原告叶a，男，汉族，住所本市××。

委托代理人叶b，男，汉族，住所本市××。

委托代理人孙a，男，汉族，住所本市××。

被告朱a，女，汉族，住本市××。

委托代理人夏a，上海市A律师事务所律师。

委托代理人顾a，上海市B律师事务所律师。

原告叶a诉被告朱a财产所有权纠纷一案，本院于2007年12月13日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶a、被告委托代理人夏a、顾a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告与上海A房地产开发有限公司（以下简称A公司）因借款纠纷，于2001年6月经上海市闵行区人民法院主持调解，确认A公司将××内包括××号××室住房在内的14套产权房抵偿原告的借款。2002年8月，原告委托A公司将该14套住房出租。但被告自2002年9月起非法强占××路××弄××号××室住房至今。原告曾于2004年12月向法院提起诉讼要求被告迁出上述住房，但因原告未办理房产证而败诉。2007年12月，原告依法取得了上述住房的产权，故依物权法的规定，要求被告搬出上述住房，支付原告自2002年9月23日起至2008年1月的房租5万元（以每月850元计算，一年计算1万元租金）。

被告辩称，2002年5月，被告向A公司购买了××室住房，并支付了对价。原告与案外人恶意串通骗取了民事调解书，且原告未对系争住房尽到管理义务，A公司与原告均未告知被告关于系争住房的权利情况，原告在未公示其对系争住房享有权利的情况下，被告系善意取得，原告具有过错。另原告于2007年12月才取得系争住房产权，故无权主张此前的租金。被告亦无义务支付租金。现要求驳回原告诉讼请求。

原告向本院提供下列证据：

一、加盖A公司印章、原告签名的协议书1份。

二、本院（××）闵经初字第××号民事调解书1份、本院（××）闵执字第××号民事裁定书各1份。

三、登记日期为2007年12月9日的上海市房地产权证1份。

四、房租发票及房租完税证若干份。

被告向本院提供下列证据材料：

一、甲方为A公司、乙方为朱a的预售合同1份。

二、收据9张。

三、本院（××）闵民一（民）初字第××号民事判决书1份。

经质证，被告对协议书真实性表示异议，且表示此系原告与A公司之间的协议对被告无约束力。对于民事调解书和民事裁定书，被告对真实性无异议，表示不动产的取得不依上述民事调解书和裁定书为依据，应以登记为准；对于产权证，被告无异议，但表示其系善意第三人。对于房租发票及完税证，被告对真实性无异议，但表示与本案无关。

原告对于被告提供的预售合同真实性无异议，但表示此合同系无效合同；对于收据，原告表示部分系租金收据，证明系争住房系被告先租后买；对于民事判决书，原告无异议。

经审理查明，原告叶a与案外人A公司之间存在人民币x元的借贷关系，由于A公司未按期归还借款，叶a向本院提起诉讼，要求A公司还款。诉讼中，双方达成调解协议，A公司以其开发××的14套商品房（包括系争住房）抵偿债务。本院于2001年6月20日出具的（××）闵经初字第××号民事调解书确认双方的调解协议。原告未能办理系争住房的产权登记。2002年8月10日，叶a与A公司签订协议书，叶a委托该公司出租上述房产并代收房租。2002年5月，被告从A公司租借了系争住房。同年9月，被告与A公司签订了房屋买卖合同，向A公司购买系争住房产权，房款为12万元，被告依合同支付了全部房款。2004年12月29日，原告向本院提起诉讼，要求朱a迁出系争住房。由于原告尚未取得房地产权证，系争住房的产权尚未实际转移至原告，故本院判决驳回了原告的请求。2007年12月9日，原告取得了系争住房的产权证。现原告以诉称理由诉至本院。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力。原告已取得了系争住房的房地产权证，对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。被告虽与A公司之间存在系争住房的买卖关系，但未能取得房屋产权，在其未能取得产权的情况下，与A公司之间仅存在债务关系，虽然被告并非恶意占有系争住房，依照物权优先于债权的原则，原告可基于不动产之物权，有权要求被告搬出系争住房。对于原告主张的房屋使用费，由于在2007年12月9日前，原告未取得系争住房产权，故无权主张在此之前的使用权。在取得产权之后，可要求被告支付适当的房屋使用费。原告主张的每月850元使用费，符合当前该小区的租赁市场的价格，本院予以支持。被告应当支付自2007年12月至2008年1月共计1700元的使用费。综上，依照，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：

一、被告朱a应于本判决生效之日起三个月内搬出本市××区××路××弄××号××室住房；

二、被告朱a应于本判决生效之日起十日内支付原告叶a自2007年12月至2008年1月的房屋使用费1700元。

案件受理费525元（已减半收取），由原告负担262.50元，被告负担262.50元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员邹巧弟

书记员乌家捷