原告潘某
原告陆某，
原告潘某，
法定代理人潘某（系原告潘某之父），
三原告共同委托代理人徐某，北京市某（略）事务所上海分所（略）。
三原告共同委托代理人万某，北京市某（略）事务所上海分所（略）。
被告上海某房地产开发有限公司
法定代表人张某，总经理。
委托代理人曾某，上海市某（略）事务所（略）。
委托代理人张某，上海市某（略）事务所（略）。
原告潘某、陆某、潘某诉被告上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年8月5日立案受理后依法由代理审判员朱雯博独任审判。本案于2010年8月19日第一次公开开庭进行了审理，原告潘某及三原告委托代理人万某、徐某、被告上海某房地产开发有限公司委托代理人张某、刘某到庭参加了诉讼。经原告申请，本院依法于2010年8月31日委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对本案系争房屋的质量问题及修复方案进行鉴定。本案于2010年12月15日第二次公开开庭进行了审理，三原告委托代理人万某、被告上海某房地产开发有限公司转委托代理人曾某（基于委托代理人刘某于2010年12月8日出具的转委托书）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘、陆、潘某诉称：原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的位于上海市X路X弄X号房屋一套，房屋总价为人民币293万元，约定交房时间为2009年12月31日。合同签订后，原告依约支付购房款，但合同约定交房日到达之后，原告前去看房时发现房屋存在严重质量问题，被告答复称将会维修，待维修之后即可交房。此后，被告虽进行了一些维修处理，但未能解决问题，房屋仍存在地下室渗水等严重质量问题，根本无法入住。就此问题，包括原告在内的众多业主均找到被告交涉，相关政府部门也介入其中，为此，被告于2010年3月向青浦建交委提交处理某A区堵漏整改方案，但是，被告并未按照此整改方案的要求施工，至今，质量问题并未得到根本解决。原告还发现，房屋未做保温层，交房也未按照《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》的规定，实施“一房一验”的验房手续。故原告诉于本院，要求判令被告按照检测报告中的修复方案对位于上海市X路X弄X号房屋进行修复，若未能在限定期限内维修完毕，则由被告按评估机构出具的维修费用支付给原告，由原告自行维修；要求被告赔偿原告房屋空置损失（按每月1万元，自2010年1月1日计算至修复完毕之日止）。
被告上海某房地产开发有限公司辩称：原告要求维修的项目若在保修范围内，被告愿意继续维修；不同意赔偿空置费，房屋的质量问题不影响原告居住使用，故原告要求赔偿房屋空置费不合理。
经开庭审理查明：2009年7月20日，三原告（乙方）、被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买本区X路X弄某X号房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为221.44平方米,其中套内建筑面积为198.96平方米、公用分摊建筑面积为22.48平方米，另有地下附属面积108.55平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积（不包含房屋全装修价格）为13,231.58元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2,930,000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：一、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。合同第十一条约定甲方定于2009年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方收取房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。甲方应当根据乙方的要求提供实测面积的有关资料，甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。合同第十五条约定该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十二条约定甲方交付该房屋有其他质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件二房屋建筑设计及平面图中，系争房屋自然层数X层，地下层数X层。合同附件三约定了房屋建筑结构、装修及设备标准。合同签订后，原告支付了全部购房款,被告开具了发票。2010年1月13日，双方签订房屋交接书。2010年5月，原告向被告提出书面质量异议并要求被告给予书面答复。后原告诉至本院。
另查明：2008年12月至2009年7月，被告取得包括系争房屋在内的上海市商品房预售许可证。后被告组织对包括系争房屋在内的房屋进行建设工程竣工验收，并收到了上海市青浦区建设和交通委员会颁发的上海青浦某小区工程竣工验收备案证书。2009年12月31日，被告取得了包括原告所购房屋在内的上海市新建住宅交付使用许可证。
审理中，经原告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对系争房屋质量问题进行检测并出具相关的维修方案。2010年12月6日，检测单位出具沪房鉴（008）证字第2010－247－36房屋质量检测报告：检测鉴定结论：(1)地下室轴10×F处墙体与底板交界处存在渗漏点；地下室轴11～×F～G处采光井天窗下方墙面存在渗水痕迹；地下室轴13～14×C～D处顶板板底局部存在渗水痕迹；(2)三层轴13×～D门框处墙角和外墙存在渗水痕迹；屋面轴11～12×C～屋面板底（管道穿板处）存在渗水痕迹；(3)经抽测，底层轴12～13×A、14～15×C、13～14×D、13×C～，三层轴～12×D、13×～D六处外墙保温砂浆层厚度不符合要求；(4)外墙饰面石材嵌缝未填密实；且一层轴14～15×A处外墙局部漏贴石材；(5)二层13～14×处GRC装饰线条表面粉刷脱落。上述各类损坏情况中，第（1）、（2）条为影响使用的施工质量问题。维修建议:(1)针对地下室挡土墙与底板交界处局部渗水点，建议按如下维修施工方法进行补漏：铲除目前渗水范围内的墙面涂料至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆：布孔间距根据渗漏程度布置，孔径应大于灌浆嘴30～40mm，孔深50～60mm，灌浆嘴采用快凝水泥胶浆稳固于孔中；进行压力灌浆：灌浆压力应大于地下水压0.05～0.1MPa，待邻近灌浆孔见浆后，立即关闭其孔，仍持续压浆，灌到不再进浆时立即关闭注浆嘴阀门，停止压浆，逐个进行至完毕后拔除灌浆嘴，用水泥胶浆将孔眼堵塞平整；灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设环保型防水涂料。(2)针对地下室采光井窗框下方墙面存在渗水痕迹，建议按如下维修方法：清除采光窗框周边的填充物；对窗框与房屋结构之间重新采用软性填充物（俗称：发泡剂）填实；然后用密封膏填嵌墙体与窗框边的缝隙。(3)针对地下室顶板存在渗水现象，建议先对一层内庭院排水沟处进行防水处理，然后对顶板渗水位置采用压力灌浆的方式予以维修。(4)针对上部结构外墙面存在渗水现象，建议按如下维修方法：先清洗渗漏处的外墙面层（范围为：渗水点上下各2m、左右各1m）；采用聚合物水泥砂浆对清洗范围内的面砖间拼缝嵌填密实。(5)针对门框处墙面存在渗水痕迹，建议按如下维修方法：按上述第4点的方法处理外墙面；凿除墙体外侧相邻露台处的面层约x，并清理干净；采用聚合物水泥砂浆对面层遮盖处的外墙（包括墙体与楼板交界处）块材砂浆缝嵌填密实；然后做防水层和面层。(6)针对屋面板底局部存在渗漏痕迹，建议重做该处屋面防水层，然后对屋面板渗水位置采用压力灌浆的方式予以维修。(7)针对房屋外墙饰面石材嵌缝不密实，建议重新采用嵌填材料密实嵌缝；针对一层轴14～15×A处外墙局部漏贴石材,建议按规范要求进行补贴。(8)针对房屋保温层厚度不满足设计要求，建议：在外墙的室内部分处，先清除原粉刷层，然后增补无机保温砂浆层，最后满刮腻子层找平并涂刷内墙涂料。(9)针对GRC装饰线条表面粉刷剥落，建议对该处重新批腻子和涂刷涂料。原告为此支付了检测费用10,000元。
经（2010）青民三（民）初字第X号案件原告提出申请，对位于系争小区X号房屋的租金进行评估，本院委托上海同信房地产估价有限公司进行评估，并出具评估报告：2010年1月到2010年9月租金为25,200元（取整）、2010年10月到2010年12月租金为8,500元。
以上事实，由原、被告陈述及预售合同、发票、预售许可证、建设工程竣工验收报告书、建设工程竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、检测报告、租金报告等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
本案的争议焦点及本院的分析认定：
一、被告应否承担修复义务
原告认为，房屋存在质量问题，检测报告已经明确，因此被告应该按照该方案进行修复。为此，原告提供快递单、函件，证明原告向被告发函要求出具有效修复方案，但被告未予解决；照片，证明系争房屋地下室渗水情况；检测报告，认为质量问题是施工方在施工过程中造成的，不符合毛坯房使用标准，如不在装修前或装修中予以处理是会影响原告使用的。
被告对快递件、函件及照片的真实性及证明力表示需庭后核实，但未将核实情况告知本院；对检测报告表示其中涉及的问题均属一般瑕疵，不影响房屋的整体使用，而且都可以在装修时一并解决，所以维修和装修可以同时进行并不影响原告对房屋的装修。如果存在问题也是房屋保修范围。被告主张其在2010年7月2日开始对系争房屋按照专项维修方案进行维修，同年7月17日维修完毕，并于9月11日再次向原告发送交房通知。为此，被告提供：1、被告制作的某A区分户维修方案（列明房号、维修项目、维修方法）；2、上海某保温有限公司的资质证书、安全生产许可证等，证明被告一直在履行房屋维修义务；3、落款时间为2010年8月26日，上海某保温有限公司出具的某A区维修现状情况说明，证明被告已经按照分户维修方案对房屋维修完毕；4、交接书；5、预售许可证、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案、新建住宅交付使用许可证。
原告认可证据1的真实性，可以证明被告没有履行维修义务及房屋存在质量问题，方案中包括50-60户房屋，所以是被告施工不当造成的，该方案聘请专家说明房屋存在的质量问题十分严重；对证据2认为与本案无关；对证据3认为无法确认被告是否按照维修方案维修，检测报告尚且载明存在影响使用的问题，说明被告根本就没有维修完成，房屋质量问题认定应以交付时为准；对证据4无异议；对证据5认为与本案无关，但无法证明房屋无质量问题。
本院认为，检测报告由具备专业资质的单位出具，且该单位也派相关人员出庭接受询问并对双方的异议给予明确答复，因此，本院对检测报告予以采信，对报告的检测结论及修复方案予以采纳。虽然原、被告已签署房屋交接书，但根据被告提供的分户维修方案，系争房屋确实存在质量问题。针对房屋存在的质量问题，被告已另行聘请其他施工单位制定维修方案并进行一定的维修，但直至检测机构对系争房屋进行质量检测时，系争房屋仍存在影响使用的质量问题并由鉴定单位提出维修建议。被告已交付给原告的房屋存在影响使用的质量问题，致使原告无法正常使用，根据合同约定，被告对房屋质量问题负有免费修复义务，现被告亦表示愿意按照检测报告载明的方案进行维修，对此本院予以准许。
二、被告应否赔偿原告房屋空置费
原告认为，被告交付房屋有质量问题，且未在合理时间内修复，致使原告无法入住，故应向原告赔偿空置费。空置费的标准要求按照同等地段同类房屋的标准，以被告样板房为准。
被告认为，房屋质量问题不影响原告居住使用，检测报告以毛坯房交付标准为基础，问题在装修后都不存在，如果原告装修后即入住并对存在问题进行修复或通知被告进行修复也不至于至今未使用。如果存在空置费，标准同意参照租金报告的金额，但认为应区分影响程度及面积计算，不能以整个房屋计算房屋的租金损失。
本院认为，从检测报告中的鉴定结论可见，系争房屋确实存在质量问题且部分问题影响使用，被告应对此进行修复。自交房至修复完毕期间，原告无法使用系争房屋，被告理应对系争房屋的空置损失进行赔偿。另案中租金报告由有资质单位出具，且在他案中评估人员到庭接受了询问，而本案原、被告均表示不要求该评估人员再出庭，对该份报告予以确认且对评估程序等均无异议，故该报告的效力本院予以确认，评估报告一定程度上确能反映该地段同类房屋毛坯房的租金价格，可作为确定本案空置费损失的参考依据之一。原告主张以样板房进行评估租金，于法无据，本院不予支持。本院根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合考虑维修期限、2010年12月后租金标准的不确定性、小区整体情况等因素，确定房屋空置费损失为每月3,000元。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的某制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告应依合同约定提供质量合格的房屋，现系争房屋确实存在质量问题，被告理应进行修复。自原告收房至修复完毕之日的房屋空置费属于原告的损失，被告理应赔偿。现原告主张从2010年1月1日起计算至修复完毕之日止，未违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站出具的沪房鉴（008）证字第X-X-X号房屋质量检测报告中列明的修复方案对原告潘、陆、潘某购买的位于上海市X路X弄X号房屋存在的质量问题予以修复；
二、被告上海某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘、陆、潘某房屋空置费损失（自2010年1月1日起至被告修复完毕之日止，按每月人民币3,000元标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1,540元，减半收取计770元，由原告负担539元，被告负担人民币231元；检测费人民币10,000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
审判员朱雯博
书记员陈贤
