上诉人（原审被告）杨某甲

委托代理人杨某乙

被上诉人（原审原告）郑州开元物业管理有限公司，住所地，郑州市X路X号。

法定代表人谢某某，董事长。

委托代理人任彦群、刘某，河南绿城（略）事务所（略）。

上诉人杨某甲为与被上诉人郑州开元物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2010）中民一初字X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某甲的委托代理人杨某乙、被上诉人开元物业公司的委托代理人任彦群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：杨某甲系开元物业公司所服务的郑州市开元银榕花园小区的业主，杨某甲在2002年1月25日与开元物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，主要内容为：本物业名称为郑州开元物业管理有限公司，杨某甲所购房屋坐落于开元银榕花园X号楼X单元X楼西户，建筑面积79.06平方米。开元物业公司的权利和义务为：1、对房屋共同部位、共同设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知被告；3、建立、健全本物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5、企业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的具体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向杨某甲收取物业管理费用；7、提前将装饰、装修房屋的注意事项和限制条件书面告知，并与杨某甲订立《房屋装饰、装修管理协议》；8、向杨某甲提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；杨某甲的权利和义务：1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权和被选举权和监督权；2、监督开元物业公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向杨某甲提出意见和建议；3、遵守本物业管理制度和《物业使用守则》；4、依据本协议向开元物业公司交纳物业管理费用；5、装饰装修房屋时，需到开元物业公司管理处办理装修手续，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共同设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共同设施设备的，应事先通知开元物业公司，经开元物业公司同意并在约定的期限内恢复原状。造成损失者应给予赔偿；7、转让房屋时，事先通知开元物业公司，告知受让方与开元物业公司签订本协议；8、对承租人、使用人及来访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成损失承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；开元物业公司、杨某甲就房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化、消防、房屋共用部位、共同设施设备的维修九项物业管理服务内容、质量进行了约定。第四条：住宅按建筑面积每月每平方米0.32元收取物业费，按照市物价局指导价标准执行，杨某甲按开元物业公司规定的时间交纳管理服务费，逾期开元物业公司采取停水停电等措施。开元物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，杨某甲有权要求开元物业公司改正，未改正给杨某甲造成损失的，开元物业公司承担相应的法律责任；杨某甲违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的开元物业公司有权要求杨某甲补交，并从逾期之日起按每天未交金额的1%交纳违约金。合同签订后，杨某甲于2002年1月25日办理了入住开元银榕花园X号楼X单元X楼西户的入住手续，开元物业公司依约对杨某甲居住的小区进行物业管理。在开元物业公司、杨某甲双方签订物业管理协议时，因开元房产逾期交房，向杨某甲赔偿有违约金，开元房产公司与开元物业公司协商抵作杨某甲的物业费，从2002年1月截止到2006年8月31日。2004年，中原区X村在银榕小区南边盖房，对杨某甲居住的X号楼部分业主带来影响。杨某甲自2006年9月1日开始拒交物业管理费。期间经有关部门协调，开元集团赔偿包括杨某甲在内的11户业主x元，杨某甲分得2000元，此建房纠纷已得到妥善解决。在经济赔偿的同时，开元物业公司还同意免除包括杨某甲在内的11户业主2007年7月份以前未交的物业费。但建房纠纷解决后，经开元物业公司工作人员多次催促，杨某甲至今仍拒不缴纳物业费。开元物业公司多次催促无果，故诉至原审法院要去解决。

另查明，原告物业管理公司的资质等级为三级，郑州市物价局批准开元物业公司的物业管理费标准为每月每平方米0.32元。

原审法院认为，开元物业公司、杨某甲签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反我国强制性法律规定，应为有效合同。开元物业公司按合同约定提供物业服务后，杨某甲应按物价部门核准的收费标准向开元物业公司支付物业管理费。但2007年7月1日以前的物业费杨某甲大部分已经用开元房产公司赔偿的违约金抵消，拖欠的部分开元物业公司已同意免除，开元物业公司再要求杨某甲交纳2006年9月至2007年6月30日期间的物业费，没有法律依据不予支持。开元物业公司要求杨某甲支付自2007年7月1日至2010年8月31日拖欠的物业管理费为961.36元，事实清楚，理由正当，原审法院予以支持。对于开元物业公司请求杨某甲支付逾期付款的违约金，因双方约定的违约金过高，应适当予以降低。杨某甲提出的朱屯村建房问题，该纠纷与开元物业公司无关，且该纠纷已得到妥善解决，杨某甲已得到相应的赔偿，不能成为杨某甲拒交物业管理费的理由；杨某甲还提出开元物业公司没有提供物业服务，与实际情况不符，故对杨某甲的抗辩意见原审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：

杨某甲于判决生效之日起十日内向开元物业公司支付自2007年7月1日至2010年8月31日的物业管理费961.36元及违约金（自每月逾期之日至原审法院限定交纳之日按每日万分之二点一计算）。

如果未按原审判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，减半收取25元，由杨某甲负担。

一审判决宣判后，杨某甲不服上诉称：一、2000年开发商卖房时打的广告外形图及存档案图本显示：X号楼南面是一个花园广场，其是冲着前面是花园广场买的房，可现在X号楼南没有花园广场，与事实不符是欺诈。2002年1月25日交房时与开元物业公司签的服务合同，入住时院子内就是签合同服务的范围。该物业公司丢掉了银榕X号楼的南院，我承认开元物业公司对其北院服务；但南院的损失相比更大。开元物业公司收取物业费是没有理由的，公司收取物业费，要和业主协商。二、商品房买卖纠纷赔偿，是谢某某董事长负责，由有关部门通过检测对受影响房进行赔偿的。开发商应把未赔偿其的6636元给补出来。开元公司逾期交房的违约金1396.5元，共计8032.5元退还。其可以从2007年7月1日向开元物业公司交纳物业费。综上所述，请求二审法院依法判决，以保护公司的合法权益。

开元物业公司答辩称：一、开发商逾期交房与本案不是同一个法律关系，且经杨某甲同意赔偿款也已经折抵了物业费，其上诉理由不能成立。开发商逾期交房我们承认，当时开发商按商品房买卖合同规定，按照购房款的总额逐家进行了赔偿，按逾期交房时间对杨某甲家按照购房款的千分之一赔偿了1396.5元。当时开发商在交房时给各家签了协议，赔偿款折抵物业费，物业费用由当时的开发商定期向物业公司支付。二、2004年中原区X村在银榕小区南边盖房，十一户业主起诉至法院要求赔偿与本案也不是一个法律关系，且经有关部门协调，开发商已经赔偿包括杨某甲在内的十一户x元，其同样不能成为上诉的理由。银榕小区十一户业主在中原区法院起诉时推选有代表，后经有关单位协调开发商将赔偿款项支付给了十一户业主的代表，至于后来该款项是否分配的公平我们不得而知。在十一户代表签字领钱时，在社区的协调下，除经济赔偿外，开元物业公司同意免除该十一户业主从2007年7月份以前的物业服务费。物业公司的合法权益应该得到法律保护。物业服务系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的，杨某甲与开元物业公司之间存在真实有效的前期物业服务协议，开元物业公司也踏踏实实的按协议约定完成了各项服务，杨某甲长期不支付物业服务费，并且找出各种各样的理由进行推脱本身就是一种严重违约行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，杨某甲的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回杨某甲的上诉请求。

二审查明的事实与一审一致。

本院认为，杨某甲与开元物业公司签订的物业服务合同是当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同仅约束合同的当事人，即杨某甲与开元物业公司。故开元物业公司依约履行合同义务后，有权向合同的相对方即杨某甲主张权利。故，杨某甲所称第三方尚欠其赔偿款等款项没有赔付到位，其拒交物业费的上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人杨某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长李黎

审判员程文

代理审判员王胜利

二0一一年四月一日

书记员朱丹丹