原告周某。

原告陈某。

上列两原告的共同委托代理人赵某，上海某律师事务所律师。

被告袁某。

委托代理人石某。

原告周某、陈某与被告袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告周某、陈某的共同委托代理人赵某、被告袁某的委托代理人石某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某、陈某诉称，2009年11月19日，周某等与袁某经某公司（以下简称某公司）居间，签订买卖定金协议。2009年11月29日，周某等与袁某签订房地产买卖合同，约定，周某等以人民币65万元购买袁某位于宝山区某X室房屋，周某等先支付首付款25万元，余款由银行贷款支付，袁某应于2010年1月31日前配合周某等办理房地产转让过户手续，并在交房前迁出房屋内户籍。2009年12月1日，袁某将系争房屋钥匙交给了周某，周某对房屋进行了装修，花费1万余元。此后，袁某未偿还银行贷款、注销抵押，致使周某等贷款无法发放，无法办理过户。袁某也未将系争房屋内的户籍全部迁出。周某等多次与袁某沟通未果，故起诉要求解除买卖合同，袁某返还房款25万元，并按同期贷款利率计算，支付该款从付款之日起至返还之日止的利息，袁某支付总房x%的违约金13万元，赔偿中介费5,048元。

被告袁某辩称，袁某在签订买卖合同时与周某等口头约定，袁某所欠贷款由周某等代为偿还，待偿还贷款后再过户。由于周某等未代为偿还贷款，致买卖合同未能履行。袁某的户籍已经迁出系争房屋，袁某不知道该房屋内还有其余户籍人口，也不认识这些人，这些人的户籍迁出与袁某无关，周某等应自行解决。不同意周某等的诉请。

经审理查明，2009年11月19日，周某与袁某经某公司居间签订《房地产买卖定金协议》，约定，周某购买袁某位于宝山区某X室房屋，该房屋建筑面积58.07平方米，总房价款为676,000元；签订买卖合同当日，周某支付袁某首付款11万元（含定金1万元）；周某通过银行贷款支付40万元，周某应于签订买卖合同后三日内向银行申请贷款，签订借款合同，办理相关手续；待周某的贷款审核完毕后双方向交易中心办理过户及抵押登记手续（送件），当日周某支付袁某146,000元，周某贷款不足，应在送件前补足；袁某收到全部房款当日将房屋交给周某；如该房屋内存有户口，袁某承诺在送件当日办理完结原有户口迁出手续，若逾期迁移户口，袁某同意按总价的日万分之五赔偿，直至户口迁移为止；双方于2009年11月30日之前签订房地产买卖合同。周某于2009年11月19日、20日分别支付袁某1万元、10万元。2009年11月29日，袁某（甲方）与周某、陈某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方同意宝山区某X室房屋转让价款为65万元；甲方于2010年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2010年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；双方在不违反法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同附件三付款协议约定，乙方于签订买卖合同当日支付首付款25万元，含已付定金11万元，另付1万元作为尾款，由某公司保管；待乙方贷款审批通过后一星期内，甲乙双方办理交易过户手续；乙方贷款40万元，贷款不足部分以现金补足，贷款到甲方帐户后一星期内交房。合同补充条款约定，甲乙双方税费自理；甲方在交房前将户口迁出；甲方赠送维修基金、煤气初装费、有线初装费、固定装修；甲乙双方自签订买卖合同起如有一方违约，违约方应赔偿另一方总房x%的违约金。当日，周某支付袁某14万元、支付某公司佣金5,408元。2009年12月1日，袁某将系争房屋交付给了周某。周某于当日申请办理了公积金贷款40万元。2010年1月31日，周某等向袁某发出催告通知，主要内容为周某等银行贷款40万元已经于2009年12月30日审批通过，由于袁某未还清银行贷款致使周某的贷款无法发放，该房产至今不能办理过户手续，且户口至今未全部迁出，如袁某再不配合完成房产交易，将采取法律途径解决。袁某表示，如需承担违约金，该违约金过高，要求予以调整。

另查明，中国建设银行股份有限公司上海虹口支行、上海市住房置业担保有限公司在系争房屋上设定了抵押权，袁某至今未还清贷款。系争房屋内现有郑某、夏甲、夏乙三人户籍。袁某表示，袁某卖房时不知道有该三人户口，也不认识该三人。

审理中，周某等提供1、装修费1万元的收据；2、某公司的证明及网上信息。周某等表示，某公司的证明及网上信息可以反映与系争房屋类似房屋的现价每平方米在14,000元至15,000元左右，相对于房价的涨幅，周某等主张的违约金不高；周某等放弃主张装修损失，望法院在处理违约金时能予以考虑。袁某对上述证据的真实性予以认可。

以上事实，有周某等提供的买卖定金协议、房地产买卖合同、房款收据、佣金收据、装修费收据、催告通知、户籍资料、住房公积金担保借款合同、个人住房公积金贷款受理查询单、某公司证明及网上信息，袁某提供的贷款还款单，及双方当事人的陈某等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，周某等与袁某签订的系争房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，周某等在签订买卖合同当日支付袁某首付款25万元，周某等贷款40万元，贷款不足部分现金补足，付款后一星期内交房，待周某等贷款审批手续通过后一星期内双方办理交易过户手续。周某等已经按约支付首付款25万元并办理了40万元贷款，袁某经周某等催告后仍未注销系争房屋上设定的抵押权，致使房屋不能过户，已经构成根本性违约。周某等要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。袁某主张双方约定由周某等代其偿还贷款后再注销抵押，缺乏事实依据，本院难以采信。合同解除后，周某等应将系争房屋返还给袁某，袁某应将25万元返还给周某等。合同约定，周某等与袁某自签订买卖合同起如有一方违约，违约方应赔偿另一方总房x%的违约金。系争房屋市场价格在80余万元，与合同约定的价格差额超过13万元，袁某主张违约金13万元过高，缺乏事实依据，本院不予采纳。周某等要求袁某支付违约金13万元，符合合同约定，本院予以准许。周某等再要求利息损失，不符合法律规定，本院不予准许。周某等支付的佣金5,408元系实际损失，周某等要求袁某赔偿该损失，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：

一、解除原告周某、陈某与被告袁某于2009年11月29日就宝山区某X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；

二、被告袁某于本判决生效之日起十日内，返还原告周某、陈某房款25万元；

三、原告周某、陈某于本判决生效之日起十日内，将宝山区某X室房屋返还给被告袁某；

四、被告袁某于本判决生效之日起十日内，支付原告周某、陈某违约金13万元；

五、被告袁某于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周某、陈某损失5,408元；

六、原告周某、陈某的其他诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取3,635.50元，由被告袁某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨利民

书记员陶佳佳