上诉人（原审被告）丁某某，男，X年X月X日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）美华物业公司郑州美华物业管理有限公司，住所地：河南省郑州市X路X号。

法定代表人豆某某，总经理。

委托代理人张某，公司员工。

委托代理人赵某某，公司员工。

上诉人丁某某因与被上诉人郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院(2010)二七民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁某某及被上诉人美华物业公司委托代理人张某、赵某某，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2002年10月1O日，丁某某购买了郑州市振兴房地产有限公司开发的富田陇海花园X号楼X单元X号商品房一套，合同面积为169.16平方米，2O02年12月20日，丁某某办理了商品房入住手续，并与郑州市振兴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：由郑州市振兴物业管理有限公司负责丁某某的物业管理，自2006年1月1日至2009年12月31日，每平方米按0.43元，每月物业管理费72.73元。违约责任：如美华物业公司未达到管理服务质量约定目标的，丁某某有权要求美华物业公司改正，逾期未改正给丁某某造成损失的应承担相应的法律责任；丁某某如违反协议不按协议约定收费标准和时间缴纳有关费用的，应按规定交纳违约金。协议签订后，丁某某在前期能按时向美华物业公司缴纳物业管理费，从2006年1月1日起至2009年12月31日止，丁某某拖欠美华物业公司物业服务费3941.46元，后经美华物业公司多次催要，丁某某拒不交纳，故美华物业公司诉至法院，请求丁某某支付物业服务费3941.46元；并支付违约金502.78元，两项合计4444.24元；并承担本案的诉讼费用。

原审另查明，郑州市振兴物业管理有限公司于2008年46日，经郑州市工商行政管理局核准，变更为美华物业公司河南美华物业管理有限公司。

原审法院认为：美华物业公司与丁某某签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思的表示。不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效。美华物业公司与丁某某双方应按约定全面履行各自的义务。美华物业公司向丁某某提供了物业服务，而丁某某拖欠物业服务费，对形成本案纠纷应承担向美华物业公司支付物业服务费的违约责任。美华物业公司要求丁某某支付2006年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费3941.46元，原审法院予以支持。对美华物业公司要求丁某某支付违约金502.78元的请求，因协议中有明确约定，故原审法院予以支持。丁某某辩称美华物业公司未尽服务义务，不应再交物业服务费，其辩称理由不成立，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条之规定，原审法院判决：一、丁某某于判决生效后十日内，向美华物业公司支付物业费3941.46元及违约金502.78元。二、驳回美华物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5O元，由丁某某承担40元；美华物业公司承担10元。

丁某某上诉称：一、本案的诉讼时效已过。被上诉人提供的证据不足以证明被上诉人曾向上诉人主张过权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及第一百三十七条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案被上诉人在权利被侵害时两年内应当向法院主张自己的权利，所以自本案起诉之时两年之前的损失不应当计算。被上诉人提出的证明诉讼时效的证据催缴费函邮寄证明法院不予采信，催交照片因不能确定拍照的时间及地点也不应当采信，而一审却采信作为定案依据，属认定错误，应当撤销。二、本案在开庭期间，上诉人对被上诉人提交的《前期物业服务协议》的真实性提出了异议，而法院却忽略此事实予以认定。本案的主要证据《前期物业管理服务协议》如果是真实的，那么被上诉人应当是在96.24平方米的面积内收取物业费，而不是判决书所判令的让上诉人在169.16平方米内承担物业费，故一审法院采用被上诉人提交的虚假的证据认定本案的事实，却对收取物业费的面积计算上采用和《前期物业管理服务协议》显示的面积不一致，属于对事实认定错误。三、本案的主要证据《前期物业管理服务协议》及《物业管理委托合同》已失效，一审法院采用失效的合同认定事实，作为定案依据不合法。本案的《物业管理委托合同》是郑州市振兴房地产开发有限公司与郑州市振兴物业管理有限公司(被上诉人的前身)于2002年12月10日签订的，有效期五年，自2003年1月1日至2007年12月31日止。在合同期满后双方没有续签合同，合同终止。而《前期物业管理服务协议》是在《物业管理委托合同》的基础上签订的，《物业管理委托合同》终止，《前期物业管理服务协议》即失去存在的基础，也应当终止。被上诉人依据终止的协议要求上诉人支付物业管理费没有依据，本案的被上诉人不能证明其进行了服务，也不能证明其服务的合法性，也就是说上诉人的服务没有依据，收取物业管理费、收取多少物业管理费都没有依据。一审法院采用已经终止的合同做为认定本案事实及判决的依据不合法。应当依法撤销或者改判。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。

美华物业公司答辩称：一、本案的诉讼时效未过。对于上诉人拖欠被上诉人的物业费，被上诉人在2007、2008、2009年期间，曾以口头、书面形式多次向上诉人催要物业费，一审向法院递交的催交费证明、催交费照片等证据足以证明。被上诉人对于在质证催交费照片时也给予认可，因此在诉讼

时效内被上诉人已经多次向上诉人主张了自己的权利，诉讼时效已过的说法没有事实依据。二、上诉人的物业交费面积应为169.16平方米。上诉人现居住房屋面积169.16平方米，商品房入住通知单上载明面积为169.78平方米(该面积为暂定面积，实际以房产证办理为准)，上诉人在2002年入住至2005年12月31日都是按169.16平方米交纳物业费。至于《前期物业服务协议》中约定的上诉人的房屋面积96.24平方米，是因为在富田陇海花园交房时，现场交房户数较多，要和很多业主签订《前期物业服务协议》，被上诉人的工作人员工作紧张而导致的笔误。三、上诉人与被上诉人双方签定的《前期物业服务协议》法律关系依然存在。被上诉人于2002年12月20日与建设单位签订了物业管理委托合同，委托管理期限自2003年1月1日至2007年12月31日，2007年12月20日被上诉人和建设单位续签了物业管理委托合同，委托管理期限自2008年1月1日至2012年12月31日。

被上诉人与被上诉人双方签定的《前期物业服务协议》的合同期限是自被上诉人入住至该小区成立业主委员会时，现被上诉人所在的小区尚未成立业主委员会。因此鉴于被上诉人对上诉人所在的小区一直提供物业管理服务，上诉人所在的小区业主也都在接受物业管理服务，双方的物业服务法律关系依然存在。四、被上诉人收取上诉人的物业费标准是有法律依据的。被上诉人向上诉人收取的物业费标准每平方米043元，该收费标准由物价局核定，2007年12月20日被上诉人和建设单位续签的物业管理委托合同也有明确规定。五、上诉人以家中被盗为由拒交物业费是没有道理的。根据《前期物业服务协议》被上诉人提供的物业管理服务包括：1、共有部位的维护和管理2、房屋公用设施设备及其运行的维护管理3、环境卫生管理4、公共秩序管理。上诉人家中

是否被盗，目前尚未有证据证实，即使家中被盗，也非被上诉人的原因所导致，被上诉人对上诉人个人财产没有保管和保护的义务。因此上诉人拒交物业费是没有道理的。请求二审维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：美华物业公司与丁某某签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思的表示。不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效。美华物业公司与丁某某双方应按约定全面履行各自的义务。美华物业公司向丁某某提供了物业服务，而丁某某拖欠物业服务费，对形成本案纠纷应承担向美华物业公司支付物业服务费的违约责任。美华物业公司要求丁某某支付2006年1月1日至2009年12月31日期间的物业服务费3941.46元，本院予以支持。对美华物业公司要求丁某某支付违约金502.78元的请求，因协议中有明确约定，故本院予以支持。因丁某伟认可房屋的实际面积为169.16平方米，故美华物业公司按169.16平方米收取物业费并无不当。丁某某上诉称美华物业公司本案已超过诉讼时效，但原审中美华物业公司提供了催交物业费的相关证据，丁某某在原审中未提出诉讼时效抗辩，二审也未提供新的证据证明美华物业公司的请求权已超过诉讼时效，故该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人丁某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人丁某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王学正

审判员申付来

审判员马清来

二○一一年一月二十八日

书记员赵某南（代）