原告陈某某，男，44岁。

委托代理人朱海涛，河南正方圆律师事务所律师。

原告李某某，女，45岁。

委托代理人朱海涛，河南正方圆律师事务所律师。

被告王某某，男，40岁。

委托代理人曹立东，河南千益律师事务所律师。

原告陈某某、李某某诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年9月11日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人朱海涛，被告的委托代理人曹立东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，二原告系夫妻关系，二原告将其共有的房产委托李某丽出租。2008年7月5日，李某丽与被告签订房屋租赁协议。协议约定：原告将位于思达六号院（岗杜街X号X号楼X层X号）门面房和门面房后的第X号车库（协议错写成X号）出租给被告使用；租赁期限三年，从2008年7月6日至2011年7月15日止；门面房月租金人民币叁仟捌佰元整（￥3800.00），车库月租金人民币贰佰元整（￥200.00）。付款方式为，第一年按季度付款，第二、三年按半年年度付款。协议还约定，被告应提前一个月向原告付清下一季度或者半年的租金，否则原告有权解除协议。协议签订后，被告自开始就逾期交租金，以后的租金都是逾期很久，经原告多次上门催要才予支付。2009年3月５日前欠交的房租经多次催要，被告至今未予支付。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除与被告的房屋租赁合同；2、被告支付欠交的租金壹万贰仟元整（￥x.00）；3、被告支付违约金捌仟元整（含押金４000不退）；4、承担本案的诉讼费。

被告辩称，由于原告出租的房屋漏雨，影响正常使用，所以被告有权利拒绝支付房租。被告已经自2009年8月6日开始把房子转租给文德兵，在此以后的房租应该由文德兵支付，因为原、被告的租赁合同中允许被告转租。原告不修复房屋也属于违约行为，被告享有抗辩权。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

1、房产证和车库产权证各一份，证明原告是本案争议房屋和车库的所有权人。

2、授权委托书一份，证明原告授权李某丽全权代理其处理房屋及车库的租赁事宜。

3、房屋租赁合同一份，证明2008年7月5日李某丽与被告签订了一份租赁合同，将位于郑州市金水区X街X号X号楼X号的房屋租给被告使用，依照协议约定被告在2009年3月5日前应当提前一个月支付下一季度（2009年4月6日至2009年7月5日）租金x元。被告在2009年6月5日前应当提前一个月支付下半年度，自2009年7月6日到2010年1月5日的租金x元。如果被告没有按照约定日期交纳租金，原告有权立即解除合同，被告向原告支付违约金4000元，押金不退。

4、车库租赁合同一份，证明2008年10月7日李某丽与被告签订租赁合同一份，将位于郑州市金水区X街X号X号楼X号的车库租给被告使用，协议约定被告在2009年3月5日前应当提前一个月支付原告租金600元，在2009年6月5日前应当提前一个月支付下半年度租金1200元。如果被告没有按照约定日期缴纳租金，原告有权立即解除合同，被告向原告支付违约金4000元，押金不退。

被告为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：

1、门面房租赁合同一份（复印件），证明双方的房屋租赁合同第十条之后还约定有出租方维修义务，如违约赔偿损失。合同后面也证明交押金4000元。

2、2008年7月5日李某丽收条一份，证明被告交租金至2008年10月6日止。

3、2008年9月13日李某丽收条一份，证明被告交租金至2009年1月6日。

4、2009年1月13日李某丽收条一份，证明被告交租金至2009年4月6日共x元。李某丽写的至2009年3月6日属于笔误。

5、照片四张，证明原告出租房屋在2009年春节开始漏雨的事实。

6、录像资料一份，证明房屋漏雨的事实。

7、房屋转租协议一份，证明被告自2009年8月6日起将房屋转租给文德兵，由文德兵负担以后的房租并直接交给原告。

8、文德兵收条一份，证明被告把和原告签订的合同书原件交给了文德兵。

针对原告的证据，被告发表质证意见如下：

1、对证据1的真实性和所证内容均无异议，但车库使用证不是所有权证，车库没有权利出租。

2、对证据2的真实性和所证内容均无异议。

3、对证据3的真实性有异议，在被告持有的合同中，第十条之后还有约定，租赁期内甲方保证水电房屋正常使用，如违约损失由甲方承担。对所证内容有异议，提前一个月交房租应该是在2008年10月5日前，2009年1月5日前，2009年4月5日前等时间缴纳。

4、对证据4的真实性和所证内容均无异议。

针对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：

1、对证据1的真实性有异议，证据应当在开庭时出具原件，出差不是可以出具复印件的法定事由。原告提交的租赁合同有当事人的签字，为真实合同。被告提交的租赁合同同原告提交的租赁合同区别之处均为手写后所添加，内容不真实。

2、对证据2的真实性无异议，但该证据证明被告的租金是交到2008年10月5日，不是10月6日。

3、对证据3的真实性无异议，但该证据证明被告缴纳的租金是到2009年1月5日而不是1月6日。另外该证据证明被告在2008年9月已经存在违约行为。

4、对证据4的真实性无异议，但证明被告缴纳的租金到2009年4月5日，而不是4月6日。该证据说明被告在2009年1月也存在违约行为。

5、对证据5的真实性有异议，它不是证据原始载体，不能证明照片显示的内容为原告出租房屋的照片，更不能证明原告出租的房屋在2009年2月28日即存在漏雨现象，也不能证明2009年2月28日被告已经告知原告房屋漏水，要求原告维修。

6、对证据6的真实性无异议，对所证内容有异议。该证据不能证明原告出租的房屋有漏水现象，只能证明车库有漏水，不能证明漏水发生在2009年3月5日之前，不能证明被告在2009年3月5日之前已经通知原告车库有漏水，要求原告维修。

7、对证据7的真实性有异议，被告当庭没有出示原件，原告无法辨别系真假，另外该证据不能证明被告转租后原告和被告之间就不存在租赁关系。依照合同法规定，转租后原租赁合同仍然有效，被告仍然应当承担按约缴纳租金的义务，该证据被告是在长期拖欠租金的情况下恶意转租行为，因其没有履行缴纳租金的义务，原告不同意其转租，依照法律规定，被告擅自转租，原告也有权解除合同。

8、对证据8的真实性有异议，因为不是原件，对真实性不予认可。

结合原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院对本案的事实确认如下：

2008年7月5日，案外人李某丽受原告的委托作为甲方，被告作为乙方签订房屋租赁合同一份。合同主要约定：“甲方将位于郑州市金水区X街X号X号楼X层X号的门面房出租给乙方使用。租期三年，自2008年7月6日至2011年7月15日止。月租金人民币3800元整，乙方应以现金方式向甲方交纳租金，乙方不需要甲方提供相应的发票。付款方式：第一年按季度付款，第二年、第三年按半年度付款。合同签订日，乙方须向甲方付清房屋押金肆仟元（￥4000.00）及第一季度租金壹万壹仟肆佰元整（￥x.00）租金从2008年7月6日起计算，乙方应提前一个月向甲方付清下一个季度的租金，即乙方向甲方付款日期为：①2008年9月5日前付清季度租金壹万壹仟肆佰元整；②2008年12月5日前付清季度租金壹万壹仟肆佰元整；③2009年3月5日前付清季度租金壹万壹仟肆佰元整等。以及在合同期限内，乙方如要提前退房，乙方所交纳的房屋押金作为违约金，甲方不予退还，同时乙方应提前二个月向甲方说明。乙方不按时交纳房屋租金的，应向甲方支付违约金肆仟元整押金不退。乙方承担违约金责任，同时向甲方赔偿所有损失，甲方有权立即解除合同并收回房屋。”在被告持有的合同条款的最后，李某丽又添加甲方应在租赁期内保证乙方水电正常使用。如甲方违约，乙方损失由甲方承担。”合同签订当日，案外人李某丽向被告出具收条一份，载明：“今收王某某租金壹万壹仟肆佰元整（￥x.00）。思达六号院一层X号门面房，2008年7月6日至2008年10月6日止。李某丽，2008年7月5日。”同时李某丽还向被告出具押金收条一份，载明：“今收到王某某交来房屋押金4000元，肆仟元整，李某丽，2008.7.5”。同年10月7日，案外人李某丽代原告陈某某作为甲方，案外人王某领代被告王某某作为乙方签订合同一份，合同主要约定：“甲方将位于郑州市金水区X街X号X号楼X层X号的门面房后的第X号车库出租给乙方使用。租期三年，自2008年7月6日至2011年7月5日止。其中2008年7月6日至2008年10月5日为优惠期免收租费。月租金人民币200元整，乙方应以现金方式向甲方交纳租金，乙方不需要甲方提供相应的发票。付款方式：第一年按季度付款，第二年、第三年按半年度付款。合同签订日，乙方须向甲方付清一个季度的租金陆佰元整，租金从2008年7月6日起计算，乙方应提前一个月向甲方付清下一个季度的租金，即乙方向甲方付款日期为：①2008年9月5日前付清季度租金陆佰元整；②2008年12月5日前付清季度租金陆佰元整；③2009年3月5日前付清季度租金陆佰元整等。以及在合同期限内，乙方如要提前退房，乙方所交纳的房屋押金作为违约金，甲方不予退还，同时乙方应提前两个月向甲方说明。乙方不按时交纳房屋租金的，应向甲方支付违约金肆仟元整押金不退。乙方承担违约金责任，同时向甲方赔偿所有损失，甲方有权立即解除合同并收回房屋。”同年9月13日，原告李某丽向被告出具收条一份，载明：“今收到王某某交来房租壹万壹仟肆佰元整（￥x.00）（叁个月房租），李某丽，2008.9.13。”2009年1月13日李某丽向被告出具收条一份，载明：“今收到房租2009年1月7日至2009年3月6日，共计人民币壹万贰仟元整（￥x.00），李某丽，2009.元.13.备注：李某丽代陈某某收。”后原、被告双方因租金问题发生纠纷，为此，原告诉至本院，要求处理。本案在审理过程中，原告将诉讼请求的第一项变更为“请求判令与被告解除房屋租赁合同及车库租赁合同。”将诉讼请求的第二项变更为“请求判令被告支付从2009年4月6日至2009年9月6日欠交的租金贰万元整。”

另查明，位于郑州市金水区X街X号X号楼X层X号的门面的房屋所有权人为原告陈某某，原告李某某为共有人。

本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，属有效协议，双方均应按合同约定履行合同内容。根据合同的约定，被告应当提前一个月向原告付清下一季度和半年度的租金。如不按时交纳房屋租金，应向原告支付违约金4000元，押金不退，原告有权立即解除合同并收回房屋。被告的租金交至2009年3月，自2009年4月6日至2009年9月6日的租金未交纳，现原告要求解除双方签订的合同，理由正当，证据充分，本院对此予以支持。原告另主张要求被告支付违约金8000元，其中包括4000元押金，因被告未按时交纳房租金，已构成违约，根据双方签订的合同约定，应承担违约责任，并支付违约金4000元，押金不退，故本院对原告的另主张予以支持。被告辩称违约金4000元，押金不退的违约条款过高，要求予以减少，其辩称符合法律规定，本院对此辩称予以采信，本院确定其违约金为6000元。被告另辩称因房屋漏水而拒绝支付房租金，原告不修复房屋属违约行为，理由不当，本院对此辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条之规定，判决如下：

一、解除原告陈某某、李某某共同委托李某丽与被告王某某于2008年7月5日、2008年10月7日签订房屋租赁合同。

二、被告王某某于本判决生效后十日内支付原告陈某某、李某某房屋租金x元，违约金6000元（含押金4000元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费200元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长韩海燕

审判员程维强

审判员王某梅

二OO九年十月三十日

书记员杨利丹