原告（反诉被告）郑州锦程实业投资有限公司，住所地：郑州市中原区X路X号。

法定代表人王某某。

委托代理人胡剑南、张某某，河南点石（略）事务所（略）。

被告杜某某（反诉原告），男，汉族，40岁，住（略）。

委托代理人赵博，河南青屏（略）事务所（略）。

第三人郑州市第二人民医院，住所地：郑州市二七区X路X号。

法定代表人李某某。

委托代理人龙中锋，河南长胜源（略）事务所（略）。

原告（反诉被告）郑州锦程实业投资有限公司诉被告杜某某（反诉原告）、第三人郑州市第二人民医院租赁合同纠纷一案，本院2010年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年8月3日公开开庭进行了审理，原告郑州锦程实业投资有限公司的法定代表人王某某、委托代理人胡剑南，被告杜某某的委托代理人赵博，第三人郑州市第二人民医院的委托代理人龙中锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州锦程实业投资有限公司诉称：2006年5月6日，原、被告签订《租赁协议》和《补充协议》，原告把位于郑州市X路X路的孙八砦村委会办公室活动中心综合楼四、五、六层和七层的一间房屋出租给被告做宾馆营业使用，2009年8月被告把房屋转租给第三人郑州市第二人民医院。2006年至2009年被告正常付租金，但2009年2月被告未按时交纳2010年3月1日至8月31日期间的租金，《租赁协议》第三条明确约定，被告每次付半年的房租，且应该提前一个月缴纳下一期的房租，逾期10日不交租金，甲方有权单方终止合同，被告承担违约责任。依照协议约定，被告违背协议，逾期缴纳租金，原告有解除合同的权利。原告诉至法院：1、请求法院依法解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、请求判决被告和第三人立即返还租赁房屋；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。

原告为支持其主张向法庭提交的证据有：1、租赁协议及补充协议各1份，拟证明原、被告之间存在租赁关系，被告没有按约定交租金；2、证明1份，拟证明被告应向原告交纳保证金x元；3、解除合同通知书2份、邮寄回执1份，拟证明解除合同通知已送达被告和第三人；4、照片6张，拟证明解除合同通知已送达被告；5、银行付款单1份，拟证明被告2010年2月1日前应交的房租，直到3月份才交付原告。

被告杜某某辩称并反诉：2006年5月6日，原、被告签订《租赁协议》。2009年8月13日，原告出具《证明》同意转租。同年8月17日，被告将涉案房屋及全部附属设施转租给郑州市第二人民医院。被告与原告签订的《租赁协议》以及被告与郑州市第二人民医院签订的《房屋租赁协议》合法有效，应受法律保护。2006年到2009年3月3日前，被告共向原告支付租金为x元，按法律规定，原告收取租金，应开具发票，但被告对x元租金没有开具发票，其行为侵犯了被告的权益，要求其给付特定物房屋租赁发票。被告最后一次交纳租金的时间为2010年3月3日。截止2010年8月31日前的租金，被告已全部缴纳完毕。2010年5月8日，原告以被告逾期付款为由，单方解除合同，强行收回房屋，采取将电梯机房门打开，拆除电梯主板方式，使第三人郑州市第二人民医院在该项楼内的正常经营陷入瘫痪，同时将一楼电房打开停止供电。后因第三人报警，原告才终止收回房屋的行为。根据法律规定和合同约定，原告单方自行收回房屋的行为是违法的。为恢复正常运营，第三人被迫到北京去采购电梯主板，对电梯机房进行更换，并加强了保安措施，支出各种费用共计x元。第三人以被告不能保证其房屋使用权为由，要求该项费用由被告承担，被告已支付x元给第三人，该项费用的形成是原告的行为所致，应由原告承担。

根据2009年8月13日转租协议约定，原告应收取被告x元转租保证金。同年8月19日，被告缴纳x元，约定次日缴纳x元保证金。但第二天，原告法定代表人王某某以近期公司资金短缺为由，让2009年8月19日x元保证金提前折抵2010年春节期间应缴房租，当天再缴纳x元。被告为双方合作愉快即同意其要求。现在看，原告不但没抵2010年春节房租，而且故意制造事端，破坏双方合作关系，故要求追回该x元的权利。考虑到双方合作5年，感情浓厚，保留要求原告支付x元违约金的权利。综上，原告的第一项诉讼请求提法错误，法院无法支持；原告所称已向被告发出解除合同的通知的事实不能成立；原告所诉被告逾期交租金没有事实依据；被告已全部收取了截止2011年3月1日的房租；原告要求解除协议的法定要件并不具备；第三人的租赁权应受法律保护，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，并提出以下反诉请求：1、判令原告赔偿因其单方收回行为给被告造成的直接经济损失x元；2、判令原告给付金额为x元的租赁发票；3、判令原告退还多收取的租金x元；4、原告承担本案的诉讼费用。

被告为支持其主张向法庭提交的证据有：第一组，1、2006年5月6日《房屋租赁协议》和《补充协议》各1份，2、2009年8月17日《房屋租赁协议》1份，3、2009年8月13日证明1份，4、2009年8月19日、20日收条、收据各1份，5、《中华人民共和国国有土地使用证》（NO.x号）、《建设工程规划许可证》各1份，6、2001年8月孙八砦村委会证明1份，该组证据拟证明原、被告的租赁关系及被告的转租行为合法有效，多收取的x元应退还被告；第二组，收据8份，拟证明被告截止2010年8月30日前的房租x元已全部付清，原告应给被告出具发票，另证明在以前的合同履行中，上半年交租金的时间是在当年的3月1日前一个月即2月份，而不是2月1日以前，被告没有违约，原告的请求没有依据；第三组，2010年5月13日收条、收据及发票，拟证明因原告的行为造成被告x元的直接经济损失；第四组、中国工商银行汇款回单1份，拟证明被告还在继续履行合同。

第三人郑州市第二人民医院述称:原告要求解除与被告的房屋租赁协议，不符合合同法规定，应驳回原告的诉讼请求。被告反诉情况属实，其请求法院应予支持。另第三人按约定向被告交纳了x元的租金。

第三人未向法庭提交证据。

经庭审质证，本院对原告提交的证据认证如下：被告对证据1、2、5的真实性无异议，对其证明问题有异议；关于证据3，被告称没有收到解除合同通知书，不予认可，邮寄回执系复印件不予质证；被告对证据4的真实性有异议，认为与本案无关。第三人对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，认为原告只可收取x元保证金；对证据3，第三人认为其收到通知，但不能证明原告对被告送了通知，通知内容违法，剥夺了第三人代被告交租金的权利；对证据4的真实性有异议，认为对原告给被告送达解除合同通知没有证明力；对证据5的质证意见与被告一致。本院认为，证据1、2、5来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告拟证明的事实，对其证明力予以采信；证据3、4不能充分证明原告的解除合同通知书已送达被告的事实，对其证明力不予采信。

经庭审质证，本院对被告提交的证据认证如下：原告对第一组、第二组证据的真实性无异议，但认为房屋租赁协议及补充协议，不能够证明被告没有逾期；原告已给被告出具金额为x元的发票，共收保证金x元，没有多收一分；按合同约定，每年2月1日前交下一个半年的租金，被告已构成违约。原告对第三组证据的真实性有异议，认为均无年月日，证明不了与本案有关。原告对第四组证据不能确认，也不同意收该款，且认为该组证据不能弥补被告的违约。第三人对被告提交的证据均无异议。本院认为：第一组、第二组、第三组、第四组证据证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，能够证明案件的有关事实，对其证明力予以采信。

经审理查明：2006年5月6日，原告郑州锦程实业投资有限公司与被告杜某某签订《租赁协议》和《补充协议》，双方约定：原告把位于郑州市X路X路的孙八砦村委会办公室活动中心综合楼四、五、六层和七层的一间房屋出租给被告做宾馆营业使用，租赁期限为10年，从2006年6月1日至2016年8月31日，2006年6月1日至8月31日为被告的装修期，不计租金，2006年9月1日至2011年8月31日每年租金为x元，2011年9月1日至2016年8月31日每年租金为x元，每半年是一个交款期，每次付半年的租金。被告应提前一个月交纳下一期（半年）的房租金，合同签订之日起三日内被告向原告支付第一个半年的租金。被告逾期交房租，每逾期一日原告按年租金的千分之五向被告收取滞纳金，逾期10日不交租金，原告有权单方终止合同，被告承担违约责任；被告保证租赁期间不擅自将所租房屋出租或转让，被告可将宾馆承包经营，否则原告有权终止租赁协议；任何一方未经对方同意，单方解除合同，应向对方支付违约金x元。

合同签订后，原告将合同约定的房屋交予被告使用，被告分别于2006年5月7日、2007年2月15日、8月21、2008年2月25日、8月26日、2009年2月27日、8月31日、2010年3月3日向原告（每次支付x元）共支付租金x元。其中被告于2010年3月3日向原告交纳了2010年3月1日至8月31日的租金x元。原告给被告出具了金额为x元的发票。2010年8月2日，被告向原告交纳了2010年9月1日至2011年2月28日的租金x元。

2009年8月13日，原告出具《证明》同意被告将所租房屋转租给第三方使用，并约定被告向原告交纳保证金x元。同年8月17日，被告与第三人签订《房屋租赁协议》并将涉案房屋及附属设施转租给第三人使用，第三人将该房屋用作其南住院部。同年8月19日、20日被告分别向原告交纳转租保证金x元、转租押金x元。庭审中，原告主张其通过申通快递于2010年2月21日向被告送达了解除合同的通知（该通知主要载明：杜某某先生，根据我公司与您于2006年5月6日签订的租赁协议的约定，至2010年2月20日我公司仍未收到您应该交纳的2010年3月1日至8月31日期间的房屋租金，且逾期已达20天，为此我公司提出解除该租赁协议，请您于此解除合同通知书送达之日起10日内搬离，并速到农业路国际企业中心B座904办理善后事宜，否则，我公司将采取进一步措施，后果自负。郑州锦程实业投资有限公司2010年2月20日），被告称没有收到该解除合同通知书，不予认可。第三人承认收到了原告发出的限期搬离通知。2010年5月13日原告向第三人支付电梯、监控和防盗门损失等费用共计x元。

原告以被告逾期交纳租金为由诉至法院：1、请求法院依法解除原、被告的房屋租赁协议；2、请求判决被告和第三人立即返还租赁房屋；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，被告以原告单方解除合同，造成其经济损失为由提出以下反诉请求：1、判令原告赔偿因其单方收回行为给被告造成的直接经济损失x元；2、判令原告给付金额为x元的租赁发票；3、判令原告退还多收取的租金x元；4、原告承担本案的诉讼费用。

另查明：2010年8月18日，第三人郑州市第二人民医院向被告杜某某交纳了2010年9月1日至2011年8月31日的租金x元。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《租赁协议》和《补充协议》，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应按协议约定全面履行各自的义务。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（五）法律规定的其他情形；第九十六条第一款规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。据此，解除合同是当事人的一项民事权利，本案原告直接诉请法院解除原、被告签订的房屋租赁协议，与合同法第九十六条第一款规定不符，原告请求被告和第三人立即返还租赁房屋无事实和法律依据，故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。民诉法及有关司法解释规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告提出原告强行收回房屋，将电梯机房门和一楼电房门打开，拆除电梯主板，停止供电，使第三人正常经营陷入瘫痪的事实主张，因其未提交证据予以证明，且原告不予认可，本院不予采信；关于被告要求原告退还转租保证金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于被告要求原告给付租金发票的请求，因双方对此无约定，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、驳回原告郑州锦程实业投资有限公司的诉讼请求。

二、驳回被告杜某某的反诉请求。

案件受理费100元，由原告负担。反诉费4484元减半收取2242元，由被告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份。上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长周俊萍

审判员刘文锋

人民陪审员赵洁

二0一0年十一月二十四日

书记员行通侯利杰