上诉人（原审被告）宿州市天健商贸有限公司。

委托代理人闫志义，安徽法理律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）王某某，女。

委托代理人过富荣，无锡市崇安区恒丰法律服务所（略）。

上诉人宿州市天健商贸有限公司（以下简称天健商贸公司）因与被上诉人王某某定金合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院(2010)崇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年3月1日，宿州市天健农资有限公司（以下简称天健农资公司）出具《特别授权委托书》，委托该公司副总唐某某处理安徽省宿州市泗县大庄商贸城内商铺的出租、销售等事务。同年4月22日，天健农资公司与王某某签订《预售商铺房协议书》，约定王某某意向购买天健农资公司开发的安徽省宿州市泗县大庄农贸综合市X路X国道X号商铺；该商铺上下X层，建筑面积约203，价格25.5万元，王某某一次性支付定金5万元；大庄农贸综合市场商铺主体封顶且具备销售资格后，天健农资公司立即通知王某某签订购房合同；如王某某不愿购买，自接到通知十日内不签定购房合同，天健农资公司将在30个工作日内退还购房定金及银行活期存款利息，本协议作废等。该协议上有王某某的签名和天健农资公司加盖的公章，唐某某作为天健农资公司的代表也在该协议上签名。当日，王某某支付天健农资公司商铺定金5万元。同年6月29日，天健农资公司与王某某签订《商铺房协议书》，约定王某某意向订购天健农资公司开发的安徽省宿州市泗县大庄农贸综合市X路X国道X号商铺；该商铺上下X层，建筑面积约123，价格18.5万元，王某某一次性支付定金0.5万元、2009年7月20日前再付定金4.5万元；大庄农贸综合市场商铺主体封顶且具备销售资格后，天健农资公司立即通知王某某签订购房合同；王某某在接到通知7日内不签定合同视为其自愿放弃，购房定金在20个工作日内退还，本协议作废等。天健农资公司在该协议上加盖公章，唐某某代王某某在该协议上签字。当日，唐某某代王某某向天健农资公司支付商铺定金5000元，天健农资公司便开具交款人为王某某、收款事由为购铺定金5000元的收据1份。同年7月1日，天健商贸公司向无锡售楼处、公司各部门发出《关于撤销无锡售楼部及对唐某某授权的通知》，自该日起撤销无锡售楼部、撤销2009年3月1日《特别授权委托书》上对唐某某的一切授权。同日，天健商贸公司向无锡售楼处、公司各部门发出《关于启用变更后公司公章及财务专用章的通知》，自该日起将天健农资公司的公章、合同专用章作废，启用天健商贸公司的公章、财务章。同年7月16日，天健农资公司与王某某签订《补充协议》，将前预售商铺协议中有关签订购房合同的时间、条件进行变更，约定天健农资公司在2009年10月底之前办理正式购房合同，如天健农资公司不通知王某某签订正式购房合同，属天健农资公司违约，应退回购房定金并按定金罚则承担违约责任等。该补充协议上仅有唐某某、王某某的签名，未加盖天健农资公司、天健商贸公司的公章。当日，天健商贸公司的法定代表人潘某某出具收条，载明“今收到王某某订房款贰万伍仟元整（￥x）”。同年7月18日，天健农资公司向王某某出具收据，预收其商铺定金2万元。后因天健商贸公司未按约与王某某签订正式购房合同，王某某于2010年1月27日诉至法院，请求判令天健商贸公司双倍返还定金计20万元并承担本案诉讼费用。2010年7月6日，王某某增加诉讼请求，要求解除双方于2009年4月22日签订的《预售商铺房协议书》、于2009年6月29日签订的《商铺房协议书》。

另查明：2009年6月2日，天健农资公司更名为天健商贸公司。天健商贸公司至今未取得涉诉商铺的商品房预售许可证。

应天健商贸公司的申请，原审法院依法委托南京师范大学司法鉴定中心对2009年4月22日的《预售商铺房协议书》上王某某的签名进行笔迹鉴定。南京师范大学司法鉴定中心以南师大司鉴中心文鉴字第X号司法鉴定意见书认定：2009年4月22日的《预售商铺房协议书》上王某某的签名是其本人书写。王某某、天健商贸公司对该司法鉴定意见书均无异议。

诉讼中，天健商贸公司申请证人潘某某到庭作证。潘某某称：其与天健商贸公司的法定代表人潘某乙是兄弟关系；2009年，唐某某曾带王某某到安徽省泗县，当时其与唐某某、王某某同住泗县文庙大酒店，其看到唐某某一直去王某某的房间，两人是男女朋友关系。王某某对证人潘某某的证言不予认可，认为潘某某与天健商贸公司之间有利害关系，其证言缺乏证明效力。

诉讼中，王某某表示其与唐某某并无任何关系，是因购买商铺相识；2009年6月29日，唐某某电话征求其意见，其表示同意定购安徽省宿州市泗县大庄农贸综合市X路X国道X号商铺，并委托唐某某代签《商铺房协议书》、垫付定金5000元；同年7月10日左右，其到天健商贸公司无锡售楼处，将定金3万元交给唐某某，唐某某将代签的《商铺房协议书》及5000元定金收据交给王某某，并以个人名义出具了金额为2.5万元的收条；同年7月16日，唐某某将潘某乙书写的2.5万元收条交给王某某，换回了其在同年7月10日左右出具的收条。

上述事实有《特别授权委托书》、《预售商铺房协议书》、《商铺房协议书》、《补充协议》、收据3份，收条、司法鉴定意见书、变更证明、商铺广告单以及当事人陈述等证据在卷证实。

原审法院认为，2009年4月22日王某某与天健农资公司签订的《预售商铺房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。2009年6月29日唐某某代王某某与天健农资公司签订的《商铺房协议书》，已取得王某某的认可，天健农资公司也按协议约定收取了王某某的商铺定金，该协议同样合法有效。根据上述2份协议的内容，双方签订协议时涉诉商铺尚未完工、天健商贸公司也未取得相应的商品房预售许可证明，双方签订上述2份协议的目的是为了在条件成熟的情况下签订正式的购房合同，双方也未对商铺交付时间、房款支付方式等合同主要条款进行约定，故而上述2份协议的性质是签订正式购房合同的预约合同。天健商贸公司辩称王某某与唐某某是男女朋友关系，但其提供的证人潘某某与其有利害关系，证言缺乏证明效力，对此不予采信。天健商贸公司辩称2009年6月29日的《商铺房协议书》系唐某某为提高销售业绩与王某某串通所签，并未提供证据证明，对此亦不予采信。因唐某某处持有天健农资公司出具的《特别授权委托书》，且在2009年4月22日作为天健农资公司的代表与王某某签订了《预售商铺房协议书》，故而王某某在2009年7月16日签订《补充协议》时，有理由相信唐某某享有天健农资公司的代理权。天健商贸公司虽于2009年7月1日对内公布了撤销唐某某授权的通知，但其并未提供王某某在签订《补充协议》时知道唐某某已被撤销授权的相应证据，故而《补充协议》仍具有法律效力。因天健农资公司现更名为天健商贸公司，故而上述3份协议对天健商贸公司同样具有法律效力。根据《补充协议》的约定，天健商贸公司应于2009年10月底之前通知王某某签订正式的购房合同，否则应按定金罚则承担违约责任。天健商贸公司收取定金后，未履行上述约定，已构成违约，应按定金罚则双倍返还定金。根据天健商贸公司出具的收据和公司法定代表人潘某乙出具的收条，王某某累计向天健商贸公司支付商铺定金10万元。天健商贸公司辩称“2010年2月10日，其将8万元购房款退给唐某某，解除了《预售商铺房协议书》、《商铺房协议书》”一节，因上述协议的双方当事人是天健商贸公司和王某某，天健商贸公司与第三人协商退款的行为与王某某无关，不产生解除协议的效力，故对此辩解意见，不予采信。因天健商贸公司违约，导致双方未能按时签订正式购房合同，王某某有权解除《预售商铺房协议书》及《商铺房协议书》，故对王某某的该项请求，予以准许。关于王某某要求天健商贸公司双倍返还定金计20万元的诉讼请求，符合《补充协议》的约定，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十王某、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、王某某与天健商贸公司于2009年4月22日签订的《预售商铺房协议书》、于2009年6月29日签订的《商铺房协议书》于2010年7月6日解除。二、天健商贸公司于本判决发生法律效力之日起三日内双倍返还王某某定金计20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7870元（含保全费1570元、鉴定费2000元）由天健商贸公司负担。

宣判后，天健商贸公司不服，向本院提起上诉称：1、《补充协议》不是上诉人与王某某签订，且唐某某已被撤销授权，故《补充协议》不能作为认定事实的依据。2、王某某与唐某某有特殊关系，存在恶意串通。3、上诉人只收取了王某某5万元定房款，唐某某交纳的钱不应认定是王某某的。4、上诉人的商铺因为建设方的原因没有取得预售许可证，《预售商铺房协议书》是附条件的合同，王某某无权解除合同。原审适用法律错误，请求撤销原判并依法改判。

被上诉人王某某答辩称：4张收据能证明本案是定金纠纷，收条上明确是收的王某某的款，王某某与唐某某恶意串通没有事实依据，原审判决正确，请求维持原判。

二审查明事实与一审相同。对原审法院审理查明的事实，本院予以确认。

本院认为，唐某某于2009年3月1日取得天健农资公司的特别授权后，在2009年4月22日作为天健农资公司的代表与王某某签订《预售商铺房协议书》，天健农资公司收取了王某某交纳的定金5万元并出具收据。唐某某又于2009年6月29日代王某某与天健农资公司签订《商铺房协议书》，天健农资公司按协议约定收取了王某某的商铺定金并开具收款人为王某某的收据，该协议已取得王某某的认可。天健商贸公司虽然于2009年7月1日撤销了对唐某某的授权，但其并未提供通知王某某撤销唐某某授权的相应证据。由于唐某某处仍持有天健农资公司的特别授权委托书，王某某在2009年7月16日与唐某某签订《补充协议》时，有理由相信唐某某拥有天健农资公司的代理权，该补充协议对双方当事人均具有法律约束力。原审中，天健商贸公司提供的证人潘某某与天健商贸公司法定代表人潘某乙是兄弟关系，其证言不能单独作为认定事实的依据，而对唐某某代签的协议书，天健商贸公司并无异议，王某某也予以认可，且事后天健商贸公司收取了相应定金并出具了收据，故唐某某代为签订协议的行为，不能证明唐某某与王某某存在恶意串通。根据王某某提供的加盖有天健农资公司印章的收据及潘某乙出具的收条，可证实王某某交纳的购房定金数额为10万元，天健商贸公司称只收到5万元与事实并不相符。根据《补充协议》，天健农资公司应在2009年10月底之前与王某某签订正式购房合同，否则构成违约。天健商贸公司提出系因为建设方的原因没有取得预售许可证，导致不能签订正式合同的抗辩理由，不足以对抗第三人王某某。在不能实现合同目的的情况下，王某某可依法解除合同。综上所述，天健商贸公司的上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费4300元，由上诉人天健商贸公司负担。

本判决为终审判决。

审判长薛崴

代理审判员杜伟建

代理审判员王某颖

二○一一年一月二十八日

书记员顾梦雨