郇某某与张某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

河南省开封市中级人民法院

民事判决书

（2010）汴民终字第X号

上诉人（一审被告）郇某某，男，1958年生。

委托代理人王某安，系河南金杞（略）事务所（略）。代理权限：一般代理。

委托代理人杨洪明，系河南城关镇法律服务所（略）。代理权限：特别授权。

被上诉人（一审原告）张某，男，1974年生。

委托代理人何延晨，系河南何延晨（略）事务所（略）。代理权限：特别授权。

委托代理人王某某，女，1973年生。系张某之妻。代理权限：特别授权。

上诉人郇某某与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，张某于2008年8月11日向杞县人民法院提起诉讼，要求郇某某双倍返还定金x元。杞县人民法院于2010年8月20日作出（2008）杞民初字第X号民事判决书。郇某某不服该判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。

一审经审理查明，2007年7月9日，张某与郇某某签订房屋、地产销售合同一份，合同约定，张某购买郇某某房屋，价款共计x元，郇某某负责办理《土地使用证》、《房产证》，张某预交定金x元，下余款于办好《土地使用证》、《房产证》后付清，张某违约定金不退，郇某某违约双倍返还定金。证人王XX在合同上签了名。郇某某称该房屋系新建房屋，座落于其宅基上，合同签订后郇某某将房屋钥匙交给了张某，不久，张某通过证人王XX将钥匙还给了郇某某，双方发生争执。证人王XX当庭证实，张某将钥匙交给了他，他并不清楚双方争执的原因。后郇某某将房屋出售给了他人。张某未将下余房款交于郇某某，郇某某亦未办理两证。审理中，张某变更诉讼请求，要求确认该合同无效。

一审法院认为，张某与郇某某之间所订立的房屋、地产销售合同，双方在合同中约定了郇某某办理好《土地使用证》及《房产证》为交付的要件，因此该合同不违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。张某称郇某某拒绝给其办证，郇某某违反了约定，郇某某称张某先要求退房，郇某某才未给张某办理两证；对双方的主张，张某、郇某某未提供充分的证据予以证实。由于该房屋现出售给他人，双方之间的合同已经解除，郇某某应返还张某购房款x元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、郇某某于判决生效后三日内返还张某现金x元；二、驳回张某其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，张某、郇某某各负担400元，公告费200元由郇某某负担。

郇某某上诉称：一、一审法院认定事实错误。从本案事实看，上诉人已经将房屋钥匙交与被上诉人，被上诉人已经控制了该房屋，被上诉人退回房钥匙的行为就是违约。由于被上诉人的违约，才发生后来的房屋出售，责任全部应由被上诉人承担。二、一审审理程序不合法。被上诉人的诉讼请求是返还定金x元，后变更为确认合同无效，一审法院认定合同解除，返还定金x元，属判非所请。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十七条，该条无退还定金的规定，属适用法律错误。请求撤销一审判决，发回重审或改判。

张某辩称：双方签订合同时有明确的履行顺序约定，被上诉人先交付了定金x元，上诉人未履行办证的义务是引起纠纷的主要原因。被上诉人将钥匙交与王XX的行为是发生在上诉人不为被上诉人办证的情况下，不能表明被上诉人违约。被上诉人在一审时的诉求，不仅要求确认合同无效，还有请求赔偿x元的损失，一审对其中x元判决，是正确的。

二审经审理查明的事实与一审一致。

本院认为，张某通过中间人将房屋钥匙退还给郇某某后，郇某某并未明确表示拒绝，并将房屋转卖给他人，应视为郇某某同意解除合同。合同解除后，已经履行的应恢复到履行前的状态。张某与郇某某之间的合同已经解除，郇某某应将张某所交的x元现金退还。郇某某上诉称被上诉人张某违约在先，但并未提供合法有效的证据予以证明，本院不予支持。经查阅一审卷宗，卷宗并未显示诉讼请求变更情况；《合同法》第九十七条规定的确实不是返还定金问题，而是合同解除的善后问题，本案判令上诉人返还定金并非适用定金罚则，而是合同解除后的互相返还，因此，上诉人关于法律适用和程序问题的上诉不能成立。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由郇某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘庆龙

代理审判员李妍

代理审判员韩雪玉

二○一○年十一月十日

书记员周卫华（兼）