原告XX国际（北京）有限公司上海分公司，住址……

负责人林X，总经理。

委托代理人顾惠X，系职员。

委托代理人吴蔼X，系职员。

被告上海厚X建筑装饰工程有限公司，住所……

法定代表人查贵X，总经理。

委托代理人张厚X，系职员。

委托代理人高树X，上海市润X律师事务所律师。

原告XX国际（北京）有限公司上海分公司诉被告上海厚X建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2007年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2007年12月24日、2008年2月20日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX国际（北京）有限公司上海分公司诉称，2006年10月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定，由原告将座落在本市徐汇区X路X号FX整层面积748.54平方米出租给被告使用，月租金34,152元，水、电、物业管理、设备运行费等费用每月为27,321元，被告应于每月10日前向原告支付上述两项费用。另被告向原告支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的上述两项费用即122,946元，租赁期自2006年10月18日起至2008年10月17日止。合同还约定，被告逾期不支付租金、管理费累计超过2个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金。被告自2007年4月起开始不支付上述费用，经原告多次催讨，被告仍未支付，2007年8月中旬被告背着原告将部分办公用品搬出，避而不见原告，原告于同年9月21日发函通知被告，要求解除双方合同，被告付清拖欠的租金、物业管理费及违约金等，被告不予理睬，故原告诉至法院，请求判令终止原、被告双方租赁合同；2、被告支付拖欠的租金、物业管理费、违约金等合计368,838元（其中2007年6月至9月的租金为136,608元，2007年6月至9月的物业管理费为109,284元，违约金为上述欠费的1.5倍计122,946元）。

被告上海厚X建筑装饰工程有限公司辩称，被告从未在系争房屋内办公，本案应追加上海华X贸易有限公司（以下简称华X公司）为被告，因为被告与原告之间并无合同关系，原告起诉被告主体不对。另，原告自2007年6月起停水、停电，不应收取租金等。

经审理查明，2006年10月8日，原告与上海博X园林绿化工程有限公司（以下简称博X园林公司）签订《上海房屋租赁合同》及《补充条款》、《公共契约》各一份，约定，原告将本市X路X号FX整层出租给博X园林公司作办公使用，建筑面积748.54平方米。原告于2006年10月18日前向博X园林公司交付房屋，租赁期自2006年10月18日起至2008年10月17日止。租期届满，原告有权收回房屋，博X园林公司应如期返还，需继续承租的，则应于租赁期届满前2个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.50元，月租金总计为34,152元，二年内不变。博X园林公司应于每月10日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则博X园林公司需按日租金的2％支付违约金。原告交付房屋时，博X园林公司应向原告支付租赁保证金即2个月的租金122,946元（此款含物业管理、水、电、设备运行费用）。租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由博X园林公司承担的费用外，剩余部分无息归还博X园林公司。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、设备运行等费用由博X园林公司承担。博X园林公司承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间：按每平方米一天计算，单价1.20元/天平方米，每月合计27,321元。如博X园林公司逾期不付租金、管理费累计超过2个月的，原告可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。《租赁合同》及《补充条款》、《公共契约》的落款处原同时盖有案外人华X公司和被告的公章，但华X公司的公章被划去。签约后，博X园林公司于2006年10月10日支付给原告租赁保证金122,946元。租赁期间，一直由博X园林公司向原告付租，2007年4月起博X园林公司开始拖欠付租，并于2007年8月离开系争房屋（未办理交接）。2007年9月21日，原告致函被告，提出因被告累计拖欠租金136,608元，水、电、物业管理、设备运行费等109,284元，正式通知被告，双方终止租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、物业管理费（自2007年6月起至2007年9月，保证金已冲抵租金、物业管理费）及按月租金、物业管理费的1.5倍支付违约金等共计368,838元。

另查明，2007年6月8日，博X园林公司企业名称变更为被告。

上述事实，除原、被告的陈述一致外，由租赁合同、补充条款、公共契约、付款凭证、公函等证据证实，并经庭审质证，应予认定。

本院认为，原告与博X园林公司签订了租赁合同、补充条款及公共契约，博X园林公司使用了系争房屋并向原告支付保证金和租金，双方之间建立了租赁合同关系。博X园林公司未按约支付租金、物业管理费等，构成违约，应承担相应违约责任，由于双方合同并未对逾期缴纳物业管理费的违约责任进行约定，故原告要求按照物业管理费欠费的1.5倍主张违约金，依据不足，本院难以支持。博X园林公司于2007年6月变更名称为被告，博X园林公司的债权债务仍应由被告承接，原告将被告列为诉讼主体，符合法律规定，被告主体资格适格。被告认为应将华X公司作为被告，无事实依据和法律依据，本院不予采信。被告认为原告于2007年6月起停水、停电不应收取租金等辩称意见，亦无相应证据证实，本院不予采信。被告逾期付租超过二个月，原告依据合同约定已向被告发出解约通知，故原告要求终止双方租赁关系的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告XX国际（北京）有限公司上海分公司与被告上海厚X建筑装饰工程有限公司（原名称X海博X园林绿化工程有限公司）于2006年10月8日签订的租赁合同终止履行；

二、被告上海厚X建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX国际（北京）有限公司上海分公司房屋租金136,608元、物业管理费109,284元；

三、被告上海厚X建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX国际（北京）有限公司上海分公司违约金51,228元；

四、XX国际（北京）有限公司上海分公司的其余诉讼请求，不予支持。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,912.60元，由原告负担1,023.76元，被告负担5,888.84元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长包莉

审判员徐汶

代理审判员陈向红

书记员邓瑜佳