上诉人（原审被告）河南省郑州种畜场（郑州亚卫实业总公司），住所地郑州市金水区X路中段。
法定代表人欧阳雅连，场长。
上诉人（原审被告）河南花花牛实业总公司，住所地郑州市金水区X路中段。
法定代表人欧阳雅连，总经理。
二上诉人共同委托代理人王某权、吕振浩，河南中豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）帅某某，男，X年X月X日出生，汉族。
委托代理人王某某，女，X年X月X日出生，汉族，。
委托代理人杨立，河南高端律师事务所律师。
上诉人河南省郑州种畜场、河南花花牛实业总公司因与被上诉人帅某某租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2008）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。二上诉人的委托代理人王某权、吕振浩，被上诉人的委托代理人王某某、杨立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2006年8月10日，原审原告帅某某起诉至法院请求判令被告河南省郑州种畜场、河南花花牛实业总公司：1、赔偿原告租金损失x.16元；2、支付原告垫付的资金x元；3、支付原告赔偿金4000元；4、赔偿原告所建房屋损失x.01元。该院受理后，于2007年8月10日作出（2006）金民一初字第X号民事判决，判令二被告连带赔偿原告租金损失、房屋、地平、围墙损失及赔偿损失共计x元。宣判后，二被告不服，向本院提起上诉，本院以事实不清、证据不足为由撤销（2006）金民一初字第X号民事判决，发回重审。
原审法院重新审理后查明，2000年3月1日，原告帅某某与郑州亚卫实业总公司物业管理部签订租地合同一份，约定将郑州亚卫实业总公司位于107国道西侧、豫龙饲料厂南侧、花园以北、东西共计8亩土地租给原告使用；租期十年，自2000年4月1日起到2010年3月31日止；租金前五年每亩每年4500元，8亩每年共计x元，后五年每亩每年5500元，8亩每年x元；付款方式先付款后用地，一次交一年地租，每次交付地租时间必须提前15天，如超一天将收滞纳金2%；原告在租用期间不得私自将土地转租别人，如确需转租应征得郑州亚卫实业总公司同意。原告于2000年3月2日缴纳了一年的租金x元后，即投入对该块土地的使用。后郑州亚卫实业总公司同意原告将该土地对外转租。2000年4月14日原告与常浩强签订协议书一份，约定：107国道西侧、豫龙饲料厂南侧原有常浩强建有附属物，因此地由帅某某租用，东自107国道西侧的小桥、西至鱼池在内，南北宽约60米内的所有附属物折价x元，由帅某某一次性赔偿给常浩强。2000年5月15日原告帅某某与杨宝军签订工程合同一份，约定由杨宝军包工包料为原告在租赁的土地上建二层框架楼房，建筑面积为972平方米，交工时按实际面积结算，合同还对建筑质量、付款方式、工程要求等进行了约定，该工程造价x.52元；2000年8月25日双方又签订了承包合同一份，约定由杨宝军包工包料为所建的二层楼前后打出地坪、房后63米围墙，该工程预算造价x.22元。原告分别于2000年7月15日、2000年8月10日、2000年9月1日、2000年11月6日四次共付给杨宝军工程款x元。2000年12月15日，原告与窦金平签订房屋租赁合同一份，约定：原告将107国道西侧、畜牧路同创饲料厂南原告所建的两幢二层楼南边的一幢（上下16间约450平方米）房前空地约500平方，房后东西长20米、南北宽31.5米租赁给窦金平；租期九年，租金前三年每年x元，第二个三年每年为x元，第三个三年每年为x元；先付款后用地，一次交一年的房租。2000年12月18日帅某某、杨学明与郑州银桥实业有限公司、郑州天阳器材租赁有限公司、郑州东风工程机械租赁有限公司、郑州市金水区丰达钢模板租赁站签订租房、租地合同一份，约定：原告将107国道西侧、豫龙饲料厂南侧花园以北，东西共计8亩土地和该土地北面一座楼房一起租给该四公司使用，租期九年；租金每年共x元，先付款后用地，一次交一年租金。后常砦村X组开始陆续向原告租赁的土地上倾倒垃圾，该土地及所盖房屋被垃圾覆盖无法使用，租地合同无法正常履行，自2001年初起原告未再到该处。2001年12月14日河南省郑州种畜场作为原告提起诉讼，要求常砦村X组停止侵害，该院于2002年4月10作出（2002）金民初字第X号民事判决书，判决常砦村X组不得再向该土地倾倒垃圾，并将该土地恢复原状。2002年7月31日河南省郑州种畜场申请法院强制执行，2005年4月6日河南省郑州种畜场给法院出具结案申请，以涉案土地被国家收回，地面垃圾已清理完毕为由，请求法院结案。原告与郑州银桥实业有限公司、郑州天阳器材租赁有限公司、郑州东风工程机械租赁有限公司、郑州市金水区丰达钢模板租赁站四公司签订的租房、租地合同，因场地被倾倒垃圾，致使合同无法履行，2002年7月16日该四公司向该院提起诉讼，经该院主持调解，原告退还了四公司交纳的定金共x元，赔偿了经济损失共4000元。2004年7月份，原告所建的房屋被拆除，后在该土地上建了郑州市第75中学。另查明，河南省郑州种畜场是事业单位，郑州亚卫实业总公司是河南省郑州种畜场的一个经营实体，2004年郑州亚卫实业总公司变更为河南花花牛实业总公司，河南省郑州种畜场仍然存在，河南省郑州种畜场拥有本案诉争的土地使用权。2001年11月21日郑州市国土资源局给其颁发了郑国用（2001）字第X号国有土地使用证，该证显示该土地用途为工业，使用权类型为划拨，变更登记，原所有者、使用者为河南省郑州种畜场，批准文号为郑证土字（1997）第X号。
原审法院认为，根据中华人民共和国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。郑州亚卫实业总公司作为被告河南省郑州种畜场的一个经营实体，可以将土地对外出租。原、被告在2000年3月1日签订的租地合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同签订后即依法成立，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于原、被告双方签订的租地合同未到相关部门办理批准、登记手续，故双方签订的合同虽依法成立，但属于未生效合同。关于合同的成立、有效、生效属于不同性质的法律概念，其有不同的法律后果，在因未办理批准或登记手续等导致合同未生效的情形，当事人应当有积极履行促使其生效之合同义务。原、被告双方在合同签订后，被告作为出租人，应当按照约定履行交付、办理批准登记手续、保持租赁土地符合约定用途的合同义务。原告依照约定交纳了第一年的租金后，由于该土地因发生常砦村X组大量倾倒垃圾，致使合同无法履行，且被告未尽到保持土地符合约定用途的义务，也未履行到相关部门登记、批准的手续，应承担一定的赔偿责任，而原告作为承租方，在发现常砦村X组倾倒垃圾时，未及时采取有效措施防止损失的扩大，所以原告对于损害的发生也有过错，可以适当减轻被告的赔偿责任。根据双方的过错程度，被告对原告的损失承担70%的赔偿责任。郑州亚卫实业总公司变更为河南花花牛实业总公司，诉争的土地使用权者是河南省郑州种畜场，二被告对原告的损失承担连带赔偿责任。原告要求被告承担租金损失、赔偿金损失、所建房屋损失、垫付资金损失的合理部分，予以支持。原告的具体损失为：所建房屋、围墙、地坪的费用x元、支付给郑州银桥实业有限公司、郑州天阳器材租赁有限公司、郑州东风工程机械租赁有限公司、郑州市金水区丰达钢模板租赁站四公司的赔偿金4000元、支付给常浩强的附属物折价x元，以上共计x元，被告承担70%的赔偿责任，即赔偿原告x元。合同签订后，由于原、被告均存在过错导致合同不能完全履行，并因此造成原告无法获得完全履行合同后可以获得的租金收入x元，由于原告也有过错，酌定被告赔偿原告该项损失x元。因被告向该院起诉的常砦村X排除妨碍案件于2005年4月才执行完毕，故被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第一百二十一条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南花花牛实业总公司、河南省郑州种畜场于本判决生效后十日内赔偿原告帅某某房屋、地坪、围墙损失、赔偿金损失、附属物折价损失共计x元。二、被告河南花花牛实业总公司、河南省郑州种畜场于本判决生效后十日内赔偿原告帅某某租金收入x元。三、二被告对上述款项承担连带赔偿责任。四、驳回原告帅某某的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由原告承担5274元，被告承担x元。
宣判后，原审被告河南省郑州种畜场、河南花花牛实业总公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实错误，一审判决以没有标明工程价款的施工合同，及没有经过审核的预算书和手写的白条等不具备起码证据要件的证据，认定被上诉人共支出工程款103万元，没有事实依据和法律依据，另，被上诉人建设违章建筑的费用损失即使存在，也不应由上诉人承担，因为拆除违章建筑不会得到补偿;一审判决认定上诉人在土地出租后仍有义务保护土地的使用现状，没有事实依据；二、一审判决适用法律错误，一审判决认定上诉人与被上诉人签订的租地合同是未生效合同，系适用法律错误,涉案土地的性质为国有划拨的工业用地，而双方签订的合同却约定允许转租，将工业用地改为商业用地，改变了土地使用性质，故根据规划法的规定该份合同应属无效合同；基于与上述同样理由，被上诉人与租户们签订的租赁合同无效，其基于无效合同，向租户赔偿的损失与上诉人无关，一审法院将此部分损失转嫁给上诉人没有法律依据；一审法院基于一系列无效合同，认定被上诉人的租金损失无事实依据和法律依据；被上诉人与案外人常浩强签订协议，补偿了常浩强２万元，一审法院认定该笔款项应由上诉人承担，没有任何法律依据；三、一审法院没有支持上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效错误。故请求二审法院依法撤销原判，改判或发回重审，本案上诉费由被上诉人承担。
被上诉人帅某某辩称，一、关于合同效力，合同法司法解释二出台后，本案合同合法有效。根据法律规定，认定合同无效，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，其次，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效，而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。最高院作出的合同法司法解释二，进一步明确，只有违反的是效力性强制性规定的情形下才能认定无效。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在行政管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范。合同法司法解释二第14条实际上对无效合同认定采用的是列举式情形，其立法精神即只要法律、行政法规没有明确规定合同无效的，均按有效合同处理。上诉人作为租地合同的出租人，应当按照约定履行交付和办理批准、登记手续并保持租赁土地符合约定的用途之合同义务，被上诉人对其出租土地是否国有划拨土地不知也不可能知道，也不可能自行办理批准、登记手续。被上诉人未缴纳第二年租金及导致租地合同无法履行的根本原因是上诉人交付租赁物土地，未能达到正常使用的状态，其过错在于作为出租人的上诉人。上诉人签订合同后不完全履行其义务，且在解决常砦村民权属纠纷时，又以六百多万的价格转让给金水区政府，并拿着国有划拨土地使用权证书主张自己签的合同无效，有违商业道德；二、上诉人主张本案已过诉讼时效不能成立；三、关于一审判决赔偿款是否适当：上诉人所称建筑物是违章建筑、无须赔偿的理由不成立，根据原审法院调取的证据：金水区人民政府的转让协议和支付土地转让金的收据可以看出，金水区人民政府支付上诉人的六百多万元补偿金显然包括被上诉人所租土地的补偿金。因上诉人过错导致被上诉人无法获得履行合同后可以获得的利益，从上诉人不履行合同导致被上诉人巨额损失，却以此土地转让牟利的事实来讲，被上诉人理所应当得到赔偿。综上，上诉人、被上诉人之间的租地合同合法有效，上诉人违约，依法应承担违约责任，赔偿被上诉人因此受到的损失和履行合同后可以获得的利益。一审判决认定事实清楚，判决赔偿金额适当，依法应予维持。
本院经审理查明，2005年3月22日，河南省郑州种畜场作为甲方、河南省郑州市金水区人民政府作为乙方签订“协议书”一份，主要内容，经双方友好协商，甲方同意将其拥有的位于一零七国道西、畜牧路南约13.2亩土地交由乙方进行教育用地开发，土地补偿金按每亩50万元计算，合同签订之日乙方支付给甲方200万元，2005年6月底之前再支付200万元，余款2005年10月底之前结清；乙方如不能在约定时间内向甲方支付土地补偿金的，自滞纳之日起，每日按土地总成交额的3‰支付滞纳金，如超过30日，乙方仍不能支付土地补偿金的，甲方有权解除协议；经双方协商地面附属物垃圾由乙方负责清运，其全部费用由乙方负责。协议签订后，河南省郑州种畜场收到金水区政府（郑州市第七十五中学）土地补偿金共计660万元。上诉人认可涉案土地使用权仍属上诉人所有。其余事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，2000年3月1日，本案当事人本着平等协商、精诚合作、互惠互利原则签订的租地合同，系双方的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的\"强制性规定\"，是指效力性强制性规定。该解释第三十条规定，合同法施行后成立的合同发生纠纷的案件，该解释施行后尚未终审的，适用该解释。以上述法律及相关司法解释为据，本案合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不属无效合同。基于中华人民共和国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合条件的划拨土地使用权出租需经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，本案租地合同未到相关部门办理批准手续，故原审法院认定双方签订的合同虽依法成立，但属于未生效合同正确。本案租地合同依法成立即受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同订立后，被上诉人已向上诉人方交纳第一年地租，上诉人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。在租赁期间，因常砦村X组与上诉人之间就该宗土地存在使用权属纠纷，先有村民常浩强就该宗土地附属物主张权利，被上诉人向其赔偿附属物折价款x元，此事实已由常浩强一审出庭作证予以证实；后有常砦村X组倾倒垃圾，租地合同无法正常履行，河南省郑州种畜场提起诉讼请求判令常砦村X组停止侵害、赔偿其因租地合同不能履行的损失等，后原审法院判决常砦村X组不得再向该土地倾倒垃圾，并将该土地恢复原状，河南省郑州种畜场向法院申请强制执行，2005年4月6日给法院出具结案申请，以涉案土地被国家收回，地面垃圾已清理完毕为由，请求法院结案。事实上，河南省郑州种畜场申请执行结案之前，其已和金水区人民政府签订协议将该宗土地另行处置。本着诚实信用原则，其本应向金水区人民政府告知该宗土地所涉租赁合同尚未到期、向被上诉人告知政府欲开发土地发展教育，三方可就前合同是否终止、如何终止、损失如何弥补、地面附属物如何处理等问题进行协商，但河南省郑州种畜场怠于告知，置已与其有租赁关系的另一方当事人利益于不顾，自行与政府签订合同，并取得相应土地补偿金660万元，致本案租地合同彻底不能履行，引起本案纠纷，应当承担相应民事责任。原审法院根据相关施工合同、收据、租赁合同、民事调解书、常浩强证人证言等现有证据认定被上诉人所建房屋、围墙、地坪费用、附属物折价款等具体损失共计x元有事实依据，判令上诉人承担70%的赔偿责任适当。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原审法院对被上诉人可得租金损失部分酌定为x元并无不当。关于诉讼时效的问题，基于双方租地合同的终止时间为2010年3月31日，在此期间，发生相关侵权诉讼，上诉人于2005年4月向法院申请结案，被上诉人于2006年8月10日向法院起诉未超过诉讼时效。综上诉述，上诉人关于本案合同无效、本案所涉建筑系违章建筑不应得到赔偿、基于无效合同被上诉人的租金损失不应得到支持、被上诉人向常浩强支付的附属物折价款x元及赔偿其他租户的4000元与其无关、本案已过诉讼时效等上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由上诉人河南省郑州种畜场、河南花花牛实业总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张向军
审判员侯军勇
代理审判员郑宗红
二0一0年六月八日
书记员（代）宗卓
