原告：张某某，女。

委托代理人：林新格，广西兴东方（略）事务所（略）。

被告：桂林市圣隆房地产开发有限公司。

法定代表人：李某某。

委托代理人：秦某。

原告张某某诉被告桂林市圣隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年3月23日受理后，依法适用简易程序,于2010年5月6日公开开庭审理了本案。原告张某某的委托代理人林新格、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司的委托代理人秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：2007年11月原告向被告桂林市圣隆房地产开发有限公司购买其开发的圣隆天龙居小区X栋X单元X层X号房，该房屋房款、契税及维修基金共计人民币x元，原告已于2008年8月29日前将全部款项付清。原购房合同约定被告应于2008年12月30日前向原告交房，但被告违约未能按时交房，原告便提出解除合同。原、被告双方分别于2009年8月11日、2009年12月11日签订《解除〈商品房买卖合同〉协议书》及《付款协议》，其中《付款协议》约定：1、被告于2009年12月30日前退清原告房款x元，并支付违约金8801元及逾期退款资金占用费6000元；2、若被告不能在2009年12月30日前退清以上款项，被告同意从2010年1月1日起，按每日200元作为资金占用费给原告计付违约金，直至退清全部款项之日止；3、被告还要支付原告为实现债权而产生的一切费用。以上协议签署后，被告除在2009年11月30日前退还了原告的购房款18万元后，至今未支付其他应付款项，后经原告多次催款，被告仍未能支付。为维护原告的合法权益，特请求法院依法判令被告：1、退还原告购房款x元及逾期交房违约金8801元、逾期退款资金占用费6000元，共计x元；2、支付原告逾期退款的违约金，按每日200元计，从2010年1月1日起计算至被告退清全部款项之日止；3、支付原告（略）费x.9元；4、承担本案诉讼费。

原告张某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告与原告于2009年8月11日签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，证明因被告违约，原、被告已经解除房屋买卖关系；2、原告与被告于2009年12月11日签订的《付款协议》，证明被告应承担的违约责任；3、销售不动产统一发票（四张，金额共计x元）、契税发票（2007年11月20日，金额：6601元）、公共维修基金发票（2007年11月20日，金额：8801元），证明被告已收取了原告人民币x元；4、委托代理合同及广西兴东方（略）事务所出具的代理费发票（2010年3月18日，金额：x.9元），证明原告为向被告追索债权而产生的损失。

被告桂林市圣隆房地产开发有限公司辩称，被告违约是由于房屋承建商的原因，不是被告本身的原因。被告与原告约定每日200元的违约金并非被告的真实意思，约定的违约金已经达到26.5%的年利率标准，已经超过银行贷款利率的四倍，明显超过合理范围，且原告没有举证证明被告延期退还合同款项是否给原告造成了损失，请求法院依法减少违约金的数额。原告要求被告支付其聘请（略）的费用没有合同依据，原告聘请（略）的费用并非法定的，也不是为实现债权而必须支付的费用，原告的这一请求不应得到支持。

被告桂林市圣隆房地产开发有限公司为其辩解在举证期限内未提供证据。

经过开庭质证，被告桂林市圣隆房地产开发有限公司对原告张某某提供的证据2、证据3的真实性无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。

被告桂林市圣隆房地产开发有限公司对原告张某某提供的证据1有异议，认为该协议没有加盖被告的公章；对原告提供的证据4的真实性无异议，对关联系有异议，认为此证据与本案无关。本院认为，证据1、4与本案争议焦点有关联性，故本院对该两份证据亦作为定案的参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告张某某于2007年11月14日与被告桂林市圣隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买被告开发的天龙居小区第X栋X单元X层X号商品房，被告应于2008年12月30日前交房。因被告无法按时交房，经协商，原、被告双方于2009年8月11日签订一份《解除〈商品房买卖合同〉协议书》，协议约定，原告将所购房屋交还给被告，被告将原告支付的购房款x元退还给原告，同时支付原告解除合同违约金人民币8801元。协议书签订后，被告于2009年11月30日前退还了原告18万元房款。之后，原、被告双方于2009年12月11日签订了一份《付款协议》，该协议约定：被告于2009年12月30日前将余下的x元房款、契税金及公共维修基金退还给原告，同时支付逾期交房违约金8801元及2009年10月、11月、12月共三个月的逾期退款资金占用费6000元。如被告未能在2009年12月30日前退清以上款项，被告同意从2010年1月1日起，以每日200元标准，作为资金占用费给原告计付违约金，直到退清以上全部款项之日止。另约定，原告为实现债权而产生的一切费用由被告承担。该协议签署后，被告一直未按协议履行义务，原告遂于2010年3月19日诉至本院，提出上述诉讼请求。

在审理期间，本院组织当事人当庭调解一次，但因双方意见分歧较大，没有达成合意。

本院认为：原告张某某与被告桂林市圣隆房地产开发有限公司签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》及《付款协议》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告与原告签订的《解除〈商品房买卖合同〉协议书》中明确约定，原告将所购房屋交还给被告，被告即应将购房款x元及逾期交房违约金8801元、逾期退款资金占用费6000元退还给原告，原、被告双方对此均无异议，本院予以确认。原告要求被告退还购房款、逾期交房违约金、逾期退款资金占用费共计x元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告在《付款协议》中对逾期退款的违约责任作了明确的约定，原告要求被告支付逾期退款违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方约定的每日200元的违约金标准已经超过银行贷款利率的四倍，明显过高，且原告没有举证证明逾期退款是否给原告造成损失，要求法院依法减少违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求予以适当减少。每日200元的违约金系双方当事人自愿约定，该数额并未过分高于原告的损失，且自原、被告双方于2009年12月11日签订《付款协议》以来，被告一直未积极履行退款义务，主观过错较大。对被告的这一辩解，本院不予采信。因原、被告双方在《付款协议》中约定，原告为实现债权而产生的一切费用由被告承担，据此，原告要求被告支付其为实现债权而支付的（略）费x.9元。虽然原、被告双方系自愿约定，但聘请（略）的费用并非实现债权而须支出的必要费用，对原告的这一诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：

一、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司退还原告张某某购房款人民币x元、逾期交房违约金人民币8801元、逾期退款资金占用费人民币6000元，共计人民币x元。

二、被告桂林市圣隆房地产开发有限公司按每日200元的标准支付原告张某某逾期退款的违约金，从2010年1月1日起计算至本案判决生效之日止。

三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

本案案件受理费6051元（原告张某某已预交），适用简易程序减半收取3025.5元，由被告桂林市圣隆房地产开发有限公司负担3025.5元，余款3025.5元由本院退回给原告张某某。

上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6051元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员罗敏

二○一○年六月一日

书记员曾臻