上诉人(再审第三人):交通银行股份有限公司鞍山分行。住所地:鞍山市铁东区X路X号。
负责人:佟某,该分行行长。
委托代理人:成守印,辽宁晟通(略)事务所(略)。
上诉人(再审第三人):吴某,X年X月X日出生,男,汉族,无业。
委托代理人:李某,辽宁四洋(略)事务所(略)。
被上诉人(原审原告):鞍山市国有房产经营投资有限公司。住所地:鞍山市铁东区X路X号。
法定代表人:孙某某,该公司董事长。
委托代理人:荆延风,辽宁英派(略)事务所(略)。
被上诉人(原审被告):鞍山房屋建设开发股份有限公司。住所地:鞍山市铁东区X街X号。
法定代表人:于某某,该公司总经理。
原审第三人:辽宁省电力有限公司鞍山供电公司。住所地:鞍山市铁东区X路X号。
负责人:李某某,该公司总经理。
委托代理人:高明镇,该公司法律顾问。
委托代理人:董茜,该公司法律顾问。
鞍山市国有房产经营投资有限公司(以下简称市国有房产公司)与鞍山房屋建设开发股份有限公司(以下简称开发公司)、辽宁省电力有限公司鞍山供电公司(以下简称供电公司)房屋拆迁安置纠纷一案,鞍山市中级人民法院于2006年11月30日作出(2006)鞍民一初字第X号民事判决,已经发生法律效力。2008年2月18日,鞍山市中级人民法院作出(2008)鞍立二民监字第X号民事裁定,对本案进行再审。并根据案外人交通银行股份有限公司鞍山分行(以下简称交通银行)、吴某的申请,将其增列为再审第三人。再审后鞍山市中级人民法院于2009年10月29日作出(2009)鞍审民初再字第X号民事判决,宣判后,交通银行及吴某不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人交通银行的委托代理人成守印,上诉人吴某及其委托代理人李某,被上诉人国有房产公司的委托代理人荆延风,原审第三人供电公司的委托代理人高明镇、董茜到庭参加诉讼。被上诉人开发公司经合法传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
2006年2月27日,一审原告(被上诉人)国有房产公司起诉至鞍山市中级人民法院称,1993年2月26日,鞍山市房产局与开发公司签订《市直管公房动迁协议书》,该协议书载明:开发公司根据市政府规划,承担改造开发铁东二一九路以北,文化街以南,北四道街以东,北五道街以西地区,需动迁拆除座落在该地区的鞍山市房产局管理的市直管公房X栋,总建筑面积为8,055.4平方米(其中非住宅面积为5001.4平方米)。关于某迁还建的有关问题,约定:一、市房产局同意开发公司动迁此地直管公房,居住及使用此直管公房的单位及个人均由开发公司负责安置;二、开发公司在该地动迁的住宅用房偿还原面积实行立体分配,若有不足部分由移地购买商品房安置并偿还其产权;三、开发公司在此地所建的办公、营业用房除还建原面积外,工程交工后会同鞍山市房产局做好原使用其直管公房的单位回迁安置工作,鞍山市房产局方面保证原有各使用单位在新建办公、营业用房中获得动迁前的使用权等等。协议签订后,鞍山市房产局履行了约定的义务,但13年过去,开发公司的建设项目“鞍山市国际贸易中心大厦”至今未能竣工。其间,鞍山市发展计划委员会下发文件,对开发公司的建设项目批准其续建至2004年底,开发公司到期后仍未完成。开发公司依照协议应当履行的国有非住宅房屋还建义务,除146.73平方米外,其余4,854.67平方米至今未能履行。2005年4月,开发公司将其建设项目“鞍山市国际贸易中心大厦”的27,001.7平方米房屋的在建工程所有权备案登记变更至安信信托投资股份有限公司名下。而鞍山市房产局的还建权利未能实现。国有房产公司系依据鞍山市人民政府(2001)X号文件成立,负责代表鞍山市房产局对全市国有非住宅房产实施经营管理职责,鞍山市房产局与开发公司签订的《市直管公房动迁协议书》中鞍山市房产局的权利和义务均由国有房产公司承接。故提起诉讼,请求判令开发公司履行《市直管公房动迁协议书》约定的义务,交付应拆迁还建的4,854.67平方米国有非住宅房屋,并同意以法院查封的未完工程房产同等面积抵顶。
一审被告(被上诉人)开发公司辩称,国有房产公司所述部分与事实不符。1、根据动迁协议和鞍山市国有非住宅房产管理处确认该地区国有非住宅房产面积有三部分组成,一是省汽贸、文化街粮店,二是电业局,三是原房产局卫生楼。2、根据开发公司与房产局签订的动迁协议第一条规定:此地直管公房、居住及使用此直管公房的单位及个人均由开发公司负责安置。开发公司已对省汽贸、文化街粮店予以还建;对电业局也以现金537万元和大连仲夏花园八套住房予以安置完毕。开发公司不能拿出双份再予以还建。3、原房产局办公楼X,575.80平方米,开发公司因国贸大厦项目未竣工,确实至今未还建,待大厦竣工以后予以安置。
原审第三人供电公司述称,国有房产公司所诉与供电公司无关。供电公司还建是与开发公司进行的,并没有与国有房产公司发生权利义务关系。
鞍山市中级人民法院(2006)鞍民一初字第X号民事判决查明,1993年2月26日,鞍山市房产局与开发公司(当时名称为“鞍山房屋建设开发股份有限总公司”)签订一份《市直管公房动迁协议书》,该协议书约定:开发公司根据市政府规划,承担改造开发铁东二一九路以北,文化街以南,北四道街以东,北五道街以西地区,需动迁拆除座落在该地区的鞍山市房产局管理的市直管公房X栋,总建筑面积为8055.4平方米(其中非住宅面积为5,001.4平方米)。关于某迁还建的有关问题,约定:一、鞍山市房产局同意开发公司动迁此地直管公房,居住及使用此公房的单位及个人均由开发公司负责安置;二、开发公司在该地动迁的住宅用房偿还原面积实行立体分配,若有不足部分由移地购买商品房安置并偿还其产权;三、开发公司在此地所建的办公、营业用房除还建原面积外,工程交工后会同市房产局做好原使用其直管公房的单位回迁安置工作,鞍山市房产局方面保证原有各使用单位在新建办公、营业用房中获得动迁前的使用权等等。协议签订后,鞍山市房产局履行了约定的义务,但开发公司的建设项目“鞍山市国际贸易中心大厦”一直未能竣工。其间,鞍山市发展计划委员会于2003年3月12日下发了鞍计审字[2003]X号文件,对开发公司的建设项目批准其续建至2004年底,开发公司到期后仍未能完成。其间开发公司依照动迁协议已还建省汽贸184平方米,文化街粮店67.8平方米,其余4,749.6平方米国有非住宅房屋,开发公司至今未予以还建安置。2005年4月,开发公司将其建设项目“鞍山市国际贸易中心大厦”二单元,建筑面积27,001.7平方米房屋的在建工程所有权备案登记变更至安信信托投资股份有限公司名下。
另查,1997年12月20日,开发公司(甲方)与供电公司(原鞍山电业局,乙方)签订一份《协议书》,该《协议书》约定:根据双方1993年3月8日签署的市政府列为9#地的原电业局房屋的拆迁协议,甲方拆迁乙方有使用权房屋2,847.60平方米,应无偿就地还建,另拆迁乙方自管房屋395.2平方米由甲方就地还建,乙方付给甲方综合成本造价。由于某方后续资金不足,致使乙方在拆迁4年后仍不能回到原办公地址正常工作,为维护电业局利益不受侵害,甲乙双方经协商达成如下协议:一、甲方补偿给乙方1,314.552万元,乙方收到全部金额后,乙方在站前9#地的2,847.6平方米的房屋使用权,395.2平方米自管房的产权全部交付给甲方,乙方对上述两项权利不再拥有,永久性交付甲方自行安排。协议书另对付款额度、数额、时间亦做了规定。协议签订后,开发公司实际给付5,375,520元给供电公司。1999年11月14日,供电公司(甲方)与开发公司(乙方)又签订一份《以房抵欠款协议书》,约定:根据1999年4月5日乙方为甲方所做还款计划,乙方尚欠甲方777万元。由于某方无力以现金方式支付甲方,特以其在大连市8套高级公寓折价抵付所欠甲方款项,经双方商定,达成如下协议:一、8套高级公寓总面积920平方米(以实际测量为准),按7,990元每平方米,即735.08万元,抵付乙方所欠甲方款项,尚余41.92万元欠款,待乙方资金缓解后还予甲方。二、考虑所欠款项的利息问题,乙方自此协议生效期起,5年内不向甲方收取其有权收取留用的物业管理费,并为甲方支付第一年的煤气、水、暖电费。三、乙方为甲方提供并协助办理房屋产权的一切手续,所需费用由乙方支付,从上述41.92万元中冲减,直至产权证办完为止。
再查,国有房产公司系依据鞍山市人民政府鞍政发(2001)X号文件成立,负责代表鞍山市房产局对全市国有非住宅房产实施经营管理职责,鞍山市房产局与开发公司签订的《市直管公房动迁协议书》中鞍山市房产局的权利和义务均由国有房产公司承接。
该判决认为,鞍山市房产局(国有房产公司)与开发公司之间签订的《市直管公房动迁协议书》合法有效,双方均应按照约定全面履行自己的义务。国有房产公司按约定履行义务后,开发公司至今未按照该协议的约定予以还建安置,属违约行为,理应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,国有房产公司要求开发公司履行《市直管公房动迁协议书》约定的义务,交付应拆迁还建的国有非住宅房屋有理,应予以支持。开发公司虽然对供电公司所使用的房屋进行了安置,但因供电公司使用的房屋的所有权人为鞍山市房产局,供电公司将其使用权转让给开发公司的行为,事后未经过鞍山市房产局同意,现鞍山市房产局亦不予认可。因此,开发公司对供电公司的安置行为对国有房产公司不发生法律效力,即不能视为对国有房产公司进行了安置。关于某发公司与供电公司之间的安置行为,应否在本案中一并处理的问题,因在双方的安置行为中不仅包括国有房产公司行使所有权部分房屋,还包括供电公司自身拥有所有权部分房屋,两部分房屋的权益具体是如何处置的,因双方未提供相关证据予以证明,无法查清,故不宜在本案一并处理,双方可另行解决。判决:开发公司于某决生效后二十日内将座落于某山市铁东区X路北的在建工程“鞍山市国际贸易中心大厦”的4,749.60平方米建筑面积房屋(其中,二层,房籍号为X-X-X-X号,建筑面积2,330.34平方米;四层,房籍号为X-X-X-X号,建筑面积2,354.55平方米;五层,房籍号为X-X-X-X号中的建筑面积64.71平方米)回迁安置给国有房产公司并负责回迁安置房屋的设施、配套的完善以达到正常使用功能。案件受理费94,966元,财产保全费85,476元,合计180,442元,均由开发公司负担。
该判决发生法律效力后,国有房产公司向鞍山市中级人民法院申请执行。在执行过程中,吴某对该判决中判令由开发公司交付国有房产公司房籍号为X-X-X-X号房产提出异议,认为其对该房产享有所有权。鞍山市中级人民法院决定对本案提起再审。并根据案外人交通银行、吴某的申请,将其增列为再审第三人。
再审后鞍山市中级人民法院于2009年10月29日作出(2009)鞍审民初再字第X号民事判决,该判决查明的事实与原审认定事实基本一致。另查明,1997年12月25日,开发公司与交通银行签订一份《抵贷协议书》约定:开发公司以其拥有产权在建的“鞍山国际贸易大厦”正楼第四层(面积暂定为2,688平方米)抵偿欠交通银行贷款本息2,016万元。开发公司保证该楼于1998年11月30日前竣工,并按设计标准交付使用。因该工程未按期竣工,开发公司与交通银行又分别于2001年4月23日及2003年4月15日签订两份补充协议。约定l997年12月25日签订的《抵贷协议书》继续有效,开发公司承担未按期交付抵贷房产的责任。2004年12月2日交通银行委托鞍山裕丰拍卖有限公司将抵贷房产予以公开拍卖,吴某以188.5万元的价格获得该房产。
再查,开发公司于1993年依法办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,2003年4月2日,办理了商品房预售许可证。2003年9月27日办理了国有土地使用证。2005年3月l5日,开发公司到鞍山市房屋管理部门办理了“鞍山国际贸易大厦”房产的备案登记,其提交的备案图纸房籍号为X-X-X-X号房产上标注了“交行”字样。
该判决认为,不动产所有权转移应依法办理相关手续。开发公司与交通银行达成以物抵贷协议后,未能办理房屋产权登记及产权转移登记,交通银行对争议房产所取得物权存在瑕疵。在此情况下,交通银行又将争议房产交付拍卖,竟买人吴某所取得的是债权而非物权。故交通银行、吴某所提已取得争议房产的物权的主张不能成立,法院不予支持。判决:维持鞍山中院(2006)鞍民一初字第X号民事判决。
宣判后,交通银行及吴某均不服,向本院提起上诉称,开发公司欠交通银行贷款无力偿还,双方于1997年12月25日达成《抵贷协议书》一份,约定开发公司以其在建工程“鞍山国际贸易大厦”正楼第四层(面积暂定为2,688平方米)抵顶欠款本息,开发公司做为该房屋的建设单位,是该房屋的所有权人,对房屋享有处置的权利,因此双方的抵贷行为是合法有效的。由于某时房屋没有竣工,属于某建工程,无法办理产权过户手续,而当时鞍山市房产部门对在建工程是不予办理预登记的,因此,双方只能在图纸的抵债位置上标注“交行”。在抵债和拍卖的当时,《物权法》还没有实施,不能适用《物权法》。吴某是通过竞买程序购得此房屋的,竞买行为是受拍卖法保护的,是具有法律效力的。法院将已抵给交通银行且吴某已依法竞买取得的资产,又判给他人,侵犯了二上诉人的合法权益,也破坏了正常的交易秩序和交易规则。请二审法院依法确认交通银行与开发公司之间的以物抵债协议有效,依法确认吴某对争议房屋享有物权,撤销原审判决中对己抵给交通银行且已拍卖给吴某的房屋的判处。
国有房产公司答辩称,根据《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”,故本案诉争房产依法不得转让。此外,二上诉人并未取得该房屋的所有权也未实际占有该房屋,没有取得完整的物权,仅取得债权,原审判决正确,请求予以维持。
开发公司庭前提交书面答辩称,开发公司与交通银行签订的抵贷协议书系双方真实意思,合法有效,同意交通银行的上诉意见。
供电公司述称,上诉人的上诉请求与其无关。
本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明,2007年7月3日鞍山中院执行员到鞍山市房屋产权登记发证中心抵押登记科了解有关开发商将在建工程抵债后,接受抵债房产的当事人是否可以到房产部门办理预登记问题,房产部门有关人员介绍到目前为止鞍山市均不予办理。
上述事实有《调查情况说明》在卷佐证,已经庭审质证,本院予以认定。
本院二审认为,开发公司已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售许可证》等相关许可证书及权属证书,其作为鞍山国际贸易大厦的初始权利人,对该大厦享有处分权。故其有权将在建的“鞍山国际贸易大厦”正楼第四层(房籍号为1-28-225-X号,建筑面积2,354.55平方米)抵偿给交通银行,据此其与交通银行签订的《抵贷协议书》系双方真实意思表示,合法有效。该房产作为在建工程,不能办理产权过户手续。根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定,登记种类不含预登记,而当时的鞍山市房产部门对在建工程也不予办理预登记,故开发公司在房产管理部门办理房产备案时在图纸上注明了争议房产归属“交行”字样。因此,交通银行对未能办理房产登记没有过错。而交通银行取得该抵贷房产后,委托拍卖公司将抵贷房产予以公开拍卖,吴某通过拍卖程序取得该房产,该拍卖行为合法有效。虽因该房产系在建工程,未能办理产权更名手续,但并不影响吴某对该房产依法享有的权利。而一审判决将吴某基于某卖方式合法取得的房产判归国有房产公司所有,侵犯了交通银行和吴某的合法权益,应予纠正。对国有房产公司提出的“本案诉争房产依法不得转让,二上诉人没有取得完整的物权,仅取得债权”的辩解理由因无事实和法律依据,不予支持。此外,原审判决主文中“负责回迁安置房屋的设施、配套的完善以达到正常使用功能”的判项,容易使人产生歧义,无法执行,应予撤销。关于某发公司与供电公司之间的安置行为,因既涉及国有房产公司行使所有权部分房屋又包括供电公司自身拥有所有权部分房屋,故不宜在本案一并处理,双方可另行解决。综上,上诉人交通银行与吴某的上诉主张,符合法律规定,应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,判决如下:
一、撤销鞍山市中级人民法院(2009)鞍审民初再字第X号民事判决及(2006)鞍民一初字第X号民事判决;
二、鞍山房屋建设开发股份有限公司于某决生效后二十日内将座落于某山市铁东区X路北的在建工程“鞍山市国际贸易中心大厦”的2,395.05平方米建筑面积房屋(其中,二层,房籍号为X-X-X-X号,建筑面积2,330.34平方米;五层,房籍号为X-X-X-X号中的建筑面积64.71平方米)回迁安置给鞍山市国有房产经营投资有限公司;
三、鞍山房屋建设开发股份有限公司于某决生效后二十日内将座落于某山市铁东区X路北的在建工程“鞍山市国际贸易中心大厦”的2,354.55平方米建筑面积房屋(四层,房籍号为X-X-X-X号,建筑面积2,354.55平方米的房屋除外)回迁安置给鞍山市国有房产经营投资有限公司。
上述回迁安置义务若不能履行,应折价赔偿。赔偿标准以执行时“鞍山市国际贸易中心大厦”验收合格的商品房价值计付。
一审案件受理费94,966元,财产保全费85,476元,二审案件受理费164,365元,合计344,807元,均由鞍山房屋建设开发股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张云涌
代理审判员韩岩
代理审判员徐金武
二0一0年七月二十九日
书记员李某