上诉人（反诉被告）李某某，男，X年X月X日出生，汉族，永顺县自来水公司职工，住（略）。

委托代理人罗永生，永顺县法律援助中心律师。

被上诉人（反诉原告）邵某某，男，X年X月X日出生，汉族，永顺县自来水公司职工，住（略）。

委托代理人彭浩林，湖南四维律师事务所律师。

上诉人李某某因与被上诉人邵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服永顺县人民法院（2008）永民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某某及委托代理人罗永生，被上诉人邵某某及委托代理人彭浩林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2005年6月13日，原、被告签订《契约合同》一份，约定由被告将其位于永顺县X镇X街的一栋四层楼房以x元的价格卖给原告，该房屋三楼由被告无偿暂住三年，原告从2006年3月11日收取一楼房租，从2006年3月8日收取二楼房租，在程兴奎搬家后收取四楼房租。三年内，被告可缩（赎）回房屋，赎价为x元。合同签订后，原告付给被告购房款x元，另x元余款由原告给被告出具了一份借条，约定三年期满付清。2005年7月11日，被告之妻黄某枝以工资质押向原告借款x元。后原告要求办理房屋产权过户手续，双方于2005年7月21日到永顺县房地产管理局签订了（2005永私房交）房买卖契字第X号《房地产买卖契约》，主要内容有：一、被告自愿将房地产出售给原告；二、成交价格为x元；三、双方同意于2005年7月21日由被告将上述房地产正式交付给原告。房屋移交给原告时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告。该《契约》为房产局提供的填充式格式合同，房屋的座落、证号、建筑面积按房产证填写，房屋成交价格按评估填写，交付日期填写的签订日期。次日，永顺县房地产管理局就该房屋给原告颁发了房权证灵溪字第x号房屋所有权证，该房屋所在权人登记

为原告李某某。办理房屋产权过户手续时，双方口头约定仍按原签订的《契约合同》履行。后原告将房屋的所有权证用于借住房公积金的抵押担保。原告在管理争议房屋期间，对争议房屋进行了修理，并已将一楼的租金收至2008年11月，将二、四楼的租金收至2008年7月1日，2008年4月、5月以来，被告多次找原告商谈赎回房屋事宜。期间被告也提到过将房屋给别人出卖，原告愿意再支付给被告x元而后被告不再提给别人出卖房屋赎回之事（未提及原告欠付被告的x元的购房款）。但因价格问题双方未达成协议。最后，原告表示，被告若赎回自己居住，赎价要x元（含黄某枝的x元的借款），被告若将房屋卖给别人，赎价要x元（含黄某枝的x元的借款）。该两个方案已剔除原告欠付被告的x元购房款。双方协商未果，原告诉至原审法院。

另查明，《契约合同》中“缩回”一词的含义，双方当事人一致确认其本意为被告在约定的三年期限内支付给原告x元，原告将争议房屋交还给被告，亦即“赎回”。

原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案原、被告均为完全民事行为能力人，双方所签《契约合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同成立。本案争议的焦点是：被告现是否可以赎回房屋。双方在《契约合同》约定由被告将其房屋卖给原告，被告可在三年内赎回。双方约定的这一房屋买卖是一个附条件的民事法律行为，被告是否在三年内赎回是买卖行为是否生效的条件。买卖行为生效后，双方应办理房屋产权过户手续。应原告的要求，双方在三年期满之前办理了房屋产权过户手续，但双方口头约定仍按《契约合同》的约定履行，亦即房屋产权虽已过户给原告，但被告仍可以在原约定的三年内赎回，此为双方当事人的真实意思。至此，双方合同约定的民事行为发生了实质变化，由一个附条件的民事行为演变成了两个有密切联系的民事行为：一个是被告将房屋卖给原告，另一个是被告从原告处赎回房屋。随着房屋产权过户手续的办理，第一个买卖行为完成，房屋产权转移至原告。根据双方办理房屋产权过户手续的口头约定和双方所签《契约合同》的约定，被告有在三年内以x元的赎金赎回房屋的权利，被告在三年期内主张了赎回权，原告即负有接受被告x元的赎金并将房屋产权交付给被告的义务。约定的三年期满前，被告即向原告提出赎回房屋的主张。商谈过程中，被告提到过给别人出卖房屋，被告给原告出卖房屋的行为即已完成，不存在由被告再将该房屋卖给别人。但对于被告赎回房屋的要求，原告可以与被告协商，以合理的价格采取找补差价的方式让被告放弃赎回。事实上，双方也进行了协商，原告愿意再支付给被告x元而后被告不再提给别人出卖房屋及赎回之事，但因价格问题双方最终未达成协议。依约赎回房屋系被告的权利，即使双方协商后，对找补差价问题未达成协议，原告亦应当允许被告按约定的价格赎回，对被告赎回房屋的要求，原告给出了两个方案：一、被告若赎回自己居住，赎价要x元（含黄某枝的x元的借款），二、被告若将该房屋卖给别人，赎价要x元（含黄某枝的x元借款）。该两个方案已剔除原告欠付被告的x元的购房款，但相对于双方办理房屋产权过户手续时的口头约定及《契约合同》的约定，增加了新的条件，增加了被告赎回房屋的难度。原告当时若同意被告按约定的价格赎回，而被告逾期未履行，三年的赎回期间届满后，被告则丧失赎回权。被告在约定的三年赎回期满前既已主张赎回权，逾期未赎回这一事实的形成，原告方有责任，因此，被告反诉要求依约赎回房屋，亦即要求继续履行合同，于法有据，应予支持。现原告仅依据三年的赎回期限已满、被告未赎回房屋的事实，以其已是登记的争议房屋所有权人为由，要求被告给其返还房屋，与双方当时的本意不符，有违诚实信用原则，其理由不能成立。双方的合同现只履行一部分，剩余部分被告作为权利人其要求履行且能够履行，原告作为义务人应当继续履行。约定回赎价格x元，原告欠付被告的x元的购房款应当扣除，实际赎价应为x元。原告对争议的房屋进行的整修，双方一致确认现值x元（已考虑折旧等各种因素），该费用应由被告补偿给原告。双方签订的合同于2008年6月13日满期，原告已将争议房屋一、二、四楼的租金收至2008年11月、7月，此后的租金应由被告收取。原告要求被告一并偿还被告之妻黄某枝所借x元的借款，法理上，与本案不是同一法律关系，不能一并处理，原告应另行提起诉讼，另案处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、对原告李某某要求被告邵某某返还房屋、要求被告邵某某偿还黄某枝所借x元的借款的诉讼请求，本院不予支持。二、由被告邵某某给原告李某某支付房屋赎金x元（原告李某某欠付被告邵某某的x元购房款已扣除）。三、由原告李某某将座落在永顺县X镇X街的的所有权证号为永房权证灵溪字第x号的房屋所有权交付给被告邵某某。四、由被告邵某某给原告李某某补偿整修房屋费用x元。上述二、三、四项，限本判决发生法律效力之日起30日内履行完毕。案件受理费4000元，其他诉讼费1000元，反诉案件受理费4000元，其他诉讼费1000元，共计x元，由原告李某某、被告邵某某各负担5000元。

宣判后，李某某不服原判，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，定性不准，故而导致上诉人的合法权益受到损害，请二审法院依法改判。被上诉人邵某某辩称：一、房屋所有权是附条件的，可以在三年内赎回。二、没有所有权转移何来赎回权。三、上诉人没有提供相应的证据证明我方当事人取走了第三年的租金。因此，原审法院认定的事实清楚，判决正确。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房地产买卖契约》，单从其形式来看较符合买卖房屋的民事法律事实，有约定售房价格，房屋交付时间，但其实质要件以及双方的本意是典当的民事法律行为及法律事实，双方约定的契约合同价格x元，三年内甲方（即被上诉人）有权要求对自己出售的房屋“赎回”，从这一约定可充分的体现上诉人与被上诉人之间所形成的民事法律关系为“典当”的民事法律关系，双方在履行《契约合同》时，按照双方的意图和合同上的约定进行了实际履行，被上诉人收取了上诉人14万元的典当金。另以欠条的方式上诉人给被上诉人写了欠到邵某某1.8万元，并于2005年7月22日办理了永房权证灵溪字第x号房产过户手续，在办理过户手续之前，双方口头商定：一、首先对争议房屋到房产部门进行依法评估；二、不管房屋评估是多少价均按照原《契约合同》约定的价x元不变；三、将房屋的所有权过户到上诉人李某某名下；四、原双方签订的《契约合同》终止。口头协议达成后，次日，双方即到有关部门进行房屋价值评估，评估价为x元，上诉人李某某2005年7月22日依法获得争议房屋所有权，即对房屋进行了整修和改建，花整修费2万元，这一事实在一审法院主持调解被上诉人愿以1万元补偿达成和解，2007年7月11日，被上诉人邵某某妻子又向上诉人借款3万元。随着买卖合同的实际履行完成，原双方签订的《契约合同》已自行终止。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿的诚实信用的原则。本案上诉人与被上诉人争议的焦点是典当民事法律关系还是附条件的房屋买卖民事法律关系。从本案证据证实双方签订《契约合同》的本意是将房屋进行典当，解决被上诉人做生意的资金缺口，随着情况的变化，双方改变了初衷，将典当行为演变成为买卖房屋的民事法律行为，而且这种演变行为是通过口头约定用实际行为来完成的。双方签订《契约合同》后，形式虽然没有采取书面变更和解除合同，但双方在实际履行口头合同时，将典当房屋采用过户的行为来实际履行完成口头协议所变更的各项权利与义务，被上诉人已明知《契约合同》因口头合同实际履行而终止。因此，上诉人的上诉理由成立，应予支持。故原判认定事实基本清楚，但处理不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则之规定，判决如下：

一、撤销永顺县人民法院（2008）永民初字第X号民事判决；

二、上诉人李某某应支付给被上诉人邵某某购房款1.8万元，座落在永顺县X镇X街的所有权证号为永房权证第x的房屋归上诉人李某某所有。

一、二审案件受理费x元，双方各承担9000。

本判决为终审判决。

审判长杨滨

审判员谷平衡

代理审判员刘颖

二00九年六月十五日

代理书记员王慧

附本判决所适用法律条款：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

《中华人民共和国民法通则》

第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。