原告王某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）—3—X号。身份证号码x。

委托代理人王某乙，男，50岁，盘锦北通工程材料有限公司经理，住（略）。

被告盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司，住所地盘锦市兴隆台区X路西。

法定代表人姜某某，该公司经理。

委托代理人孙密文，辽宁光华（略）事务所（略）。

原告王某甲为与被告盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2010年3月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年5月13日、2010年6月4日公开开庭审理了本案。原告王某甲及其委托代理人王某乙和被告的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年被告发布信息，对外预售其开发的圣鑫综合大厦商业网点，2009年5月26日原告准备购买圣鑫综合大厦A网—4#商业网点，面积300平方米，购买价格400万元。在被告没有出示售楼许可证情况下，先行支付购楼款300万元。2009年5月27日又支付购楼款100万元，至此原告已全额支付购楼款。被告在收取购楼款后，答应马上办理售楼合同，并于2010年底交付使用，经原告多次催促及多方询问，被告在没有取得预售许可的情况下收取了原告的购楼款，其建筑工程相关手续也不完善，也不可能在2010年底交付使用，原告要求被告返还购楼款，被告以种种理由推迟给付，原告为保护合法权益不受侵害，诉至法院要求被告立即返还购楼款400万元及利息，并承担涉诉费用。2010年5月13日庭审中，原告经与被告提供的三张收款收据上的收款事由比对，原告由起诉时要求被告返还购楼款400万元及利息变更诉讼请求为要求被告返还购房定金400万元及利息。因此、按相关规定被告要求重新给其答辩期限，放弃举证期限。

被告辩称：原告的诉请毫无事实根据与法律依据。原告经人介绍欲购买我公司开发的圣鑫综合大厦A网—4#商业网点的事实存在，但是原告交纳的400万元并非是购房款，而是“定金”。对此，答辩人既有人证又有书证。根据我国《合同法》第115条之规定，给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金。现在，原告将“定金”说成是“购房款”，是在自欺欺人。其诉讼请求不应得到人民法院的支持，答辩人建议驳回原告的诉讼请求。

综上，本院归纳的争议焦点是：1、原告要求被告返还购房定金400万元，理由是否成立。2、被告为原告于2009年4月29日出具的收款收据上的收款事由内容是否有效。

针对争议焦点，原告提供的证据：

2009年4月29日被告为原告出具的收款收据一张，金额为50万元，收款事由定金。并在该收据上注明圣鑫综合大厦外网A—4#约185平方米，此房定价为4.5万元/平方米，应预交定金400万元（所欠定金300万元，2009年5月20日前付清，否则已交定金不退），如开盘一周内不能及时交纳余款属自动放弃，但圣鑫公司要扣除所交款的40%作为延误销售赔偿款，余款待此房售出后退还。此网点不享受售楼处优惠政策。2009年4月30日被告为原告出具收款收据一张，金额为50万元，收款事由定金。2009年5月26日被告为原告出具收款收据一张，金额为300万元，收款事由为定金。三张收据总计金额为400万元。被告对原告提供的三张收款收据没有异议，本院对被告收取原告购房定金400万元的事实予以确认。

针对争议焦点，被告提供的证据：

1、被告为原告出具的三张收款收据，金额总计400万元，内容与原告提供三张收款收据一致，原告无异议，本院予以采信。

2、2008年2月25日被告与盘锦市国土资源局签订的国有土地出让合同。土地使用证，证号为盘国用〈2010〉地x号。2008年2月28日颁发的建设用地规划许可证，证号为x。2009年3月20日颁发的建设工程规划许可证，证号为x。2008年2月26日盘改投发字2008第X号批复。2010年1月28日颁发的建设工程施工许可证，编号为x。2010年6月3日颁发的商品房预售许可证，证号为盘房许字第x号。原告对被告提供的上述证据的真实性没有异议，但对商品房预售许可证颁发的时间有异议，并称和被告承诺我方的时间前后不符。因原告对以上的证据真实性无异议，本院对以上证据予以采信。

根据原、被告的庭审陈述和原、被告在庭审中提供的证据，本院查明并确认以下事实：

2008年2月26日，被告盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司经盘锦市发展和改革委员会盘发改投发〈2008〉5批复，原则同意盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司新建圣鑫综合商厦项目。建设地址兴隆台区X街北侧，工程名称圣鑫综合大厦，用地面积8240.1平方米，建设规模x平方米。合同开工日期2009年12月19日，合同竣工日期2010年12月30日。经原、被告协商，原告预购圣鑫综合大厦A—4#商业网点。2009年4月29日原告向被告付购房定金50万元，被告为原告出具了收款收据，并在收据收据上收款事由处注明：外网A—4#约185平方米，此房定价为4.5万元/平方米，应预交定金400万元，（所欠定金300万元、2009年5月20日前付清，否则已交定金不退），如开盘一周内不能及时交纳余款属自动放弃，但圣鑫公司要扣除所交款的40%作为延误销售赔偿款，余款待此房售出后退还。此网点不享受售楼处优惠政策。2009年4月30日又向被告交付购房定金50万元。2009年5月26日原告再次向被告交付购房定金300万元。原告共向被告交付购房定金400万元。被告至今也未与原告签订房屋买卖合同。2010年6月3日被告才取得商品房预售许可证。

本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因此，被告在原告起诉后取得的商品房预售许可证明，不能作为向原告预售房屋的合法依据。商品房预售必须具有预售许可证，而被告在未取得预售许可证的情况下，向原告预售房屋，违反了法律的规定。并且被告向原告收取400万元的购房定金也违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%的规定。该A—4#网点面积为185平方米，每平方米x.00元，该网点合计价款应为x.00元，按担保法规定，应收定金x.00元。据此，被告于2009年4月29日为原告出具的收款收据上约定的内容无效。且在原告起诉前，被告仍然没有取得商品房预售许可证，致使原告与被告不能签订商品房买卖合同。故原告依法要求被告返还已付购房定金及利息的诉讼请求合法有据，本院应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决如下：

被告盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告王某甲购房定金400万元及利息（2009年5月26日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；

如被告盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费x.00元，由被告盘锦圣鑫房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

审判长徐振强

审判员孙静

代理审判员温阳

二O一O年六月十七日

书记员温宇