上诉人（原审原告）张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司。

法定代表人曾某某，该公司董事长。

企业代码：x—4。

地址：张掖市甘州区X镇X村。

上诉人（原审原告）张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司。

法定代表人曾某某，该公司董事长。

企业代码：x—5

地址：张掖市甘州区X路鸿宇商贸广场。

委托代理人刘德聪，甘肃雪山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）祁某某，女，生于1965年2月11日，汉族，张掖市甘州区人，个体户，住（略）。

被上诉人（原审被告）张某某，男，生于1964年3月23日，汉族，张掖市甘州区人，个体户，住（略）。

上诉人张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司、张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2009）甘民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司和张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司的委托代理人刘德聪，被上诉人祁某某、张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原判认定：二被告系夫妻关系。2005年10月11日，原告鸿宇开发公司作为甲方，被告祁某某作为乙方，签订《鸿宇商贸广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将鸿宇商贸广场的221、223、225、X号商铺四间出租给乙方使用。租赁期24个月，从2005年11月1日起至2007年10月31日。该合同签订后，因商户提出该合同的内容与最初鸿宇开发公司给予的优惠条件不符，2006年11月17日，在第一份合同的基础上，原告鸿宇开发公司作为甲方，被告张某某、祁某某作为乙方，又签订《张掖市鸿宇商贸广场商铺租赁合同》一份，合同约定，租赁商铺同第一份合同，租期自2006年1月1日至2008年12月31日，共计36个月，租金共计x元。乙方在签订本合同时，向甲方缴纳履约保证金8000元，该保证金在乙方履行完本合同无违约行为且承租商铺设施经甲方验收完好后退还。合同第三条第1项约定，自2006年1月1日起至2006年12月31日止，租金为x元。第3项约定，若乙方能按时缴纳以上租金，则甲方免收乙方2006年1月1日至2006年12月31日的租金。双方还约定若乙方违反本合同第四条第（二）项乙方的权利、义务，本合同第三条第3项失效。合同第四条第（二）项第4小项约定，在租赁期内的水电暖费用和物管费由乙方自行承担，按物业公司规定时间缴纳。该合同签订后，双方实际即按照第二份合同进行履行。合同签订当日，二被告即向原告鸿宇开发公司交纳第一年租金x元。鸿宇广场的物业、供暖由原告鸿宇物业公司提供，由于第一年供暖无法达标，部分商户向物业公司提出停止供暖申请，被告也向物业公司提出申请，遂第二年、第三年，二被告的商铺由其自己加炉取暖。双方合同履行至2008年10月14日，协商提前解除了合同，原告与被告对双方之间的租赁费用进行了清算，原告退还了被告的押金8000元，并将未到期的租金也予以了退还。现原告认为被告没有按照合同约定，按时交纳物业费、采暖费，故合同约定免除的二年租金x元不应再享受优惠政策，二被告应该继续向原告交纳，故此，引起本案诉讼。

据上事实，原审法院认为，本案原告鸿宇开发公司与二被告之间形成的是租赁合同关系，双方自2005年10月11日开始即履行租赁合同，经过庭审，双方均认可实际执行和履行的是2006年11月17日的租赁合同，该合同约定期限为2006年1月1日至2008年12月31日，双方履行至2008年10月14日，协商提前解除了租赁合同，并且清算了双方之间的账务，原告将收取被告的押金、多交的租金在合同解除时也予以了退还。根据被告提供的甘州区商务局的情况说明和信访答复意见，可以看出，在本案的被告等商户入驻鸿宇广场之前，原甘州区商务局、工商局等部门均向入驻商户作了动员工作，而入驻的商户答应入驻均基于上述管理部门及鸿宇广场给予的优惠政策。从上述两份证据可以看出，当时所答应的优惠条件即交一年房租使用三年，当年的采暖费免收，物业费全免，根据合同法的规定，该优惠条件虽没有明确写入双方的书面合同，但对商户入驻鸿宇广场、与鸿宇广场签订租赁合同有决定性作用，故上述优惠条件应当视为双方租赁合同内容的一部分。二被告已向原告按约交纳了一年租金x元，原告就应该给被告免除剩余两年的租金x元，并且免收当年采暖费及三年物业费。本院认为原告要求被告继续交纳免收的两年租金x元，剩余一年的采暖费8608.08元、物业费x.4元，均没有充分的证据予以证明。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决驳回原告鸿宇开发公司、鸿宇物业公司的全部诉讼请求。案件受理费2605元，减半收取1302.5元，由原告鸿宇开发公司、鸿宇物业公司负担。

张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司、张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、该判决认定事实缺乏依据。二、一审程序违法。请求撤销（2009）甘民初字第X号民事判决，依法予以改判，在二审中又对上诉状作了补充说明。

经本院审理查明，原判决认定事实清楚，应予以确认。

本院认为，两上诉人与两被上诉人均认可实际履行的是2006年11月17日的租赁合同，该合同约定期限为2006年1月1日至2008年12月31日，双方履行至2008年10月14日，协商提前解除了租赁合同，并且清算了双方之间的账务，上诉人将收取被上诉人的押金、多交的租金在合同解除时也予以了退还。因两被上诉人还向上诉人购买了商铺，退还的押金和多交的租金即转为两被上诉人向上诉人交纳的购房款，并由上诉人给被上诉人出具了收据，至此租赁合同的权利义务终止。两上诉人在二审中所提交的甘州区商务局的说明一份，其内容与在一审中甘州区商务局出具的情况说明的内容相同，原判决根据甘州区商务局的情况说明和信访答复意见认定的事实及判决理由，证据充分，故两上诉人所提该判决认定事实缺乏依据的上诉理由不能成立；两上诉人在二审中所提交的两份民事裁定书和两份租赁合同，以此证明两上诉人与两位证人有积怨，被上诉人在庭前未提交证人名单，一审程序违法。但该四份证据仅能说明两上诉人与两位证人因租赁费曾某发生过纠纷，并且双方已经协商解决。根据原审庭审笔录中“审：在举证期限届满十日前，被告向法院提交证人到庭的申请。”的记载，原审程序并没有违法，故两上诉人所提一审程序违法的上诉理由也不能成立。原审判决理由部分虽有极个别词语不够严谨，但认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。据上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2605元，由上诉人张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司、张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长李军

审判员岳瑾

代理审判员张宏志

二O一O年三月十五日

书记员李颖

附法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。