重庆市第四中级人民法院

民事判决书

（2010）渝四中法民终字第x号

上诉人（原审被告）：余某某，男，汉族，X年X月X日生，农村居民，住（略）。

委托代理人：刘某某，余某某之妻，汉族，X年X月X日生，农村居民，住（略）。

委托代理人：孙必海，重庆市黔江区中心法律服务所（略）。

被上诉人（原审原告）：蔡某甲，女，汉族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

被上诉人（原审原告）：蔡某乙，女，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

被上诉人（原审原告）：蔡某丙，女，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

被上诉人（原审原告）：蔡某丁，男，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

法定代理人：唐某某，蔡某丁之母，汉族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

被上诉人（原审原告）：蔡某戊，女，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

上述五被上诉人的委托代理人：姚恒军，重庆市彭水县郁山法律服务所（略）。

被上诉人（原审被告）：蔡某己，又名蔡X，男，土家族，X年X月X日生，城镇居民，住（略）。

上诉人余某某与被上诉人蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊、蔡某己房屋买卖合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2010年6月2日作出（2010）彭法民初字第X号民事判决，余某某对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2010年10月22日依法对上诉人余某某的委托代理人刘某某、孙必海，被上诉人蔡某戊及其与蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁的共同委托代理人姚恒军，被上诉人蔡某己进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院审理查明：2008年1月16日,蔡某己以自己的名义与余某某签订《售买房协议》，由蔡某己将位于彭水县X镇南京居委面积168平米的砖木瓦结构九柱五间正房卖给余某某，议价为5800元。余某某当即付清了议价5800元房款，蔡某己亦将约定房屋的房产证及保险单交由余某某。余某某家即搬入该房屋居住至今，在此期间，余某某对该房屋进行了修缮，有房屋上加有椽子、添有些瓦，另外还用胶纸在房间内张了“吊顶”。余某某在庭审过程中表示其修缮本案争议房屋共花去二万余某。蔡某己与余某某签订的《售买房协议》中另约定：“原属于蔡某洲的土地，一律属于余某某所有”。另查明，本案争议房屋的所有权人为蔡某己之父蔡某楷。该售房协议是由支寿昌起草，起草时售房方为蔡某楷，买房方为余某某，起草完毕后支寿昌就走了，签订该协议时只有余某某及其妻子刘某红以及蔡某己在场。当时，余某某及其妻子刘某红均知道该房屋的所有权人是蔡某楷，并询问蔡某己将来会不会产生争议，蔡某己回答说不会有争议。还查明，蔡某己之母亲于售房协议签订前已去世，其父亲蔡某楷于2009年冬月去世。蔡某己有同胞兄弟姐妹共计五人，其中蔡某丁之父亲已去世。蔡某己将房屋“卖”与余某某一事，蔡某己之父亲及本案五原告均不知情，直至2010年春节，蔡某戊听旁人说后才知晓此事。

一审原告蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊诉称：蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某戊与蔡某丁之父蔡某川（已故）以及蔡某己系同胞兄弟姐妹，父母亲有168平方米木瓦结构房屋在郁山镇南京社区小地名后灶。蔡某己在父亲病危未去世之前背着父亲和姐妹以及侄子蔡某丁将父亲和五原告继承的财产计168平方米房屋以及使用的土地以5800元现金出售给被告余某某。而对父亲和姐妹谎称是租赁关系。待2010年春节原告到后灶上坟听旁人说该房不是租赁而是买卖关系。于是五原告与二被告协商收回未果，为此诉至法院，请求判决二被告之间的房屋买卖无效，由二被告返还位于郁山镇南京社区小地名后灶苏郎铺木瓦结构的全部房屋和土地使用权。

一审被告余某某辩称：一、原告主体不适格；二、被告主体亦不适格；三、请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

一审被告蔡某己答辩称：承认原告起诉的事实，同意原告的诉讼请求。

一审法院认为，本案争议房屋的所有权人为蔡某楷，即只有蔡某楷才有权处分该房屋。被告蔡某己并非该房屋的所有权人，其父亲对买卖房屋一事并不知情，被告蔡某己亦未以蔡某楷的名义签订《售买房协议》，故其不成立为“表见代理关系”，被告蔡某己应为无处分权人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，争议房屋的所有权人蔡某楷对房屋买卖一事并不知情，事后亦未进行追认。协议订立后的第二年冬月，蔡某楷去世，该争议房屋作为其遗产，在未进行分割前，应为本案五原告及被告蔡某己共同共有即共同享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九十条规定，处分共有不动产，应经全体共同共有人同意。然而本案五原告对房屋买卖一事亦并不知情。被告余某某明知该房屋的所有权人为蔡某楷，且明知蔡某己还有其他同胞兄弟姐妹，仍与蔡某己订立该协议，其亦并非善意。

综上所述，余某某在订立协议时并非善意，蔡某己作为无处分权人，其处分行为未经权利人的追认，在订立合同后亦未取得处分权，故蔡某己与余某某签订的《售买房协议》无效。该协议无效后，被告余某某即无权占有该争议房屋，依法应当予以返还，被告蔡某己亦应依法返还被告余某某5800元房屋价款。关于五原告诉称的土地使用权问题，根据《售买房协议》，只约定了原属蔡某己的土地属余某某所有。本案原告并没有举示证据证明对协议所涉及的土地享有土地使用权。故对五原告的该项诉讼请求不予支持。对于被告余某某在本案中是否有损失及损失多少，无法查明，当另案处理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、被告蔡某己与被告余某某签订的《售买房协议》无效；二、由被告余某某将位于本县X镇南京居委的砖木瓦结构九柱五间正房返还蔡某楷之法定继承人蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊及蔡某己，限本判决生效后二十日内履行；三、由被告蔡某己返还被告余某某房屋价款5800元，限本判决生效后二十日内履行；四、驳回蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告余某某负担20元，由被告蔡某己负担20元。

余某某对该判决不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。主要事实和理由：一、原判认定事实不清，本案诉争房屋不是砖木瓦结构，应为砖木结构；被上诉人蔡某己有兄弟姐妹共六人，不是五人；蔡某己出售本案诉争的房屋，不属于蔡某楷的遗产，已经被蔡某楷在有生之年对其进行了处分，蔡某己之父亲蔡某楷和本案五原告均知情；上诉人已经尽了注意义务，应属于善意；二、一审判决本案存在严重错误，原告的主体不适格，被告（上诉人）也不是原告所要诉讼的对象，应裁定驳回原告的起诉，不能进行实体裁判；出售本案诉争的房屋出卖人为“蔡某洲”，而不是“蔡某己”；判决结果与上诉人无任何关联，上诉人的名字为余某某，不是“余某红”。

被上诉人蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊、蔡某己答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院维持原判，驳回余某某的上诉。

本院二审查明的事实和一审查明的事实相同。

本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院审理程序是否违法，应否发回重审；二、蔡某己与余某某签订的《售买房协议》的效力；三、余某某是否善意取得了本案诉争房屋的所有权，应否承担返还房屋的责任。

关于焦点一。首先，关于出售本案诉争的房屋出卖人为“蔡某洲”与“蔡某己”是否同一人，由于余某某的特别委托代理人刘某某明确认可“蔡某洲”与“蔡某己”系同一人，且经本院核实蔡某己身份证的名字“蔡某己”，“蔡某己”的曾用名字X“蔡某洲”；其次，原判因笔误将上诉人的名字误写为“余某红”，但事后裁定已经更正为“余某某”，且余某某已经参加一审的诉讼活动，并不影响其诉讼权利的行使；第三、蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊作为蔡某楷的遗产继承人，有权对蔡某己与余某某签订的《售买房协议》提起诉讼，故余某某主张一审原告的主体不适格没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于焦点二。本案中蔡某己出售的房屋不属于蔡某己所有，其房屋产权登记为蔡某己之父亲蔡某楷。余某某提供的证据不足以证明蔡某楷委托其子蔡某己处分该房屋和事后蔡某楷以及蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊对蔡某己处分该房屋进行了追认的事实，蔡某己也没有完全取得本案诉争议的房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，依法应当认定为该协议为无效，原判责令双方相互返还并无不当。

关于焦点三。由于本案诉争的房屋登记权利人为蔡某楷，余某某购买该房屋时亦明知蔡某己不是该房屋的所有权人，且至今余某某并未将其购买的房屋办理产权过户登记，即使余某某交付了房款并居住使用该房屋，但余某某并不构成善意取得，故余某某应将本案诉争房屋返还给蔡某甲、蔡某乙、蔡某丙、蔡某丁、蔡某戊、蔡某己。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。余某某的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人余某某负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向彭水苗族土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算

审判长黄某

代理审判员谭中宜

代理审判员王勐视

二○一○年十一月十六日

书记员孙文凤