上诉人（原审被告）袁某某，男，汉族。
委托代理人袁某，河南世纪通律师事务所律师。
委托代理人金辉，河南世纪通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙某某，女，汉族。
委托代理人米宗周，河南群达律师事务所律师。
委托代理人周某某，男，汉族。
上诉人袁某某因与被上诉人孙某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2009）登民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人及其代理人袁某，被上诉人及其委托代理人米宗周、周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年2月2日，袁某某经与孙某某协商，袁某某租用了位于登封市X路X路交叉口东20米门市五间，二楼大厅一层，双方签订了一份房屋租赁合同，该合同载明租用房屋的建筑面积为1200平方米左右，租赁期限自2007年3月18日到2012年3月18日（2007年2月2日到2007年3月18日免收房租），租金为每年32万元，签订合同时支付2007年3月18日至2007年9月18日前半年租赁费16万元，2007年8月18日支付2007年9月18日至2008年3月18日下半年的租赁费16万元，以后租赁费以此类推，按每年的2月18日支付上半年的租赁费16万元，以出租人给承租人的收据为准；允许对房屋进行装修，但不能改变房屋结构，如需改变需经同意，不交付或不按约定支付租金达一个月以上的，有权解除合同，除如数补交外，还应向孙某某支付每天3％的滞纳金，如有违约应支付另一方违约金50万元，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，袁某某即对所承担的房屋进行了装修，并将租金交至2008年3月8日，计32万元，后在经营过程中，袁某某不再想继续承租房屋，即在门前张贴出租房屋告示。2008年8月1日经孙某某、袁某某及张彩铃三方协商，孙某某将该房屋又租给了张彩玲。后因孙某某向袁某某主张2008年3月18日至2008年7月31日之间的租金及要求袁某某支付违约金，袁某某不同意双方因此而发生纠纷。
原审法院认为：孙某某与袁某某签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿协商一致的前提下签订的，不违背法律的规定，合法有效，双方均应按约履行其相应义务。在合同履行过程中，孙某某与袁某某经协商，在2008年8月1日孙某某与张彩铃签订了新的房屋租赁合同，应视为孙某某、袁某某之间的房屋租赁合同已经协商解除，且解除的时间应当是2008年8月1日。袁某某称双方签订的房屋租赁合同已于2008年5月13日正式解除，提供了其与孙某某丈夫的一份录音资料，但对该录音资料孙某某不认可，袁某某又没有其他证据佐证，该院不予采信；根据双方签订的租赁合同约定，袁某某应当在2008年2月18日支付2008年3月18日至9月18日上半年的租赁费，而袁某某在未与孙某某解除租赁合同的情况下，未按约定时间支付租赁费，属违约行为，应当支付2008年3月18日至2008年8月1日期间的租赁费x.45元，（每年按365天计算，每天租金x÷365=836.7元，867.7元×135天=x.45元），因此，孙某某要求袁某某支付2008年3月至2008年8月1日期间的租赁费理由正当，该院予以支持；袁某某称在签订合同时孙某某存在欺诈行为，租金应当按照房屋的实际使用面积降低，但根据本案的实际情况，袁某某已按约支付了一年的租金，在此期间，袁某某对其租用房屋的面积在其装修时应当是明知的，但一直未提出变更或撤销合同，因此，袁某某的辩称理由，该院不予采纳；虽然袁某某对于其承租房屋的租金是否应当减少，已另案提出诉讼，但根据本案已查明的事实，本案不需要另一案的处理结果为依据，故袁某某称本案应中止诉讼的辩由，该院亦不予采纳；对于孙某某要求袁某某支付违约金的诉讼请求，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，袁某某提出双方约定的违约金过高，要求依法予以减少的辩称理由，该院认为，在本案中因袁某某的违约行为给孙某某造成的经济损失是x.5元，双方约定的违约金确实过分高于实际所造成的损失，违约金当按15万计算为宜，因此，对袁某某此辩称理由，该院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，该院判决如下：一、限袁某某在判决生效后十日内，支付孙某某房屋租金x.5元；二、限袁某某在判决生效后十日内，支付孙某某违约金15万元；三、驳回孙某某的其他诉讼请求。
袁某某不服原审判决，向本院上诉称：1、本案在一审法院审理期间，上诉人袁某某就减少租金、支持装修费等诉讼请求已另行提起诉讼，租金是否应当减少以另一案的审理结果为依据，一审法院应中止本案的诉讼而未中止，违反了法定程序；2、本案的租赁合同应该为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被上诉人孙某某就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与上诉人订立的房屋租赁合同属于无效合同；3、被上诉人在出租房屋时有欺诈行为。被上诉人将自己出租的仅有841.6平方米使用面积的房屋谎称1200平方米，误差300多平方米，使上诉人产生错误认识；4、上诉人不应支付租金。因为上诉人在中止双方的租赁合同时，已通知了被上诉人，并将房屋交给被上诉人，被上诉人接受房屋后对外出租。故上诉人没有义务支付在交付房屋后被上诉人另行出租之前的租金；5、一审法院不应当支持违约金，因为租赁合同无效，该合同关于违约金的约定也是无效的，即使支持违约金，也应当按照被上诉人所受到的直接损失的数额，根据双方当事人的过错程度，在不高于直接x%的范围内，确定违约金的数额，并非一审认定的15万元。6、一审法院认定被上诉人有实际损失缺乏依据。双方于2007年底已经合意解除租赁合同，上诉人不存在违约行为，被上诉人不存在实际损失；7、被上诉人应对上诉人所支出的装修费进行适当补偿。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审判决，将此案发回重审或依法驳回被上诉人孙某某对上诉人袁某某的诉讼请求并依法判决被上诉人孙某某承担全部诉讼费用。
被上诉人孙某某答辩称：1、本案不应中止诉讼。因为，一、二审中上诉人均未提供已另行起诉的证据，事实上上诉人根本就没有另行起诉；2、登封市规划管理局证明孙某某出租的房屋所处的土地性质为居住用地，用地性质符合城镇总体规划。双方所签订的房屋租赁合同合法有效；3、上诉人没有证据证明所承租的房屋误差300多平方米，并且上诉人租赁房屋时对使用面积一直无异议；4、上诉人称是在通知被上诉人后并将房屋交给被上诉人才搬出的陈述与事实不符。实际情况是上诉人夜里偷偷搬走的，其不用房屋后，并未通知被上诉人，更未经被上诉人同意。上诉人在二审开庭时，自称自己搬离房屋后曾向登封电视台刊登广告，对外招租该房屋。这正说明上诉人没有将房屋交还。上诉人违约的事实清楚；5、上诉人袁某某单方解除合同，致使双方的合同尚有3年零7个月没有履行，给被上诉人造成的损失为减少的房租，即孙某某又出租给他人前后合同的差价，每年减少5万元，共减少18万余元，这是被上诉人孙某某应当获得的可得利益，也是损失。合同对违约责任作了明确的约定，一审判决15万元违约金不是判多了而是判少了。综上，上诉人不但应当支付租金还要支付违约金。一审认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，被上诉人孙某某的房屋所处的土地性质为居住用地，用地性质符合城镇总体规划。
本院认为：上诉人袁某某与被上诉人孙某某之间的房屋租赁合同是双方在平等自愿协商一致的前提下签订的，该协议系双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定。双方均应按约履行其相应义务。上诉人称是经过被上诉人同意才搬出的，对此被上诉人不予认可，上诉人就此主张也未提供相关证据。由于上诉人未经被上诉人同意单方解除租赁合同，已经构成违约，上诉人除了应向被上诉人支付所欠房租外，还应承担违约责任。被上诉人提交的登封市规划管理局的证明证实孙某某的房屋所处的土地性质为居住用地，用地性质符合城镇总体规划。上诉人未能提供证据证明所租赁的房屋未经主管部门批准建设，故上诉人主张孙某某与上诉人订立的房屋租赁合同不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于无效合同的理由不能成立。关于上诉人主张本案应中止诉讼的理由，由于上诉人未提供已另行起诉的证据，不能判断本案是否需要等待另一案的处理结果为依据，故对此主张本院不予支持。上诉人称所承租的房屋误差300多平方米，被上诉人在出租房屋时有欺诈行为，因上诉人没有证据证明所承租的房屋误差300多平方米，且上诉人在履行合同一年多的时间里未就租赁房屋的面积提出异议，故对此主张不予支持。由于被上诉人对上诉人称其搬离房屋时已通知被上诉人并经被上诉人同意不予认可，上诉人亦未能提供证据加以佐证，故对此主张本院不予采信。被上诉人辩称由于上诉人袁某某单方违约，合同尚有3年零7个月不能履行，使被上诉人应获的可得利益无法实现，给被上诉人造成18万余元（每年减少5万元）损失的理由成立，上诉人称被上诉人不存在实际损失的主张不能成立，本院不予支持。根据本案合同的履行情况、上诉人的过错程度以及守约方的预期利益、公平原则和诚实信用原则，对一审裁判的违约金数额本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求及理由证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5300元，由上诉人袁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王学正
审判员童铸
审判员申付来
二Ｏ一Ｏ年四月二十六日
书记员张莉（代）
