原告xx物业顾问（上海）有限公司，注册地上海市浦东新区X路X号X室，实际经营地上海市卢湾区X路X号上海中环广场X楼。

法定代表人x，董事长。

委托代理人傅xx，上海市xx律师事务所律师。

被告xx国际大楼（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区X路X号地下一层。

法定代表人陈xx，董事长。

委托代理人张x，女，xx国际大楼（上海）有限公司工作。

委托代理人刘xx，上海市xx律师事务所律师。

原告xx物业顾问（上海）有限公司诉被告xx国际大楼（上海）有限公司居间合同纠纷一案，本院于2010年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告xx物业顾问（上海）有限公司之委托代理人傅xx，被告xx国际大楼（上海）有限公司之委托代理人张x、刘xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告xx物业顾问（上海）有限公司诉称，原告受被告委托对上海市浦东新区X路X号的xx国际大楼进行对外招租，经原告居间介绍，2009年2月26日被告与案外人xx银行股份有限公司（以下简称xx银行）签订了租赁合同，被告将xx国际大楼X楼整层即1101、1102、1103、X室及X楼的1203、X室出租给xx银行，租赁面积共计3715.11平方米。租赁合同签订后，被告签署了中介酬金确认书，确认支付原告相当于2个月不含物业管理费及免租期的净租金作为中介酬金，金额为人民币1,035,092元（以下币种相同），并于租户正式起租并缴付2个月租金及物业管理费后的次月25日支付中介酬金。但被告未按承诺向原告支付中介酬金。2009年11月18日原告向被告发函，向被告催讨中介酬金，被告回函称因xx银行提出解约，被告正与xx银行商讨违约赔偿事宜，待被告与xx银行正式解除合同后，再行协商中介酬金事宜。根据被告所提供的其与xx银行往来的函件，可以看出截止2009年10月13日双方就解除合同尚未达成一致意见，故此期间的租金xx银行也应当已支付，支付时间已超过2个月，则被告支付原告中介酬金的条件已成就。虽然被告提供的付款凭证显示xx银行支付了1101、1102、1203、X室3个月的租金，支付了1103、X室1个月的租金，但并不能证明xx银行2009年9月之后未支付租金，且两者相加也超过了2个月的租金。而被告与xx银行签订的终止协议载明，xx银行支付被告租赁保证金2,055,012元及另行3.25个月的租金1,836,269.50元作为补足自签约日至提前终止日的租金，根据该数额，xx银行支付的租金已支付至2010年2、3月，显然被告收取六套房屋的租金已经超过了2个月。此外，中介酬金确认书约定租户缴付2个月租金及物业管理费后支付中介酬金，并没有明确表明缴付的是哪套房屋。被告主张酬金过高，但酬金确认书系原、被告的真实意思表示，并不违反国家法律的强制性规定，且居间的为办公用房，与一般房屋租赁不同，原告做了很多的居间工作。综上，被告支付中介酬金的条件早已成就，原告完成了居间义务，被告应按约向原告支付酬金，但被告至今未予支付，亦给原告造成了逾期付款的利息损失。故诉至法院，要求：1、判令被告支付原告中介酬金1,035,092元；2、判令被告支付原告自2009年12月1日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期利息。

被告xx国际大楼（集团）有限公司辩称，被告支付原告中介酬金的条件尚未成就，按中介酬金确认书第三条约定，被告应当于租户正式起租并缴付2个月的租金及物业管理费后的次月25日支付中介酬金。承租人xx银行于2009年2月26日与被告签订租赁合同后，承租了1101、1102、1103、X室及1203、X室，其中1101、1102、1203、X室起租时间为2009年7月，1103、X室起租时间为2009年9月。2009年9月14日被告即收到xx银行的来函，要求于2009年9月15日解除合同，后经协商，被告与xx银行于2009年12月29日签订终止协议，约定双方于2009年9月30日解除租赁合同。故xx银行实际缴付了1101、1102、1203、X室自2009年7月至2009年9月3个月的租金，而1103、X室仅支付了2009年9月的租金，并且是按合同约定缴纳的。因1103、X室房屋仅支付了1个月的租金，与原、被告签订的中介酬金确认书第三条约定的酬金支付条件内容不符，故被告支付酬金的条件尚未成就。被告与xx银行的终止协议虽然表述xx银行支付被告租赁保证金2,055,012元及另行3.25个月的租金1,836,269.50元作为补足自签约日至提前终止日的租金，但实质该款是xx银行支付给被告的违约赔偿金，因协议写明“赔偿”等字眼会对xx银行造成不利影响，故被告根据xx银行的要求写成租赁保证金及3.25个月的租金，被告也于2010年1月收到了该赔偿款项共计389万余元。此外，原告主张的中介酬金数额过高，违反了国家及上海市关于房地产中介服务收费、关于租赁中介收费的规定，居间收费应当以半个月或一个月租金数额为中介费，被告与xx银行约定的六套房屋月租金为565,006元，原告收取2个月的净租金作为酬金明显过高。表示不同意原告的诉讼请求。若法院判决被告需支付酬金，也仅同意按月租金565,006元的50%向原告支付中介酬金。

经审理查明，2009年2月4日xx银行出具中介委托书，委托原告为xx银行租赁xx国际大楼的独家中介代理。2009年2月26日被告作为出租方甲方与xx银行作为承租方乙方签订《xx国际大楼租赁合同》一份，约定：甲方将xx国际大楼X层01-X室及X层03-X室出租给乙方，甲方于2009年3月1日前向乙方交付1101-X室及1203-X室，房屋租赁期间自2009年7月1日起至2012年6月30日止，2009年3月1日至2009年6月30日为装修免租期；甲方于2009年5月1日前向乙方交付1103-X室，房屋租赁期间自2009年9月1日起至2012年6月30日止，2009年5月1日至2009年8月30日为装修免租期。嗣后，原、被告签订《中介酬金确认书》，约定：经原告推荐，xx银行于2009年2月26日与被告签订租赁合同，被告支付原告相当于2个月不含物业管理费及免租期的净租金作为中介酬金，金额1,035,092元，被告于租户正式起租并缴付2个月租金及物业管理费后的次月25日支付中介酬金。至2009年9月xx银行向被告支付了1101、1102、1203、X室3个月的租金和物业管理费及1103、X室1个月的租金和物业管理费。2009年11月18日原告向被告发函，要求被告收函后七日内支付中介酬金。被告于2009年11月27日回函原告，表示因xx银行单方要求提前解约，目前正与xx银行商谈违约赔偿事宜，待正式解除合同后，再行协商佣金事宜。2009年12月29日甲方被告与乙方xx银行签订《终止协议》一份，约定：甲乙双方于2009年2月26日签订《xx国际大楼租赁合同》，现乙方须提前解除租赁合同，双方就提前解除租赁合同协议事项，达成以下协议：一、甲乙双方经友好协商，同意原《xx国际大楼租赁合同》提前至2009年9月30日终止。二、乙方同意给予甲方《xx国际大楼租赁合同》租赁保证金（即人民币2,055,012元）和另行3.25个月的租金（即人民币1,836,269.50元）作为补足自签约日至提前终止日的租金，合计为人民币3,891,281.50元……。因被告未支付中介酬金，2010年9月原告提起本案诉讼，诉请如前。

以上事实，由原告提供的中介委托书、中介酬金确认书、原告律师函、被告回函，被告提供的《xx国际大楼租赁合同》、入帐通知单、租金及管理费明细表、《终止协议》等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据中介酬金确认书的约定，被告应于租户正式起租并缴付2个月租金及物业管理费后的次月25日支付原告中介酬金，原告主张租赁房屋有六套，而该约定未明确表明须支付哪套房屋2个月的租金，且xx银行缴付的1101、1102、1203、X室3个月租金和1103、X室1个月租金，加起来也已超过了2个月，原告对该约定之解释，并无不当，本院予以采信。其次，根据被告与xx银行签订的终止协议约定，xx银行须支付被告租赁保证金2,055,012元及3.25个月的租金1,836,269.50元，被告主张该款系违约赔偿款，但并未提供相应证据予以证明，本院难以采信，即使系违约赔偿款，其实质亦为因解除合同对被告将来可得利益即租金及其它相关损失的赔偿，被告自认收到了该笔款项，而该款已远高于六套房屋2个月的租金及物业管理费。此外，被告与xx银行于1103、X室起租日后不久即解除合同，且约定解除合同日期为该二套房屋起租日之同月，被告据此以只收取了1103、X室1个月的租金为由，主张支付中介酬金条件未成就，故拒付酬金，对此本院认为，原告居间成功后，被告即与xx银行解除租赁合同，而原告对被告与xx银行签订合同后不久即解除合同，且约定解除合同日期为其中两套房屋起租日的当月，是无法预计及控制的，若起租后即解除合同，从而造成原告无法获得应获酬金，显然有失公平。关于酬金的数额，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，被告主张酬金过高，依据不足，本院不予采纳。综上，被告支付原告中介酬金的条件已成就，原告要求被告按约支付酬金1,035,092元，依法有据，本院予以支持。关于原告所主张的利息，原告于2009年11月18日向被告发函催要酬金，被告仍未及时支付酬金，确给原告造成了逾期付款的利息损失，故对原告该主张，本院亦依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十六条之规定，判决如下：

一、被告xx国际大楼（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告xx物业顾问（上海）有限公司中介酬金人民币1,035,092元；

二、被告xx国际大楼（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告xx物业顾问（上海）有限公司自2009年12月1日起至本判决生效之日止，以上述款项人民币1,035,092元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付的利息。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币14,670元，减半收取计人民币7,335元，由被告xx国际大楼（上海）有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员储刘明

书记员丁叶