上诉人（原审被告）天津市塘沽区华明工贸发展有限公司，住所地天津市滨海新区（原塘沽区）河北路X-X号。

法定代表人李某某，董事长。

被上诉人（原审原告）中国石油集团工程技术研究院，住所地天津市滨海新区（原塘沽区）津塘公路X号。

法定代表人屈某某，院长。

上诉人天津市塘沽区华明工贸发展有限公司因房屋租赁合同一案，不服天津市滨海新区人民法院2010年12月20日作出的（2010）滨塘民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月25日受理后，依法组成合议庭，并于2011年2月28日公开开庭进行了审理。上诉人天津市塘沽区华明工贸发展有限公司的委托代理人王峰，被上诉人中国石油集团工程技术研究院的委托代理人雷远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2003年6月5日，被告与案外人天津经济技术开发区天正工贸发展公司签订了《天津市房屋租赁合同》，合同约定：案外人将坐落于天津市塘沽区X路X号院内的位于津塘公路X路交口处的一幢楼出租给被告，该出租房屋面积约4000平方米，被告所承租房屋用于办公，租期自2003年7月1日至2010年6月30日，租金第一年20万元，以后每年递增5万元至40万元止，双方还就其他事宜进行了约定。2010年7月14日，原、被告又签订了《房屋租赁合同》，约定被告继续租赁上述房屋，租期自签订合同之日起至2010年9月30日，租金人民币10万元。租赁期满，被告应无条件退房，每延期一日，原告收取被告违约金每日3000元，超过15天，原告将依法提起诉讼。上述合同签订后，各方均按约履行。2010年9月25日，原告方委托天津多闻律师事务所向被告发出“律师函”，告知被告：原告不再与被告续签合同，要求被告在合同期满后无条件退租，如逾期履行腾房义务，被告将承担违约责任，原告将依法提起诉讼。被告当庭认可收到了该律师函，但称因还未租赁到其他房屋，故无法及时搬迁，希望原告能继续出租给被告或延长腾房时间。对于原告提供的照片证实被告已经有其他用房，被告称因该房屋系住宅小区的物业用房，小区业主不同意出租或出卖，故该房屋无法使用。庭审中，被告认可其将承租原告的部分房屋用于宾馆经营。原告主张合同期满后被告占用房屋的使用费应分部计算，办公部分按每月每平方米43元计算，使用面积为1000平方米；商业部分按每月每平方米57元计算，使用面积为3000平方米，计算标准为平均每日7133元，自20l0年10月1日起算至实际腾房之日止。另查，诉争房屋产权人为原告。案外人天津经济技术开发区天正工贸发展公司已被注销，其债权债务由原告承担。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉。

原告在原审中的诉讼请求：1、判令被告立即从租用原告的房屋中腾出；2、判令被告向原告支付自2010年1O月1日起至2010年10月21日的违约金共计x元；以及自2010年10月22日至被告实际腾房之日止的违约金(违约金计算标准为每日3000元)；3、判令被告向原告支付自2010年10月1日起至2010年10月21日的房屋实际占有使用费x元，及2010年1O月22日被告实际腾房之日的房屋实际占有使用费(使用费计算标准为每日6000元)；4、本案律师代理费x元由被告承担；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉请第三项变更为：判令被告向原告支付自2010年10月1日起至2010年10月21日的房屋实际占有使用费x元，及2010年10月22日至被告实际腾房之日的房屋实际占有使用费(使用费计算标准为每日x元)。

原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。被告称在不知内容的情况下与原告签订了该份合同因此不予认可一节，由于被告未能提供证据证实上述事实，故本院不予采信。根据合同约定，租期已满，且原告已提前告知被告不再续签合同，故原告要求被告腾房，证据充分，本院应予支持。考虑被告另寻其他房屋需要时间，故给付被告相对延长腾房时间。但自2010年10月1日起至被告腾房之日止应给付原告房屋使用费，标准可比照双方所签订的合同约定租金标准予以给付，即7月14日至9月30日共计x元，每日应为1266元(x元／79天)。原告按照使用性质的不同根据市场指导价格进行主张，证据不足，本院不予支持。关于原告主张违约金每日按3000元计算一节，虽在合同内对此有书面约定，但在庭审中被告明确提出违约金约定的标准过高，因此根据相关的法律规定，违约金的主张不宜超过实际损失的30％，由于原告未能取得合同期满后被告使用房屋的相关费用，该费用应为原告的实际损失，因此原告主张的违约金不宜超过使用费的30％，原告按照每日3000元主张不符合法律规定，本院依法予以调整。关于原告主张的律师代理费x元，对于该费用原、被告双方既无约定、亦无法定，原告主张无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告天津市塘沽区华明工贸发展有限公司于判决生效之日起三十日内将承租原告中国石油集团工程技术研究院所有的坐落于天津市塘沽区X路X号面积为4219.5平方米的房屋腾出并交与原告。二、被告天津市塘沽区华明工贸发展有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告中国石油集团工程技术研究院自2010年10月1日起至判决指定的履行期间实际腾房之日止按照每日人民币1266元计算的房屋使用费。三、被告天津市塘沽区华明工贸发展有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告中国石油集团工程技术研究院自2010年10月1日起算至判决指定的履行期间实际腾房之日止按照每日人民币1646元计算的违约金。四、驳回原告中国石油集团工程技术研究院之其他诉讼请求。案件受理费4560元，减半收取2280元，原告承担1442元，(已交付)，被告承担838元(被告于本判决生效后五日内交纳至本院)。

一审宣判后，天津市塘沽区华明工贸发展有限公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判，不予支持违约金。2、上诉费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审适用法律错误，认定违约金过高。2、原审判决要求上诉人腾房时间过短，上诉人无法履行。

被上诉人中国石油集团工程技术研究院答辩称，同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的事实一致并予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案中上诉人主张原审适用法律错误，判决违约金过高。而原审法院根据合同法解释（二）第二十九条之规定，判令上诉人向被上诉人支付违约金并无不当，故本院对上诉人此项主张不予支持。对于上诉人认为原审判决要求上诉人腾房时间过短的主张，本院认为，诉前被上诉人就表示不同意续租，要求上诉人腾房，并给予上诉人足够的准备时间腾房，原审判令上诉人自判决生效之日起三十日内将涉诉房屋腾交被上诉人并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3329元，由上诉人天津市塘沽区华明工贸发展有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长赵晶

代理审判员杨学文

代理审判员孙静

书记员张静怡

二零一一年三月十五日