原告周某。
被告吴某。
被告张某。
原告周某诉被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年9月2日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判。因无法用其他方式向被告送达诉状副本、庭审传票及举证通知书等诉讼文书，本院予以公告送达。本案于2010年9月16日转普通程序审理，本院依法组成了合议庭。经原告申请，本院于2010年11月26日依法追加张某为本案共同被告。2010年12月16日，本案公开开庭进行了审理。原告周某，被告张某及其委托代理人杨某到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤，仍未到庭。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告周某诉称：原、被告于2008年12月17日签订了房屋租赁合同，原告将位于青浦区X路某号的商铺租赁给被告使用，用于开设“锦名轩”饭店经营所用，租赁期限为2008年9月1日至2012年8月31日止。至今，被告非但未按照合同约定向原告支付相应的租金，反而于2010年8月3日违反合同约定在未告知原告的情况下擅自将港俞路某号商铺租赁给朱某和朱某使用，于当日收取了朱某和朱某人民币25万元的租金和2万元的押金，并于2010年8月5日逃匿。为此，原告请求解除原、被告之间的合同，由原告收回出租给被告的位于港俞路某号的商铺。审理中，原告因已收回租赁房屋，故放弃了要求收回租赁房屋的诉讼请求。
被告吴某未作答辩。
被告张某辩称：同意原告的诉讼请求。某饭店是两被告合开的。在2008年时，自己已经将饭店转让给吴某。转让给吴某后所发生的债权债务都由吴某承担。饭店转让给吴某时也通知了原告。某酒楼营业执照是张某的名字，至今未变更。当时，将饭店转让给吴某时，已经将营业执照和公章都交给了吴某。
经开庭审理查明：2008年12月17日，原告周某（出租方、甲方）与被告吴某（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定，甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方；甲方出租的商铺坐落地址上海市青浦区X路某号，建筑面积184.19平方米；租期四年，自2008年9月1日至2012年8月31日；第一年租金为90,100元，以后每年递增6％，分别为第二年95,500元，第三年101,230元，第四年107,310元；乙方支付三个月押金为22,500元，直到归还本物业后退还乙方；租金每年支付时间为9月1日，每年支付一次；本合同一经签署，乙方于2008年9月1日前应交纳相当于三个月租金的押金，即22,500元。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，全部扣除后如仍有差额，乙方无条件补齐；租赁期间，原则上乙方不得以任何形式将该房屋转租给第三人使用。如需转租，须经甲方同意，而且租赁价格在参考市场价格后，双方重新订立，如不能达成共识，本合同自动终止。如果乙方未经甲方同意私自转租，经了解属实后，甲方有权无条件收回该物业，本租赁合同终止，同时甲方有权对乙方处以10万元罚款；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的10％，按月计算。如拖欠租金逾60天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。合同还对其他事宜作了约定。该合同承租方落款处由被告吴某签名，并加盖了“上海市青浦区某酒楼”公章。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告吴某。被告吴某也向原告支付了押金22,500元。2010年3月3日，原告与被告吴某签订补充协议，协议约定：租金付款时间经双方确定，从2010年起租金每半年一付，即每年的3月1日和9月1日为租金支付日，每次支付当年应付租金的一半，租金支付金额按原合同约定；乙方如变更经营地址或结束经营，则应及时办理营业执照所注明的企业住所变更或注销事宜。如果乙方不能及时办理上述事宜，导致所属房屋不能办理新的工商注册或引起其他经济责任的，属承租方违约事项，押金不予退还，并且承租方要承担其相应的法律责任。根据补充协议约定，被告吴某应于2010年3月1日向原告支付半年租金。但被告吴某未向原告支付租金。被告吴某支付原告租金至2010年2月底。2010年8月5日，被告吴某离开了租赁房屋，现不知去向。为此，原告于2010年9月诉至本院。因本院于2010年9月16日发出送达被告吴某诉状副本及相关诉讼文书的公告，故根据法律规定，2010年11月15日视为送达被告吴某之日。被告张某作为上海市青浦区某酒楼的业主，于2010年11月30日收到了诉状副本。
另查明：2010年8月3日，被告吴某与案外人朱某、朱某签订《饭店租赁合同》，合同约定，被告吴某将青浦区X路X－X号名称《上海市青浦区某酒楼》租赁给朱某、朱某；租赁期限为五年，2010年8月20日至2015年8月19日（原房屋租赁合同还剩两年，期满后续租由吴某负责），每年租金为25万元，其中包括房屋及饭店所有的设备、设施的使用权，付款方式为一年一付，一次性付清，先付后用。合同还对其他事宜作了约定。被告吴某将房屋转租未告知原告。
又查明：上海市青浦区X路某号房屋产权属原告周某所有，并于2004年12月10日取得了上海市房地产权证。2010年12月，本案原告已收回租赁房屋。租赁房屋内开设了上海市青浦区某酒楼，并办理了个体工商营业执照，营业执照登记的经营者为被告张某。目前，该营业执照未变更或注销。
以上事实，由原告陈述、商铺租赁合同、补充协议、饭店租赁合同、上海市房地产权证等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本案审理中，原告表示，被告支付给原告的押金22,500元，同意充抵被告所欠的租金。但原告保留向被告追索剩余所欠的租金及由原告垫付的水电费等费用的权利。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。原告周某与被告吴某、上海市青浦区某酒楼于2008年12月17日签订的商铺租赁合同、原告与被告吴某于2010年3月3日签订的补充协议，均是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的规定，应为合法有效。由于被告张某未能提供证据证明商铺租赁合同承租方处加盖“上海市青浦区某酒楼”公章，但该酒楼不是承租人的事实依据，而被告吴某又不是上海市青浦区某酒楼的业主，故本院认定本案讼争房屋的承租方为被告吴某及上海市青浦区某酒楼。因此，商铺租赁合同及补充协议对原告、被告吴某及上海市青浦区某酒楼均具有法律约束力。现被告吴某及上海市青浦区某酒楼未能按照合同约定向原告支付租金，已超过合同约定的宽限期，故原告具有约定解除权。另外，被告吴某未经原告同意擅自将租赁房屋转租给案外人，也已违反了合同约定，原告也可以解除合同。因此，原告要求解除其与被告吴某、上海市青浦区某酒楼之间的合同，于法有据，本院予以支持。由于诉前，原告未向被告吴某、上海市青浦区某酒楼发送解除合同的书面通知，故诉状副本送达被告吴某及上海市青浦区某酒楼之日即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告与被告吴某、上海市青浦区某酒楼签订的合同解除后，被告吴某、上海市青浦区某酒楼理应向原告返还租赁房屋，并向原告支付所欠的租金。鉴于原告实际已收回了租赁房屋，故被告吴某、上海市青浦区某酒楼已不存在再返还原告房屋的义务。原告根据合同约定，同意将被告支付的押金22,500元充抵被告吴某、上海市青浦区某酒楼所欠的租金，并对剩余租金及其他相关费用保留诉权，于法无悖，本院予以准许。被告吴某经本院公告传唤，仍未到庭，应视为其放弃自己的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
原告周某与被告吴某、上海市青浦区某酒楼X年12月17日签订的商铺租赁合同以及原告周某与被告吴某2010年3月3日签订的补充协议均于2010年11月30日解除。
本案受理费人民币80元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第八十四条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条……
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
审判长蒋喜军
审判员徐冬梅
代理审判员戴明珠
书记员姜瑞
