上诉人（原审第三人）赵某甲，男。
上诉人（原审第三人）张某乙，女。
委托代理人赵某甲，男。
被上诉人（原审原告）刘某某，男。
委托代理人郭某某、莫某某。
被上诉人（原审被告）赵某丙，男。
被上诉人（原审被告）张某丁，女。
上诉人赵某甲、张某乙因买卖合同纠纷一案，不服林州市人民法院（2008）林民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵某甲（同时是张某乙的委托代理人），被上诉人刘某某的委托代理人郭某某、莫某某到庭参加诉讼，被上诉人赵某清、张某丁经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，1998年3月16日，第三人赵某甲与长子赵某丙、次子赵某宝分家，其分单记载，房产：长子赵某丙北大街X路南门面房4间，院子一个，过道一个；赡养：北大街门面房4间，2间归父母，百年以后归云青。2003年3月5日，赵某甲为赵某丙办理了房权证林州市房字第x号房屋所有权证，该证显示：房屋所有权人赵某青，房屋坐落临淇镇X街X路南，建筑面积274.40平方米，设计用途营业。2006年10月10日，原告与二被告签订售房合同一份，合同约定：赵某青自愿将位于临淇村X街，东邻豫北家俱城、南邻栗瑞生家，西邻路，北邻北大街的宅院一处（包括所有建筑物）卖于刘某某，价值柒拾万零柒仟捌佰元人民币，已一次性付于赵某丙，即日，宅院的一切权益归刘某某所有，到有关单位更改所有权人名，赵某青应积极配合，无条件履行，一切费用及契税由赵某青承担；以上合同内容出于真实意思表示，双方不违约，如违约，违约方应承担由此引发的一切法律后果，并赔偿违约金叁万元人民币。当日，被告赵某丙给原告刘某某出具收条：今收到刘某某买房款柒拾万柒仟捌百元整（x元）。在合同履行中，经赵某甲同意，将上述房屋所有权证交给了原告刘某某，但现在尚未办理转让登记手续。
原审法院认为，原告与两被告签订的售房合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，虽然第三人提供证据证实对其中两间房屋享有所有权，但因房屋所有权证显示房屋所有权人是赵某丙，且在合同履行中经赵某甲同意将上述房屋所有权证交给了原告刘某某，第三人也未提供证据证实原告知晓分单内容的事实，故原告依合同取得的房屋属于善意取得，为有效合同。合同签订后原告依约履行了合同义务，而两被告未能依约履行合同义务，应继续履行合同并承担违约责任，故对原告的诉讼请求予以支持；被告所持答辩意见及第三人的请求均不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第六十四条之规定，判决：一、原告刘某某与被告赵某丙、张某丁房屋买卖行为有效，赵某丙、张某丁于本判决生效后十日内给原告刘某某办理房屋转让登记手续；二、被告赵某丙、张某丁于本判决生效后十日内支付原告刘某某违约金人民币3万元；三、驳回第三人赵某甲、张某乙的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告赵某丙、张某丁负担550元，第三人赵某甲、张某乙负担100元。
赵某甲、张某乙不服判决上诉称，原审判决认定在刘某某与赵某丙履行房屋买卖合同中，经赵某甲同意将争议房产的房屋所有权证交给了刘某某，刘某某是善意取得的房屋是错误的。本案争执房产的东边两间门面房属于上诉人的财产，1998年的分单能够证实该事实，上诉人对刘某某与赵某丙签订的房屋买卖合同一事根本不知情，赵某甲是在听说刘某某等替赵某丙偿还了信用社贷款，准备到房管局抽回房屋所有权证时，就及时通知房管局不得将房产证交给刘某某。刘某某未能如愿当即从房管局取得房产证，后刘某某又找到赵某甲，赵某甲当即向刘某某说明4间门面房中东边2间是赵某甲、张某乙老两口的养老房。刘某某向赵某甲解释说赵某丙用房产证向信用社贷款20余万元还不了，为防上信用社执行房产还贷，由他出面和赵某丙的其他几个债权人凑钱替赵某丙还了贷款，并不是真正就要了房屋。并且都知道东边2间门面房是赵某甲的养老房，保证谁都不会要了赵某甲、张某乙的养老房。赵某甲、张某乙想既然人家不要自己的养老房，自己分给赵某丙的房产，就让赵某丙当家处分吧，这样刘某某才取走了房产证。房产证上登记的权利人虽然是赵某丙，但赵某丙只是作为我们家庭成员的代表，将房产登记在其名下，并非全部是赵某丙的房产，因本案争执的房产中东边2间门面房是赵某甲、张某乙所有的房产，是老两口后半生的依靠，刘某某与赵某丙瞒着赵某甲、张某乙签订房屋买卖合同，刘某某又采取欺诈手段取得房产证，并不是善意取得的，赵某甲、张某乙也没有同意将属于自己的2间门面房卖给刘某某。原审判决认定事实错误，判决结果错误，请求撤销原判，改判确认位于林州市X镇X街X号4间门面房中的东边2间是赵某甲、张某乙的养老房，具有所有权，刘某某与赵某丙、张某丁所签订的涉及养老房的部分无效。
刘某某答辩称，被上诉人与赵某丙夫妇之间的房屋买卖合同是合法、有效的，上诉人是知道的，被上诉人是善意取得房屋。上诉人对讼争的房屋无独立所有权，所有权归赵某丙夫妇。上诉人的上诉理由及上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，2006年10月10日，刘某某与赵某丙、张某丁签订了房屋买卖合同（售房合同），赵某甲、张某乙主张该房屋买卖合同中所涉及的东边2间门面房是其养老房，该2间门面房归赵某甲、张某乙所有，刘某某与赵某丙、张某丁是瞒着赵某甲、张某乙签订的房屋买卖合同，然后刘某某又用欺诈手段取得了房产证。刘某某取得该房屋不是善意的，刘某某与赵某丙、张某丁签订的房屋买卖合同侵犯了赵某甲、张某乙的合法权益，因此该房屋买卖合同部分无效。但赵某甲、张某乙并未提交证据证明刘某某与赵某丙、张某丁签订房屋买卖合同时赵某丙、张某丁告知了刘某某房屋买卖合同中所涉房屋有赵某甲、张某乙的2间门面房，在房屋买卖合同签订后，刘某某取得本案所涉房屋的房产证时，赵某甲收取刘某某的800元钱后，刘某青将房产证交给了刘某某，由此推定，赵某甲、张某乙对刘某某与赵某丙、张某丁签订的房屋买卖合同是同意的。故刘某某与赵某丙、张某丁签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律，为有效合同。刘某某依照合同取得房屋是善意取得，赵某甲、张某乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费650元，由上诉人赵某甲、张某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长赵某艳
审判员丁伯顺
审判员杨安华
二○一○年十一月十五日
书记员梁雁
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