原告河南美科商业经营管理有限公司，所在地，市X路X路交叉口漯河新天地。

法定代表人郏某某，执行董事。

委托代理人赵书田，该公司法律顾问。

委托代理人张某甲，该公司综合管理部经理。

被告张某乙，男，31岁，汉族。

委托代理人徐某某，女，31岁，汉族，系被告张某乙之妻。

委托代理人樊朝阳，河南九九（略）事务所（略）。

原告（反诉被告）河南美科商业经营管理有限公司（以下简称河南美科公司）与被告（反诉原告）张某乙租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2010年5月19日、2010年10月28日公开开庭进行了审理。原告美科公司的委托代理人赵书田、张某甲，被告张某乙的委托代理人徐某某、樊朝阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告美科公司诉称，原被告双方于2007年8月19日签订商铺租赁合同，被告承租位于漯河新天地商业街C座二层09.10.11.12.13.X号商铺，面积为279.83平方米，单价为25元/平方米/月，租金按季交付，每季度x元，免租一年，后期租金应在前期租金到期日前10日内交付，保证金3000元。被告在合同签订日交付了2008年8月20日至2008年11月19日的租金后，未按时交付下一期租金，已构成违约，后经多次催要，被告于2008年11月18日、2008年12月12日分别交付了4000元、x元，仍未足额交付该期租金，根据合同约定“拖欠租金或其他费用累计超过履约保证金50%以上的”，我公司有权解除合同，至起诉之日起，被告已拖欠我公司租金累计约10万元，现具状起诉，请求确认解除双方签订的《商铺租赁合同》；被告支付租金10万元；诉讼费用由被告承担。对被告的反诉辩称，被告反诉事实不存在，既无证据证明其在反诉状中签订的新合同，也不能证明该争议的门到底是谁锁的，更没有证明该门锁闭的时间是在应交租金之前还是之后，请求驳回对方的反诉请求。

被告张某乙辩称，原被告之间的纠纷发生是因原告将被告经营的饭店停电封门，导致被告无法支付租金，封门前被告不欠原告租金，至目前欠缴租金，责任在原告；双方合同为有效合同，不符合解除条件，应驳回原告的起诉。并反诉称，双方于2007年8月9日签订了商铺租赁合同，反诉人承租位于新天地商业街C座二层09.10.11.12.13.X号商铺，租赁期限为三年，反诉人对房屋进行了装饰、装修，进行酒店经营，并在工商局领取营业执照。2008年11月份，经双方协商降低租金，被反诉人工作人员起草了新的租房合同，反诉人在合同上签字，被反诉人持该合同请示有关领导，直到2009年4月20日才得到答复，原合同不更改，新合同不再签订，但4月19日被反诉人不顾反诉人阻拦和哀求，就将反诉人经营的酒店停电、封门处理。反诉人多次找被反诉人要求打开酒店，恢复经营，但被反诉人工作人员推三脱四，相互推诿，已给反诉人及家人经济上造成巨大的经济损失、精神上造成极大痛苦，现反诉人为维护合法权益，请求被反诉人将房门打开、恢复经营，并赔偿损失36万元，反诉费由反诉被告负担。

本院经审理查明以下事实无争议，原被告双方于2007年8月19日签订了商铺租赁合同。原被告争执的焦点是何方违约及违约应承担的责任。

原告为使诉称主张成立，举证了双方于2007年8月19日签订的商铺租赁合同，欲证明合同期限自2007年8月20日至2010年8月19日、商铺租金为25元/平方米/月，月租金6996元、按季度交付，被告向原告缴纳履约保证金3000元，合同第七条第3款约定被告拖欠租金或其他费用累计超过履约保证金50%以上的，原告有权解除合同；被告质证时对证据的真实性无异议，同时认为2009年双方曾协议变更过租金数额，合同内容为原告提供的格式合同。本院认证为：原被告对合同的真实性均无异议，本院予以认定，被告认为租金数额已变更，应承担举证责任。

被告张某乙为使其辩称理由和反诉主张成立，举证证据一：双方于2007年8月19日签订的商铺租赁合同，欲证明合同到期日为2010年8月19日，第九条约定了违约责任；原告质证时对证据的真实性无异议，同时认为第九条规定的是迟延履行违约责任，合同违约责任和合同解除权不冲突，解除合同的同时也可要求其承担违约责任。本院对该证据予以认定。被告举证证据二：原告为被告开具的收据四张，欲证明被告在继续履行合同；原告对证据的真实性无异议，认为一份是保证金3000元，一份是第一期的租金x元，剩余两份收据的日期分别为2008年11月X号和12月12日，按合同约定被告应在2008年的11月18日前完整交付下一期的租金x元，这四张票据恰恰证明了被告在合同履行上的违约，没有按期足额缴付租金。本院对该证据的真实性予以确认，根据合同第三条的约定：首期租金交付时间为该合同签订日；后期租金应在前期租金到期前10日内交付，被告交付租金的时间不符合合同约定，构成违约，本院对该事实予以确认。被告举证证据三：2009年4月20日原告向领导请示的申请，欲证明租金问题原被告反复协商过，直至4月20日原告单位领导的意见才明确；原告认为向被告推出交十送二的优惠政策，要求一次支付10个月的租金，显然被告没有按该申请内容履行，这不能成为其拖欠租金的理由，被告欲证明双方进行过协商，故意掩盖了协商的内容，更没有提内容的履行，被告拖欠租金应于2008年11月18日前交付，该证据恰恰证明被告先违约后协商，且没有履行协商的内容。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、商铺租赁合同一份，欲证明原告起草的新的租赁合同，原告单位未盖公章，但有签字，说明在2009年4月20日前，原被告反复协商过租金的数额及支付方式；原告对该合同的真实性有异议，认为合同没有原告的签字盖章，与本案无关。本院认证为：合同无原告的签字或盖章，原告否认，对该合同的真实性本院不予采信。证据五、原告出具的情况说明，欲证明2009年4月19日前双方协商过租金的降价问题，进一步印证签订过原告起草的合同，原告将饭店封门的时间是2009年4月19日；原告质证时认为证据恰恰证明被告拖欠租金的事实，在原告对其进行政策优惠后，仍没有履行义务，继续违约，该情况说明出具时被告已连续违约5个月。本院认证为：该情况说明证明了原告美科公司锁门和被告张某乙拖欠租金的事实，本院对该事实予以确认。证据六、营业执照一份，欲证明被告经营的酒店合法；原告对证据的真实性无异议，认为经营者为徐某某，而非合同当事人张某乙，属擅自转租，根据合同约定和相关法律规定，转租应经出租人的同意，从这一点看，原告也有合同的解除权。本院对该证据的真实性予以确认。证据七、结婚证一本，证明徐某某与张某乙系夫妻关系；原告无异议。证据八、李晓琼的证言一份，欲证明李看到保安人员锁大门；原告认为被告在举证期满前未申请证人出庭作证，证人身份不明，不能证明该证据所要证明的对象，不能作为证据使用。本院认为证人除确有困难不能出庭的外，应当出庭作证，接受当事人的质询，现证人未出庭作证，对该证言本院不予采信，但原告出具的情况说明已载明锁门的事实，对该证言采信与否不影响对锁门事实的认定。证据九、停业损失的价格评估结论书一份及鉴定费票据9200元，欲证明因原告锁门造成被告的酒店损失，数额为x元，程序合法，由法院委托，鉴定机构依照相关规定作出，是有效证据；原告质证时认为评估结论不客观、评估依据无被告提供的证据，评估方法不科学，客观真实的评估结论应按被告缴纳的税款票据进行评估，该评估书明确指出评估结论是有限定条件的，直到今天也未看到委托方所提的被告所提供的材料，评估过程没有公开、不透明，结论书仅说对相关人员进行调查、调查对象对每月3万元损失均无明确客观依据，在第一次庭审中原告明确指出是因被告经营亏损不能按月支付租金，要求降租，如果依此评估报告，被告每月利润3万元的话，每月6000多元的租金，其完全有能力支付，那么被告当属恶意违约，这是被告自相矛盾的地方。

本院认为，原被告于2007年8月19日签订的租赁协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告未按合同约定按时交纳租金，构成违约，原告要求解除合同符合双方的合同约定，故对原告要求被告支付租金的诉请，本院予以支持。对于原告诉请的租金，截止2009年4月19日，被告拖欠租金已两月有余，2010年4月29日，双方均同意解除合同，但被告不同意将房屋腾空搬出，故应承担搬出之日止的房租，7个月共计x元。被告虽未按合同约定按时交纳租金，违约在先，但原告采取锁门的方式不当，应当承担由此给被告造成的损失。根据合同法第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于被告的损失，被告应在门被锁后及时主张权利，却任由房屋闲置，由此造成扩大的损失，应自行承担。对被告及时行使权利的期限本院酌定为一个月，其合理损失为x-6996=x元。被告辩称双方签订新的租赁合同，无事实根据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）张某乙支付原告（反诉被告）河南美科商业经营管理有限公司租金x元；

二、原告（反诉被告）河南美科商业经营管理有限公司赔偿被告（反诉原告）张某乙损失x元。

以上一、二项判决折抵后，被告（反诉原告）张某乙支付原告（反诉被告）河南美科商业经营管理有限公司x元。

以上一、二项判决，限在判决生效后10日内履行。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费2300元，原告河南美科商业经营管理有限公司负担1076元、被告张某乙负担1224元；反诉费3350元，原告河南美科商业经营管理有限公司负担185元、被告张某乙负担3165元；鉴定费9200元，原告河南美科商业经营管理有限公司承担710元、被告张某乙承担8490元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长曹玉娥

审判员郭智勇

审判员何建军

二Ｏ一一年二月二十一日

书记员赵红旭