即使被上诉人通过李某取得了上诉人的房产证、身份证，与李某签订了“房屋买卖协议”并住进上诉人的房内，但是李某属于无权代理行为，协议对上诉人无效。三、本案不适用表见代理的规定。被上诉人从来没见过上诉人，也没有看到上诉人委托李某卖房的委托书，李某与上诉人非亲非故，被上诉人没有理由相信李某有代理权。请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。

被上诉人李某某二审中答辩称：一、被上诉人与上诉人之间的房屋买卖协议有效。一审时被上诉人向法庭出具了大量的证据，证明上诉人张某某在取得房款的同时把自己的印章、房产证、身份证及涉及房产的手续通过委托人交给了被上诉人，双方买卖行为有效。上诉人在上诉状中提到其长期居住在武汉，在出售房产时张某某没有离开漯河，拿到房款后找不到人了，对其女儿丫头出卖房产的情况不知道与事实不符。关于表见代理。本案符合表见代理的特征，李某某相信李某是代理人，本案属表见代理，张某某的上诉不成立。请求驳回上诉，维持原判。

二审法院经审理查明事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。

二审法院另查明：张某某女儿“丫头”真名高海梅，X年X月X日出生，回族，住漯河市召陵区X街X街。

根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：本案房屋买卖协议是否有效。

本院认为，李某某购买房屋的事实有协议书、证人证言、房产证、身份证复印件、印章等证据相互印证，形成完整的证据链条，可以认定。张某某上诉称房屋是在其不知情的情况下，其大女儿高海梅擅自将房屋出卖，属于无权处分行为，买卖房屋的行为无效。但是在房屋买卖时，高海梅向李某某交付了房产证、身份证复印件、印章等重要证件，并且张某某近十年内未提出异议，故该项诉请不能成立。房屋买卖有房产证、身份证复印件、印章等重要证件、介绍人李某及张某某与高海梅的亲属关系交付房款的行为，李某某有充分理由相信高海梅有代理权。故李某某是善意的买受人，其合法权益应当受到保护。上诉人张某某与被上诉人李某某的房屋买卖事实存在，应当维护。综上，上诉人张某某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费450元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长吕茹辛

审判员苏建刚

代理审判员刘冬凯

二○一一年二月二十四日

书记员梁晨晨