原告XX石油化工集团有限公司，住所地香港XX。
法定代表人XX，董事。
委托代理人XX、XX，上海市国联律师事务所律师。
被告XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX。
委托代理人XX，江苏竹辉律师事务所上海分所律师。
被告XX，女，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
委托代理人XX，上海润言律师事务所律师。
第三人XX，男，X年X月X日生，汉族，住上海市XX室。
原告XX石油化工集团有限公司（以下简称XX公司）诉被告XX、XX房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市南汇区人民法院于2009年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2009年7月7日公开开庭进行了审理，原告的两委托代理人、两被告各自之委托代理人到庭参加诉讼。因原上海市南汇区人民法院撤销并入上海市浦东新区人民法院，2009年8月9日起由上海市浦东新区人民法院继续审理。本院依职权追加XX作为第三人参加诉讼，后依法组成合议庭，于2009年11月16日、12月23日公开开庭进行了审理。原告的两委托代理人、两被告各自之委托代理人到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，本院准予了原告的申请，依法对位于上海市浦东新区X镇X路X弄X号X室房屋（以下简称系争房屋）予以诉讼保全。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称，1996年原告XX公司因在沪建立办事处需要，购买了系争房屋，因当时内销房销售政策的限制，原告XX公司与当时上海办事处总经理即被告XX达成书面协议：所有购房款均由原告XX公司承担，房产权利人暂登记在被告XX名下，在法律法规允许被告向原告XX公司办理过户手续时，该房的权利人无条件变更给原告XX公司。为防止今后出现争议，上述协议经公证机构公证，并由原告XX公司的职工一直居住在系争房屋内，物业费等由原告XX公司支付。2007年以来，原告XX公司多次寻找被告XX办理产权变更事宜未果。2008年10月，原告XX公司只能在系争房屋外张贴醒目公告。2009年2月23日，原告XX公司突然获悉被告XX于2008年12月将系争房屋卖给了被告XX。后被告XX提起诉讼，至此两被告侵害原告XX公司合法权益的事实才得到披露。为维护原告XX公司合法权益免遭侵害，原告XX公司诉至法院要求两被告买卖系争房屋的行为无效，并判令被告XX履行公证协议，将系争房屋变更至原告XX公司名下。在追加第三人后，原告XX公司增加诉讼请求要求一并撤销被告XX与第三人XX间的抵押合同及抵押登记。
被告XX辩称，两被告间的买卖合同真实有效，并办理了产权过户手续。且即使原告XX公司主张成立，合同是效力待定，也不是当然无效，且没有其他法律规定的除外情形。被告XX另辩称，第一，支付钱款前，两被告间是有一份协议的，交易中心的合同是填写的格式而已；第二，没有按约交付房屋而支付剩余房款的原因是因为双方之间有朋友介绍的关系；第三，逾期交房的违约金的权利是可以放弃的；第四，原告XX公司最后的主张与诉求有不一致之处。
被告XX辩称，根据物权法规定，无论被告XX对房屋是否有处分权，其有权取得房屋，即使被告XX没有处分权，其善意取得房屋是有法律依据的，现其购买时不知道原告XX公司与被告XX在产权上有争议，产权登记上也没有异常，其支付75万元（人民币下同）价格是合理的，且办理了产权过户手续，故其有权取得涉案房屋。
第三人XX未到庭亦未有述称意见。
审理中，针对两被告的辩称，原告XX公司认为被告XX在买卖房屋时对原告XX公司合法权益的侵占主观上有恶意，没有将公证情况告知被告XX是故意的，侵犯了原告XX公司的合法权益；且被告XX称房屋买卖合同之前有一份合同，但至今没有提供；被告XX在被告XX逾期交房时仍支付房款，两被告在买卖时恶意串通，且无效合同是以合法方式来掩盖非法行为的。
审理中，对两被告买卖系争房屋的具体情况，第一、二被告均表示以2009年5月22日在上海市公安局南汇分局经侦支队所作的询问笔录（以下简称经侦笔录）中的内容为准。
经审理查明，两被告于2008年12月10日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告XX将系争房屋（建筑面积95.01平方米）以人民币75万元转让给被告XX，被告XX于2008年12月31日前腾出系争房屋并通知被告XX进行验收交接。被告XX应收到通知之日起7日内对房屋进行验收，查验后交付房屋钥匙为房屋转移占有的标志。合同另约定两被告在2008年12月10日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。对于双方如有违约行为，合同约定如被告XX未按合同约定限期付款，每逾期一日，被告XX应向被告XX支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；被告XX未按合同约定期限交接房屋，每逾期一日，被告XX应向被告XX支付逾期已收款0.1%的违约金。两被告在上述合同附件三中约定被告XX同意被告XX对房款分期支付，分别为在本协议签署之日起三日内被告XX支付20万元作购房款、2008年12月6日前支付20万元购房款、2008年12月9日前支付20万元购房款、被告XX取得产权证之日支付余款15万元。2008年12月5日、12月6日、12月9日被告XX各向被告XX支付了20万元，2009年1月1日支付了15万元，均通过银行转帐方式支付。2008年12月10日有关部门向被告XX出具了上海市房地产业销售统一发票记帐联（金额为75万元）及上海市财政局契税缴款书（金额为11,250元）。2008年12月26日被告XX取得系争房屋的上海市房地产权证。2008年12月30日被告XX与第三人XX签订抵押借款协议，约定被告XX因购房需要向第三人XX借款人民币100万，借款期限从2008年12月1日起至2013年11月30日止，被告XX将系争房屋作为该笔借款的抵押担保物，议定抵押物价值为人民币100万元，同日有关部门出具上海市房地产登记册房地产他项状况信息，载明系争房屋的他项权利人为第三人XX，债权数额为100万元，设定日期为2008年12月1日、结束日期为2013年11月30日、受理日期为2008年12月30日、核准日期为2008年12月31日。现被告XX向被告XX支付的系争房屋75万元购房款系向第三人XX借款所得。
另查明，1996年1月3日，原告XX公司与被告XX签订《协议书》协议主要约定如下：一、被告XX以个人名义签订购买系争房屋的出售合同，有关购买该物业的费用包括人民币200,281.08元及有关税费全部由原告XX公司支付；二、该物业交付被告XX使用之日起，使用权归原告XX公司所有，须交纳的费用由原告XX公司承担；三、在中国法律允许被告XX向原告XX公司办理产权过户手续时，原告XX公司有权于任何时候完成该物业之过户手续，被告XX不得以任何理由提出异议，否则视为乙方违约；四、如办理过户手续，有关费用均由原告XX公司承担；五、双方须共同遵守以上协议，任何一方违约，须赔偿另一方的经济损失；六、本协议自签订之日起生效，双方各执一份。1996年8月，广州市公证处出具（96）穗证内经字第x号公证书，证明原告XX公司与被告XX签订的上述协议书中原告XX公司的印章及XX、被告XX的签名署实。
另查明，被告XX曾向本院起诉被告XX及原告XX公司上海办事处要求交付系争房屋，后该案移送公安部门处理，公安部门曾向第一、二被告作过相关询问笔录，后公安部门对移送的该案予以撤销。被告XX在经侦笔录陈述的买卖系争房屋的经过为：被告XX与第三人XX系朋友，第三人XX系被告XX的朋友，被告XX通过第三人XX的介绍将系争房屋出售给被告XX，具体的房屋转让价格及相关事宜由被告XX与第三人XX进行商谈后再由第三人XX告知被告XX。在2008年九、十月，被告XX自己及在被告XX陪同下去实地去察看过几次系争房屋，因没有钥匙故未进房查看，被告XX告知被告XX里面暂时有人居住故不方便进去看，待里面的人搬走后被告XX会交付房屋，看房时第一、二被告均未看到原告XX公司张贴的公告。出售房屋时被告XX未告知被告XX其与原告XX公司之间就系争房屋间有协议。按房屋买卖合同约定，被告XX应在2008年12月31日前交付系争房屋，因当时原告XX公司员工居住在内无法按时交付，被告XX将实情告知被告XX，并向被告XX保证会解决问题，被告XX没有说别的，并把15万元余款给了被告XX。
被告XX在经侦笔录陈述的买卖系争房屋的经过为：被告XX的丈夫从第三人XX处得知被告XX有房屋欲出售。2008年九、十月被告XX去系争房屋处看过几次，因没有房屋的钥匙故没有进房察看。被告XX叫第三人XX去问过被告XX，被告XX说里面暂时有人所以不方便进去看房。系争房屋的价格及具体转让事宜被告XX都是委托第三人XX和被告XX谈的。被告XX并未实际履行交付系争房屋时，第三人XX告诉被告XX没有问题，出于对第三人XX的信任，故被告XX仍将余款15万元支付给被告XX，被告XX和第三人XX均未向被告XX提起过系争房屋的实际所有人的情况。后因被告XX长期未拿到房屋，故才找到第三人XX，第三人XX才告诉房屋其实被原告XX公司所占用，时间大概是在过年时候。被告XX购买系争房屋的钱款是向第三人XX借的。
以上事实由原、被告陈述、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、《协议书》、（96）穗证内经字第x号公证书、上海市房地产登记册房地产他项状况信息、第一、二被告的经侦笔录等证据所证实。
本院认为，根据原告XX公司与被告XX之间就系争房屋的约定、系争房屋实际出资及使用情况，可以认定原告XX公司是该房屋的实际权利人，且鉴于当时内销房销售对象上的政策限制故将系争房屋的产权暂登记在被告XX名下，故被告XX对系争房屋不享有真正的所有权。现被告XX未经原告XX公司许可，且事后未得到原告XX公司的追认，将系争房屋出售给被告XX属于无权处分，故两被告签订的房屋买卖合同无效。根据本案的具体案情及第一、二被告在经侦笔录中的陈述，本院认为其一，被告XX购买系争房屋并没有通过二手房正常的市场中介，而是由第三人XX介绍，且系争房屋的价格及具体转让事宜被告XX都是委托第三人XX和被告XX商谈，购房作为日常生活中重大的事务，被告XX的该行为与常理不符，令人产生合理怀疑；其二，被告XX作为买受人，其向被告XX所支付的购房款均是向第三人XX借款所得，其并未实际出资；其三，被告XX在察看系争房屋时一直未进房查看，在系争房屋有其他人居住时以相信第三人XX为由仍按约支付房款；其四，按被告XX的陈述因原告XX公司员工居住在系争房屋内而无法按约向被告XX交付房屋，故将实情告知被告XX，被告XX因相信第三人XX仍将余款15万元支付；按被告XX的陈述被告XX及第三人XX未向被告XX讲过实际情况，大概在过年时才由第三人XX告诉其相关情况。虽然被告XX否认知道实情，但被告XX的陈述与被告XX的陈述在此点上有矛盾，故本院根据被告XX的陈述，认定在被告XX未能按约交付房屋时，被告XX已被告知系争房屋的实际情况，但被告XX仍支付了余款15万元。综上，本院分析两被告及第三人XX间的就系争房屋买卖合同的签订、付款过程中被告XX明知存在诸多疑点和不合常理之处，但仍与被告XX签订房屋买卖合同并将支付余款，且与第三人XX签订抵押借款合同，故此风险责任应由被告XX承担，其不能取得系争房屋产权，系争房屋产权应恢复登记于被告XX名下。另根据原告XX公司与被告XX之间的公证协议，被告XX应将系争房屋变更过户至原告XX公司名下。关于被告XX与第三人XX间的抵押合同及抵押登记，本院认为由于两被告与第三人XX之间的恶意串通的行为侵害了他人的物权，被告XX不能取得系争房屋的产权，其将系争房屋进行抵押的行为是无权处分行为，属于无效，故对于系争房屋的抵押登记予以撤销。第三人经本院传票合法传唤，庭审时不到庭应诉，是对其诉讼权利的漠视和放弃，如果由此产生对其不利的后果，应由其自负。另两被告在本院向其询问如买卖合同被确认无效后其两人之间的债权债务如何处置，两被告均表示不能当庭答复，且在本院规定的期限内亦未提供相关书面意见，故本院对系争房屋买卖合同确认无效后两被告及第三人间的债权债务问题不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，判决如下：
一、确认被告XX与XX于2008年12月10日签订的购买上海市浦东新区（原南汇区）康桥镇X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，该房屋产权恢复登记至被告XX名下（产权恢复登记所需的费用由两被告按相关规定负担）；
二、被告XX于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区（原南汇区）康桥镇X路X弄X号X室房屋产权变更登记至原告XX石油化工集团有限公司名下（变更登记所需的费用由原告XX石油化工集团有限公司负担）；
三、确认被告XX与第三人XX于2008年12月30日签订的《抵押借款协议》中对上海市浦东新区（原南汇区）康桥镇X路X弄X号X室房屋的抵押担保无效，撤销该房的抵押登记。
本案案件受理费11,380元、保全费4,520元（原告已预交），由两被告各负担7,950元，两被告应付之款于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告于三十日内，两被告、第三人于十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长杨建芳
审判员冯昀
代理审判员宣志慧
书记员苏胜眉
