原告刘某甲。
委托代理人李某乙。
被告黎某某。
委托代理人刘某丙。
委托代理人张某某。
第三人李某丁。
委托代理人李某戊。
第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司。
法定代表人陈某。
原告刘某甲与被告黎某某、第三人李某丁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年8月25日立案受理后，依法组成由代理审判员刘某宁担任审判长，人民陪审员罗健民、赵雪萍参加评议的合议庭，于2010年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘某甲及委托代理人李某乙，被告黎某某及委托代理人刘某丙、张某某，第三人李某丁委托代理人李某戊到庭参加诉讼。第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月4日，原、被告协商签订房屋买卖合同，当月6日支付二十万元（含定金5万元）给被告。2009年11月5日，原告与被告（代理人李某丁）及万安房产在桂林市万安房产咨询有限责任公司签订了一份房屋买卖合同，合同约定：被告以x元的价格将位于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋卖给原告。该房经桂林市中级人民法院（2009）桂市民终字X号民事调解书确认为被告所有。原、被告于当日又签订补充协议一份，约定：被告在收到原告所付房款x元（含定金x元）后，必需在2010年2月26日前将该房屋过户到原告指定的名下；原告付款之后可以对房屋装修使用；过户前房产证由中介万安房产公司代管，新证由中介方领取，原告付完款后，由中介将房产证转交原告；双方的违约责任等。原告已付清房款x元（含定金x元），并已装修入住。但被告在收到房款后却没有在约定期限内履行义务，反而于2010年7月15日在原告不知情的情况下将房产证从中介公司借走至今未还。被告的行为已构成违约，故原告起诉到法院，请求法院判令：1、被告退还购房款x元；2、被告赔偿原告定金x元；3、被告赔偿原告装修款x元；4、被告赔偿原告中介费3000元；5、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张提交如下证据：1、（2009）秀民初X号民事判决书、（2009）桂市民终字第X号调解书，证明本案所涉房产归被告所有；2、刘某芬写的收条，证明刘某芬收到被告给付的x元后，本案所涉房产归被告所有；3、2009年11月5日房屋买卖合同及购房补充协议；证明原、被告之间存在房屋买卖关系，被告没有在2010年2月26日前将该房屋过户到原告指定的名下已构成违约；4、李某丁写的收条，证明李某丁代被告收取了购房款x元，定金x元；5、委托书及公证书，证明被告委托李某丁为代理人经过公证处公证；6、借条，证明被告从万安房产公司将房产证借走；7、罚款收据，证明原告装修房子被城管罚款600元；8、中介费收据，证明原告交了3000元中介费；9、收条及转让协议书，证明原告购买了龙艳、戴利敏的摊位用作通道，并支付给龙艳和戴利敏转让费3300元。
被告辩称：被告与原告从未见过面，不认识原告，被告没有和原告签过房屋买卖合同，也从未收到过原告交的购房款。被告与第三人李某丁只签订了一份代过户委托协议书，被告只委托李某丁过户，李某丁的其他行为和被告无关。本案涉及的房屋虽然为被告所有，但房产并未过户到被告名下，房屋买卖合同不成立。万安房产公司也是李某丁委托的，将房产资料交给中介公司不是被告本人的委托和意愿。2010年7月15日被告确实从万安房产公司将房产证拿走，是因为属于被告的房屋已被卖掉，怕节外生枝，故拿回了房产证。《中华人民共和国物权法》的一百零六条规定：无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中李某丁将房屋转让给原告，被告有权追回。至于李某丁与原告签订的买卖合同，由于房屋产权未登记过户，根据合同法的规定合同无效，原告的损失自然由原告自己承担。原告在未经所有权人同意的情况下，擅自改变房屋结构和装修，损失由其自行承担，被告有权要求原告恢复原状，并赔偿损失费x元。
被告在举证期限内没有提交证据。
第三人李某丁陈某称：被告已把房子卖给李某丁，且有公证书证明李某丁有权卖房子，第三人李某丁不应承担责任。
第三人李某丁为支持其主张提交如下证据：1、（2009）桂市民终字第X号调解书，证明本案所涉房产归被告所有；2、黎某某写的收条，证明第三人李某丁为购买黎某某的房子支付给黎某某x元；3、2009年9月24日房屋买卖合同，证明被告黎某某已将房屋卖给第三人李某丁；4、委托书及公证书，证明被告黎某某全权委托第三人李某丁办理房屋买卖的相关事宜，该委托已经桂林市公证处公证。
第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、6真实性无异议，对原告提供的证据7、8、9不知情，第三人李某丁对原告提供的证据1-9真实性均无异议，本院对原告提供的证据1、2、4、6、7、8、9的真实性予以确认。被告对原告提供的证据3真实性有异议，认为房屋买卖合同上“黎某某”的名字是李某丁签的，第三人李某丁承认房屋买卖合同上“黎某某”的名字是其签的，本院确认房屋买卖合同上“黎某某”的名字是李某丁签的。被告不认可原告提供的证据5的真实性，认为其仅委托李某丁代办过户，原告提供的证据5经桂林市公证处公证，本院对原告提供的证据5的真实性予以确认。原告对第三人李某丁提交的证据1、3、4真实性无异议，对证据2不知情，被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，本院对第三人李某丁提交的证据1、2、3真实性予以确认。被告不认可第三人李某丁提供的证据4的真实性，认为其仅委托李某丁代办过户，第三人李某丁提供的证据4与原告提供的证据5相同，经桂林市公证处公证，本院对第三人李某丁提供的证据4真实性予以确认。
经审理查明：本案所涉的房屋位于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号，建筑面积69.52平方米，系刘某生在1995年12月参加单位房改时买受的成本价房，产权登记在刘某生名下。黎某某与刘某生于X年X月X日登记结婚，刘某生于X年X月X日病故。刘某生病故后，黎某某与刘某生的子女因房产继承发生争执，桂林市秀峰区人民法院（2009）秀民初字第X号民事判决书判决：黎某某享有位于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋的居住权及二分之一的所有权。刘某生的子女不服判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，2009年9月24日双方在中级法院主持下达成调解协议，（2009）桂市民终字第X号调解书确认：刘某芬同意将继承所得的座落于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋的二分之一所有权转让给黎某某，黎某某支付11.5万元给刘某芬后，该房屋即归黎某某个人所有。黎某某于2009年9月24日支付11.5万元房屋转让款给刘某芬，刘某芬出具收条一张。
2009年9月24日，被告黎某某与第三人李某丁及第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司签订房屋买卖合同，合同约定：黎某某以x元的价格将座落于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋卖给李某丁，李某丁于2009年9月24日向黎某某支付购房定金x元，于房屋过户到李某丁指定名下（即领取新证书）当日支付剩余款项。李某丁于2009年11月7日支付黎某某购房定金x元，黎某某出具收条一张。黎某某于2009年11月9日写给李某丁委托书一份，载明：“位于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房产，建筑面积69.52平方米，为黎某某个人所有。现委托李某丁为我的全权代理人，委托事项如下：1、到法院办理与该房的相关事项并签收相关文书；2、房屋买卖、出租的签约，房屋买卖、出租的定价及收取出租、出售款；3、到房改办办理该房上市交易的相关手续；4、到房产管理部门办理房产权证析产及过户的手续；5、到土地部门办理土地使用权变更登记手续；6、代为办理水、电、煤气、有线电视过户的相关手续；7、到有关部门办理各项税金缴纳及其他相关手续。受托人在委托权限范围内签订的一切有关文件，委托人均予以认可。受托人有权转委托。委托期限：办完上述事项为止。”2009年11月11日，该委托书已经桂林市公证处（2009）桂桂证民字第X号公证书公证。
2009年11月15日，第三人李某丁以黎某某（甲方）的名义与原告刘某甲（乙方）及第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司（丙方）签订房屋买卖合同，合同约定：黎某某将位于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房产以x元的价格卖给原告刘某甲，刘某甲于2009年11月5日支付购房定金x元，2009年11月6日支付购房款x元，余款在领取新产权证当日支付；中介费5800元由原告刘某甲承担；甲方应在乙方付完全部房款当日将房屋按成交时的状况交给乙方，移交前甲方需将该房屋的水电、物业管理、垃圾费、有线电视等费用结清，并将户口迁出；如在本合同生效后甲方不愿将房屋转让给乙方，甲方应及时将所收款项全部退还，并按所收定金数额向乙方支付违约金，同时应承担给乙方造成的相应损失，如乙方不愿购房，所交定金甲方不予退还。经核实，合同上“黎某某”名字系李某丁所签。同日，三方签订购房补充协议，协议约定：一、乙方已付房款贰拾万元时（含定金），甲方必需将该房钥匙交给乙方，并可装修使用；二、甲方在收到乙方所付房款贰拾万元后，必须在2010年2月26日前将该房产权过户到乙方指定名下；三、如甲方违反该补充协议导致房屋买卖不成，按该房屋买卖合同正本第六条第三款视为甲方不愿将房屋卖给乙方违约处理，并赔偿一切装修损失而不计使用收益；四、签订此协议后，过户前原产权证由中介方代管，新证由中介方领取，乙方付完款后，由中介方将新证转交给乙方。该补充协议注明“黎某某”名字系李某丁代签。原告刘某甲于2009年11月6日交给第三人李某丁购房款人民币x元（含x元定金），李某丁出具收条一张。2009年11月6日，原告刘某交给第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司中介费3000元，第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司出具收款收据一张，并约定剩余2800元中介费在领取新证时付清。2010年2月4日，桂林市城管监察支队二大队以原告违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定罚款600元。2010年4月10日，原告购买了龙艳、戴利敏的摊位，并支付给龙艳和戴利敏转让费3300元。
2010年7月15日，被告黎某某从三人桂林市万安房产咨询有限责任公司处将刘某生于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋房产证原件借走，约定2010年7月16日归还，但一直未归还。
本院认为：一、两份买卖合同是否有效。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”桂林市中级人民（2009）桂市民终字第X号调解书确认：刘某芬同意将继承所得的座落于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋的二分之一所有权转让给黎某某，黎某某支付11.5万元给刘某芬后，该房屋即归黎某某个人所有。黎某某于2009年9月24日支付11.5万元房屋转让款给刘某芬，刘某芬出具收条一张，自2009年9月24日黎某某取得座落于桂林市秀峰区X路X号X栋X-X号房屋的所有权。被告辩称该房产并未过户到被告名下，房屋买卖合同不成立的答辩意见，与事实不符，本院不予采信。2009年9月24日，被告黎某某与第三人李某丁及第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司签订房屋买卖合同，且李某丁于2009年11月7日支付黎某某购房定金x元，黎某某出具收条一张，该房屋买卖合同系各方真实意思表示，合法有效。被告黎某某于2009年11月19日写给李某丁委托书一份，虽然被告黎某某辩解称其仅委托李某丁办理房产过户手续，但该委托书的内容除办理房屋过户手续外，还有六项委托事项，并已经过桂林市公证处公证认可，本院确认其真实性。2009年11月15日，第三人李某丁以黎某某（甲方）的名义与原告刘某甲（乙方）及第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司（丙方）签订房屋买卖合同及补充协议，虽然是第三人李某丁代签“黎某某”的名字，但卖房属黎某某授权范围，且委托书还注明“受托人在委托权限范围内签订的一切有关文件，委托人均予以认可”，故该房屋买卖合同及补充协议也具有法律效力，各方应当依约履行各自义务。
二、第二次房屋买卖的性质。2009年9月24日，被告黎某某与第三人李某丁签订房屋买卖合同，被告黎某某收了第三人李某丁x元，该房屋买卖合同已发生法律效力，不应当再委托李某丁卖房，被告黎某某于2009年11月19日写给李某丁委托书是方便李某丁办理房屋买卖及过户等使用。李某丁收取刘某甲的人民币x元并未交给被告黎某某，故2009年11月15日，第三人李某丁以黎某某（甲方）的名义与原告刘某甲（乙方）及第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司（丙方）签订房屋买卖合同及补充协议，系第三人李某丁作为购房人转卖被告黎某某所有的房产的行为。
三、赔偿金额。三方签订的购房补充协议约定：“二、甲方在收到乙方所付房款贰拾万元后，必需在2010年2月26日前将该房产权过户到乙方指定名下；三、如甲方违反该补充协议导致房屋买卖不成，按该房屋买卖合同正本第六条第三款视为甲方不愿将房屋卖给乙方违约处理，并赔偿一切装修损失而不计使用收益；四、签订此协议后，过户前原产权证由中介方代管，新证由中介方领取，乙方付完款后，由中介方将新证转交给乙方。”被告黎某某和第三人李某丁至今没给原告办好房产过户手续，且被告黎某某从中介拿走房产证，也构成违约，应当承担违约责任。2009年11月15日，第三人李某丁以黎某某（甲方）的名义与原告刘某甲（乙方）及第三人桂林市万安房产咨询有限责任公司（丙方）签订的房屋买卖合同第六条第三款约定：如在本合同生效后甲方不愿将房屋转让给乙方，甲方应及时将所收款项全部退还，并按所收定金数额向乙方支付违约金，同时应承担给乙方造成的相应损失，如乙方不愿购房，所交定金甲方不予退还。现原告要求被告和第三人承担连带责任，该房屋合同已实际解除，被告作为委托人，第三人作为实际转卖人，都应承担违约责任。考虑到第三人李某丁实际收取了原告刘某甲人民币购房款x元，且没有交给被告黎某某，应当由其将购房款x元退还给原告刘某甲，被告黎某某没有实际收到购房款x元，不应承担退还责任。被告黎某某和第三人李某丁连带赔偿原告违约金x元及中介费3000元。原告主张双倍赔偿10万元没有依据，因双方约定的是定金数额的违约金，故不能适用定金罚则。原告要求被告赔偿装修款x元，但未提供任何证据证明，对此请求，本院不予支持。罚款和摊位转让费与本案无关，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、第三人李某丁退还原告刘某甲购房款x元。
二、被告黎某某与第三人李某丁连带赔偿原告刘某甲违约金x元及中介费3000元。
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费5589元，保全费1670元，共计7259元，由原告刘某甲承担980元，被告黎某某和第三人李某丁承担6279元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5589元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：x，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长刘某宁
人民陪审员罗健民
人民陪审员赵雪萍
二○一○年十二月十九日
书记员韦素素
