原告深圳市甲物业管理有限公司，住所地深圳市。

法定代表人董某某，总经理。

委托代理人章某，律师。

被告上海乙房地产有限公司，住所地松江区。

法定代表人张某，总经理。

委托代理人钱某，该公司工作人员。

原告深圳市甲物业管理有限公司诉被告上海乙房地产有限公司物业管理纠纷一案，本院于2009年8月10日受理后，依法由代理审判员张莉独任审判，并于2009年9月17日、10月20日两次公开开庭进行了审理。原告深圳市甲物业管理有限公司的委托代理人章某、被告上海乙房地产有限公司的法定代表人张某参加了两次庭审，被告上海乙房地产有限公司的委托代理人钱某参加了第一次庭审，本案现已审理终结。

原告诉称：2006年1月8日，原告与上海市松江区丙田庄业主大会（以下简称丙业主大会）签订物业管理合同，该合同约定：由丙业主大会委托原告对丙田庄实行物业管理，管理期限自2006年1月10日起至2008年1月9日；同时约定住宅用房的物业管理费为每月每平方米人民币（以下币种同）2.20元，商业用房的物业管理费为每月每平方米4.40元。2006年1月9日原告进入丙田庄小区进行物业服务管理至今，但被告未能缴纳2007年2月的物业管理费。故起诉要求法院判令被告支付物业管理费11,682.97元。

被告辩称：原告诉讼请求中提到的房屋系被告开发，上述房产现已转让于案外人阮某及洪某，并于2007年2月底3月初核准登记在两人名下，其确认讼争房屋2007年2月物业费的缴纳主体应为被告。但是被告拒绝向原告缴纳上述物业费，因为首先讼争房屋系位于丙田庄欧洲街的商铺，该项目与丙田庄住宅项目系分立的两个项目，业主大会无权在未经得欧洲街商铺业主的同意的情况下与原告订立物业管理合同；其次原告未尽到安保及保洁职责，欧洲街环境很差，道路和河道内有垃圾和杂草；另外，鉴于讼争房屋大部分并未实际使用，所以原告提出的收费标准不合理。故请求法院驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2006年1月8日，原告与丙业主大会签订物业管理合同约定由丙业主大会委托原告对丙田庄实行物业管理，管理前期限自2006年1月10日起止2008年1月9日。同时合同约定住宅用房的物业管理费为每月每平米人民币2.20元，商业用房的物业管理费为每月每平方米4.40元。

另查明：被告系上海市松江区X镇X路某弄X号至X号、X号至X号房屋的建设单位，2007年3月1日上述房屋中251-X号至253-X号、255-X号至257-X号房屋核准登记于阮某名下，251-X号至253-X号、255-X号至257-X号房屋核准登记于洪某名下；2007年2月28日上述房屋中258-X号至262-X号房屋核准登记于阮某名下，258-X号至262-X号房屋核准登记于洪某名下。上述房屋均系商品用房，建筑面积合计为2,655.22平方米，物业费标准按照每月每平方米4.40元计算，2007年2月的物业费合计为11,682.97元。

以上事实，有物业管理合同、上海市房地产登记册、（2007）松民一（民）初字第X号民事判决书、当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为：尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业管理费应由建设单位缴纳。本案被告作为建设单位对于尚未出售或者未交给物业买受人的房屋，应当负有缴纳物业管理费的义务，本案讼争房屋系2007年2月28日及3月1日核准登记于案外人名下，故被告对于上述房屋2007年2月份的物业管理费仍然负有缴纳义务。原告与上海市松江区丙田庄业主大会签订的物业管理合同系双方真实意思表示，合同中明确了物业管理范围包括了丙田庄欧洲街，上述事实也已得到了另案生效判决的确认，故本案中原告要求被告缴纳物业管理费依据充分，本院予以支持。关于被告提出的原告未尽到物业管理职责的辩解意见,本院认为就被告目前提供的证据尚难以证明被告未履行物业管理职责，而且被告提出的关于小区公共管理、公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，属于全体业主的权利，业主应向业主委员会反映，由全体业主协商。若物业公司在管理过程中，确因过错侵害了业主的权益，业主委员会可通过合法途径解决。关于被告提出的物业费的收费标准不合理的辩解意见。本院认为，物业管理合同中明确约定了物业费的收取标准，该约定符合《物业服务收费管理办法》相关规定，故本院对于被告的辩解意见不予采纳。综上，本院认为被告应向原告缴纳讼争房屋2007年2月的物业管理费用总计11,682.97元。据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：

被告上海乙房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告深圳甲物业管理有限公司物业管理费11,682.97元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费92元，减半收取46元，由被告上海乙房地产有限公司负担（于本判决生效后七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张莉

书记员张英杰