原告（反诉被告）庞某某，

原告（反诉被告）李某某，

委托代理人朱某某，男，河南规范律师事务所律师。

委托代理人兰某某，男，河南规范律师事务所律师。

被告（反诉原告）宋某某，

委托代理人赵某某，男，河南循规律师事务所律师。

二原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2009年7月31日公开开庭审理了此案。二原告及其委托代理人，被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告诉称，2008年8月5日原告与被告签订租赁协议一份，协议约定：原告租赁被告的尉氏县天地油脂有限公司，租期两年，年租金23万元。原告依约向被告支付一年的租金23万元。2009年元月上旬，被告到厂里拉闸断电，用一辆轿车横在门口，阻止原告卖油；2009年阴历正月初九被告又派人把厂大门锁换掉，阻止原告经营。被告的行为导致原告合同目的不能实现，已构成根本违约。现要求1解除合同，2退还租金x.70元（2009年3月至8月5日），3返还库存生产材料。同时辩称，反诉原告已构成根本违约，合同应当解除，不应继续交付租金。

被告辩称，双方应继续履行合同，被告的行为并不是阻止原告经营，而是要求被告交付租金，继续履行合同，因此，被告不应当退还原告租金。原告诉称原材料项目和数量与事实不符，现有部分仍在厂里存放，原告可任意支配，不存在返还的问题。并提出反诉，要求反诉被告继续履行合同，支付租金x元。

原告（反诉被告）向本院提供的证据有：1租赁协议。2被告宋某某2008年8月5日出具的收到条，刘会民2008年12月26日出具的收到条。3史××，张××，张××，侯××证言以证明被告阻止原告经营的事实。4原被告通话记录以证明已通知被告解除合同，被告承认违约事实。5材料清单一份。

被告（反诉原告）向本院提供的证据有：1欠条三份以证明三人担保原被告合同履行。2郎××证言以证明被告没有让其换锁。3徐××调查笔录以证明被告庞某某早在老家建厂，请徐××帮忙干。4租赁协议第三条约定租金2009年2月交付，至今仍未交付。5侯学超调查笔录一份以证明原告庞某某在家办厂，违约在先。

被告对原告的证据异议为：被告并没有阻止原告生产经营，证言不实，由于原告初次交付租金就违约，为了确保原告继续租赁经营才要求原告预交租金。原被告通话记录不能证明双方解除合同。材料清单是原告单方行为，与被告无关。

原告对被告的证据异议为：欠条正好证明被告违约。证言不属实，调查笔录形式违法。被告违约在先，不应交付租金。

经审理查明，原被告于2008年8月5日签订尉氏县天地油脂有限公司租赁协议，约定年租金23万元，租期两年（2008年8月5日至2010年8月5日）；自协议签订之日起，原告付给被告20万元，工厂运作3个月时，再交付3万元；第二年租金于2009年2月预交3万元，到2009年8月5日将第二年租金交清。双方不得单方终止协议。2008年8月5日原告依约交付租金20万元，于2008年12月26日交付租金3万元，逾期51日。2009年元月4日，被告到厂里要求原告预交租金3万元，以确保原告继续经营。双方协商不成，由李某某，侯学超，史魁海担保并各出具1万元欠条后，被告离开公司。另查明，2009年1月9日门卫郎培亮将原告交给的钥匙丢失，他和张卫红一起换了两把锁，被告并不知情。

本院认为，合同签订后双方均应按照约定履行各自的义务，如一方违约致使合同根本目的不能实现，对方有权要求解除合同；或者违约行为虽然不会致使合同不能履行，但由于合同成立后客观情况发生了在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，根据公平原则结合案情，可以解除合同。结合本案，原告逾期交付租金51日，被告提前强行收取租金，双方均有违约行为，虽然该违约行为不足以使合同终止，但是考虑目前公司经营状况以及双方的合作状况等原因，继续履行合同已经没有实际意义，只能使双方损失进一步扩大，为此，双方签订的租赁合同应予解除。原告诉称，被告停电堵门，指使他人换锁，阻止原告经营，致使合同目的不能实现，要求解除合同，本院认为，被告因担心原告违约而提前强行收取租金的行为属违约行为，但不足以导致合同解除，同时也不符合双方订立合同的本意，原告要求解除合同的理由不能成立。因此，原告要求被告退还租金的主张因证据不足，不予支持。原告要求被告退还库存材料，因被告并无占有处分原告的材料其请求不能成立。由于合同已没有履行的必要，反诉原告要求反诉被告继续履行合同并交付租金的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百二十条，第二百一十二条。《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第二十六条之规定，判决如下：

一、解除原被告签订的尉氏县天地油脂有限公司租赁合同。

二、驳回原告庞某某、原告李某某其它诉讼请求。

三、驳回反诉原告宋某某的反诉请求。

案件受理费2276元有二原告承担；反诉费550元有反诉原告承担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长马占国

审判员杨志华

审判员司凤英

二○○九年九月四日

书记员李某芝

审核人马占国签发人王震峰